存量房贷利率调降呼声不断，政策落地道阻且长

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在经济增长压力徒增和房地产市场下行的背景下，2022年LPR年内累计下调3次，央行和银保监会多次发文推动降低首套房贷款成本，住房贷款利率开启下行通道。当前的个人住房贷款机制下，存量房贷利率根据LPR利率水平每年调整一次，而贷款时上浮或下浮的基点固定，导致存量房贷与新增房贷利差过大。存量房贷与当前新增房贷利率存在较大利差，伴随着理财收益下行、购房贷款成本高企与房价上涨预期消失导致居民资产端收益和负债端成本倒挂等原因，春节后住房贷款提前偿还潮再现，存量房贷利率调降的呼声高涨。

调降存量房贷利率并非没有先例，在2008年在全球金融危机背景下，曾经发生过存量房贷利率下调事件。2009年“中农工建”四大行提出了关于存量房贷优惠利率措施，对于无不良信用记录的优质客户可申请七折优惠利率。2008年全国个人住房贷款的余额不足3万亿元，而截至2022年末其规模已达到38.8万亿。

个人住房贷款是商业银行最为优质、存量规模巨大的长久期资产，下调存量房贷利率必将侵蚀银行盈利空间，商业银行并无动力推进。当前商业银行与住户部门贷款早偿仍在博弈，最终取决于早偿事件的持续性和规模是否会实质性影响到银行资产的流动性，人民银行、银保监会当前更加强调要求商业银行保障客户提前还款，即使中央层面也较难推进存量房贷利率下降，政策落地仍是道阻且长。

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存量房贷与当前新增房贷利率存在较大利差，理财收益下行、贷款成本与房价上涨预期消失导致居民资产端收益和负债端成本倒挂，春节后住房贷款提前偿还潮再现，存量房贷利率调降呼声高涨。

经济增长压力徒增和房地产市场下行的背景下，2022年央行三次下调5年期以上LPR共计35个基点，为2019年房贷利率换锚LPR之后降息力度最大的一年。22年5月，首套商贷利率下限调整为不低于5年期以上LPR减20个基点；22年9月，允许部分城市阶段性下调或取消首套商贷利率下限；23年1月，央行发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，赋予了房价疲软城市自主下调房贷利率的权限，进一步降低了购房成本。近期多地首套房贷利率已降低至4%以下，个别银行首套房贷利率已开始按照3.7%执行。2018-2021年，全国个人住房贷款加权平均利率均高于5.4%，最高达到5.7%，与当前的新增房贷利率水平存在着较大利差。

2022年5年期以上LPR累计调降35bp，而央行公布的个人住房贷款平均加权利率由年初的5.34%下降至4.26%，降幅达到108bp。当前的个人住房贷款机制下，存量房贷利率根据LPR利率水平每年调整一次，而贷款时上浮下浮的基点固定，导致存量房贷与新增房贷利差过大。理财产品投资收益持续下行、房价上涨预期的消失导致支付住房按揭贷款的收益率水平低于贷款利率水平，由此进一步加剧了住房按揭的集中偿还。此外，当前的消费贷与存量房贷亦存在利差，市场上存在大量提取消费贷提早偿还房贷的行为。2月13日，辽宁省银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，指出“信用贷”、“过桥贷”等过桥资金不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款。

根据新闻报道，部分银行对于居民提前还贷设置门槛，还款额度和审批通过时间均需要预约，引发民众热议。2月3日，经济日报刊文指出，当前部分存量房贷与新增房贷存在利差过大的问题需引起重视，建议引导银行适度降低存量房贷利率，进一步降低住房消费者的负担。

预期逆转后住户部门资产负债表经历了剧烈收缩。本轮房地产下行周期在“供给冲击、需求收缩和预期转弱”的三重压力之下，商品房销售对于贷款利率下行、需求端放松调控等政策反应钝化，地产销售并没有随着利率下行等逆周期调控政策出现好转。居民住房消费信心不足，贷款购置房产更为谨慎，2022年以居民购房贷款为主的住户中长期贷款全年仅新增2.75万亿元，同比大幅减少54.77%，其中2月和4月甚至出现负值。央行公布的2023年1月金融数据显示，1月份人民币新增贷款4.9万亿元，从分项数据看，企事业单位贷款新增4.68万亿元，为主要拉动力量，住户贷款增长仍然疲弱；1月住户部门新增中长期贷款2,231亿元，上年同期数据为7,424亿元。

2008年在全球金融危机背景下，曾经发生过存量房贷利率下调事件。若住房贷款早偿持续，调降存量房贷利率是改善提前还贷潮的唯一办法，在历史上也并非没有先例。2008-2009年，由美国次贷危机引发的全球金融危机爆发，我国GDP连续7个季度下滑，全国土地出让金和房地产销售连续10个月负增长。2009年1月，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行提出了关于存量房贷优惠利率措施，即2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

个人住房贷款是商业银行最为优质、存量规模巨大的长久期资产，下调存量房贷利率将侵蚀银行盈利空间，商业银行并无动力推进，落地难度大。存量房贷利率调整在2008年全球金融危机的背景下出台，彼时全国个人住房贷款的余额不足3万亿元，而截至2022年末，我国个人住房贷款余额已高达38.8万亿。截至22年6月末，工商银行、建设银行和农业银行的个人住房贷款余额分别为6.45万亿元、6.48万亿元和5.34万亿元，从银行的贷款总规模结构来看，上述国有大行个人住房贷款占比均超过30%。2022年5年期LPR已经累计下调35bp，按照38.88万亿元的个人住房贷款余额测算，银行利息收入将减少1,360亿元，若复制08年调降存量贷款利率的操作，进一步促使银行让利较为困难。存量贷款利率的实施离不开政策的统筹推动，也有赖于银行负债端成本进一步的下降。

由于政策转向、预期扭转、市场超预期下行，从社会民生的角度来看，确实有部分购房者面临着房价下跌、贷款成本高位的双重压力，居民为减少还款压力通过消费贷进行转贷的行为也存在较大的合规风险，调降存量房贷利率也有利于维系信贷的稳定。但当前商业银行与住户部门贷款早偿仍在博弈的过程中，最终仍是取决于早偿事件的持续性和规模是否会实质性影响到银行资产的流动性，商业银行并无动力推进，人民银行、银保监会当前更加强调要求商业银行保障客户提前还款，即使中央层面也较难推进，政策落地仍是道阻且长。

作者 I 郜宇鸿 林心平部门 I 中证鹏元 工商企业评级部关注公众号向后台留言可获得更多报告转载请标明出处

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