摇中热点板块新房，还能赚多少钱？| 房叔说No.303
共22盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
8月红盘潮之后的楼市，学区房降价潮一波接一波、高改次新二手房高位跳水、信贷端三道门槛：审批严、放贷难、利率升的釜底抽薪，房地产秋天提早来了。
如果还没认清形势，供应端的土拍市场也一夜入冬，9月15日竞品质的10宗地，居然都凑不齐三家起拍房企，出现了全军覆没的尴尬，土拍市场凉意已现。
更可怕的是，最近，多事之秋的杭州又被央视点名：一、二手倒挂严重，新房社保顶格，把杭州再次放在烈火猛油上煎烤。
目前看，能立竿见影的政策，无非是调控先锋——深圳率先建立的二手房指导价机制。
目前四个一线城市，上、广、深三个率先跟进；东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥6个二线城市；以及三亚、绍兴、衢州、金华，4个三线城市加入。
这 13个抄作业的城市，均为经济快速发展的强省会或强地级城市、东部沿海地区城市，以及合肥、成都和西安中西部地区核心城市，无一例外都是房价涨幅较大和重点调控的热点区域。
虽说85新政后杭州从市场层面并没有出二手房指导价的完全必要性，但是稳房价，进一步缩小一、二手房价差显然是趋势。
| PART 2 |
今年的两次红盘潮和伴随的政策补丁不断冲刷摇号规则，也在撇除投资、投机性买房，问题是，如果执行二手房指导价，即使你摇到红盘还能云淡风轻的躺平吗？
先预设一下二手房指导价的政策走向、波及尺度，深圳范本是：以二手房网签价为基础，参考一手房价格，综合形成二手住房成交公示价格，银行贷款额度参照执行。
近邻上海也一样，掌控银根的银行实行房贷审批的“三价就低”政策，即合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择三者相对最低的价格来审批房贷额度。
另外加上深圳的“大学区”制度、上海的“名额分配”等政策，全面解开学区房和优质教育资源之间的深度捆绑，两个城市无一例外，二手房量价同时断崖式下跌。
上海8月份二手成交量更是只有1.7万套，环比去年下跌24.3%，同比上月甚至下跌了39.6%，相比此前的月均2.3万套，直接少了6000套成交量。
仅留给二手房微弱的空间，要么硬挺，要么妥协。
即使不按照深、沪模式，通过市场模式调节，杭州一、二手房价格和预期重塑也真不远。到底影响有多大，调几个标志性的板块看看。
| PART 3 |
两次红盘潮中最大的爆点应该就是亚运村，一共约4400套的海量供应，有近3.8万户不重合的家庭报名，从房叔后台一对一粉丝咨询情况判断，偏投资性需求至少60-70%，85新政前市场火热时不少人预期二手市场10万+的出货价，但是二手价格重塑的风雨来后，亚运村真有这么乐观吗？
▲贝壳找房挂牌价
▲网签数据来自好找房网
亚运村基本没有可参照的二手房，套用短期成熟度更高的邻居世纪城次新房做参考：时代奥城目前挂牌价9.5万/㎡左右，但是价格已经在松动。
目前根据多家中介走访判断，真实的可成交价格区间大致在7.9—8.5万/㎡之间；而网签签约价则在在6.1万/㎡左右，明显做低不具备参考意义。
要知道，时代奥城自从价格触顶后，每月流速基本上缩水到2-3套（数据来自手边买房），而目前二手房的放贷时间大致最快3个月+，如果按照调控达到的目的，博弈双方妥协后，基本走向肯定是趋于流量上升，价格折中，以前动辄9万+的坚挺成交价肯定是没有了。
亚运村4.7万/㎡的均价，刨除利率、持有成本，这笔账大家都会算。赔本担忧自然毫无必要，获利也依然不错，但是市场高热期的巨额获利预期肯定是没有了。
奥体况且如此，亚运村还能翻出奥体价格体系的手掌吗？即使二手指导价这个杀手锏出不出，调控肯定是以拉近一、二手价格为目的，加上亚运村高比例的投资性客源，短期内获利预期或许需要更保守一些了
但还是那句话，短期凉凉，不代表中长期就弱，亚运村要看中长期，钱塘湾总部基地大开大阖的建设落定，弥合亚运村和世纪城的城市割裂，才是亚运村价值真正体现的最佳时刻，杭州比亚运村更好或者相似的板块也真屈指可数。
| PART 4 |
再看另一个样板板块，市北，刚刚经历首开的滨涛映月，可以说是整个楼市降温的分水岭。
曾经粉盘排社保、限售成为必然，但并没有多少分流的滨涛映月相较以往已经出现明显降温，近6100户报名没有超出社保排序临界点。
虽然小区位略弱于拥涛府这些市心路、地铁2号线的江南轴线区位，但无可置疑的是，江南选择缺少，滨涛映月已是其中优选。
内卷如此严重的滨江和奥体旁的有力位置，加上滨江品牌号召力，楼市温度下降已是非常明显。
那摇中的幸运儿，面临楼市政策的动荡，短期会怎样？
▲贝壳找房挂牌价
▲网签数据来自好找房网
以次新房大国璟为例，挂牌价5.3万/㎡左右，较低的挂牌价在5万/㎡出头，中介小哥透露的真实可成交价大致在4.5-4.9万/㎡左右；好找房网签均价仅约4.3万/㎡左右，当是略有做低。
假设参照被拉近的二手价格，新房、二手倒挂也就在5000—1.2万元/㎡左右，况且大国璟、桂语江南这些参照物还是品质、装标更好的一代次新盘。
即使这样，扳断手指短期获利空间也已经极度压缩，这对中等价格的新房市场心理预期的打击确实是极大的。
| PART 5 |
刚需板块呢？临平山北、东湖新城板块目前不但是杭州东北刚需关注，也是杭州老城区为数不多的刚性需求释放的板块。
▲贝壳找房挂牌价
▲网签数据来自好找房网
以次新房标杆之一栢悦中心为例，目前挂牌均价在3万/㎡左右，成交签约价顶峰也就在2.8万左右；板块平均价格甚至也就在2万/㎡出头，这么一算新房、二手房基本没价差。
但不管怎么说，这个板块依托已经运营的穿越杭州沿江核心板块的9号线北段，在整个杭州都数一数二的临平三环一路快速路网和基建，及临平TOD高铁枢纽中心、市民中心、文化商业中心、中央森林公园全部汇聚在一起的规划确实不错。
2.2万/㎡的均价依然适合主城刚需，85新政挤掉泡沫，去除投资需求之后，板块一度低到10%以下的中签率，将大幅上升得到根本性改观，主城刚需在东湖新城上车的机会大增。
| PART 6 |
股票在下行期筑底时的支撑表现才能考验出其底蕴，一个城市也一样，杭州城市发展的基本面、经济加速能力和人口的虹吸力，不会因为短期的调整而产生质的变化。
市场会在新房和二手房价格逐渐拉近，并归于理性后愈发良性，资金流转向更需要扶持的杭州短板制造业和实体经济，对城市的长远发展是雪中送碳。
“房住不炒”会给未来杭州房地产走向品质、舒适性的良性发展铺平道路，荡清浑浊，从而破壳新生。
市场回归理性之后，经过深度调整、沉淀的二手次新房也将逐步迎来选择机会，刚需自住客或将不必再全部挤向品质下降还要摇号的新房。
后市，指望摇到号就能躺平的机会将越来越少，不如把眼光放长远，选择长期看好的优质板块和优质产品，才能穿越涨跌的周期，获得城市对你的奖赏。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/渔舟 编辑/渔舟
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