城外第一里，走进南肖埠 | 房叔说No.361
共 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓
二手房漫长的观望，总需观望的素材。房住不炒，杭州新政，市场预期改变和打新图利逐渐远去，自住慢慢将是市场主旋律。对于辛勤的杭州人，就近便利选择自住总是一个不错的选择，这个系列为此而来，看板块，巡游杭州。
——写在8.5新政之后
不知不觉，这个系列已经写了不下20篇，老城墙内的板块仅剩武林门了，作为改革开放杭州第一次城市扩张的起点，决定留作城西开篇之后再说，年前先写老城东。 庆春门外粪担儿，第一站自然是南肖埠。
| PART 1 |
南肖埠作为地产板块的区域划分如上图，北至凤起路，南到庆春路，西到贴沙河，东至新塘路，实际地理上凤起路北侧仍有部分，为了分界清晰就留待日后在华家池板块写。
学区划分上，南肖埠板块以秋石高架为界，西侧为南肖埠小学的学区，初中为景芳中学；东侧为四季青小学和中学，水平在主城区只能说相对一般；
板块交通优势明显，1.1公里的距离内包含地铁二号线庆菱路和庆春广场两站，远期15号线在北侧华家池会设站，具体站点大概率会在凯旋路靠近老农大；
医疗资源丰富，小病去青春医院，大病去斜对角的邵逸夫医院，不可谓不便利；
该板块还有个特殊优势，作为滨江集团发家的区域，商品房建造年代集中在00年前后，几乎所有的户型都可圈可点，停车和物业都比较成熟，没有致命瑕疵。
推荐楼盘已在图上以绿色三角形标出，自西向东，自南向北的序列，分别为庆春苑、庆和苑、御景苑、青春都市公寓、景和苑、北景东苑；
▲庆春苑
庆春苑坐落在太平门直街和凯旋路交叉口，离地铁口步行5分钟，仅有两幢棕红色板楼以底商作建筑连接，因为楼幢少、南侧是个大停车场又靠近凯旋路，因此单价也不高，但房子本身表现不错，20年房龄，挂牌多户型不错且分档清晰；
▲庆春苑，上-70㎡，中-95㎡，下-108㎡
筛选后推荐小、中、大三档户型，挂牌4.4w/㎡的70㎡两房刚需户型，挂牌4.4w/㎡95㎡的长面宽三房户型，挂牌4.3w/㎡108㎡的长进深三房户型，分区清晰，流线不交叉，诚心买可以向下杀10-15%探实际成交价。
▲庆和苑
庆和苑紧挨地铁口，滨江出品，房龄不到20年的高得房率洋房，外立面维护的不错，底商商业态丰富，距离超市也不远，户型更偏重改善；
▲庆和苑，上-94㎡，中-129㎡，下-160㎡
挂牌均价6.4w/㎡94㎡的三面采光户型，挂牌5.7w/㎡129㎡的三阳台三面采光户型，挂牌5.8w/㎡的160㎡四房周正户型，三档户型均取景面大采光足房间尺度合适，缺点是当年的房子都带有一个暗卫，但瑕不掩瑜，小户型杀价到5.8w/㎡，大户型5.2-5.3w/㎡成交大概率问题不大。
▲御景苑
在月季公寓南侧的御景苑是该板块上乘之作，滨江出品，外立面上玻璃体和铝合金门窗及栏杆应用减弱了棕黄色面砖带来的厚重感，人车分流，有明确的围墙，封闭性强有内部性，物业管理负责，笔者在两个小区门口试验，均被保安拦下要求登记校对；
▲御景苑，左-97㎡，右114㎡
挂牌不多，推荐挂牌7.1w/㎡97㎡的跃层户型，南北双阳台，7m长阳台，客房、书房、储物空间齐备，挂价虚高，6w/㎡上下值得考虑，大一点的推荐挂牌6.4w/㎡114㎡户型，大两房两卫双阳台，5.8w/㎡左右值得入手；
▲都市青春公寓
都市青春公寓在城中大厦西侧，整个小区只有4幢错列的小洋房，非常小巧，但看得出用心，外立面是米白与橙色涂料和深灰色铝合金格栅与门窗的结合，9层的小高层不高不矮，使得建筑形态很协调，在整个板块偏深色的调子里有眼前一亮的感觉，实属“青春”，算是跑盘的意外之喜，淘宝盘；
▲都市青春公寓，左-117㎡，右134㎡
户型设计给优秀的评价，挂牌5.8w/㎡的117㎡户型做了3房朝南的叠退，主次卫面积超4.5㎡并不局促，且走水靠近承重墙是比较明显的同层排水，挂牌5.2w/㎡的134㎡户型除了卧室B的采光量不够建议做书房以外没有大毛病，三面采光带西侧阳台，改造潜力巨大，北向可改四房，舍一卫可做厨餐一体，东南角储物间和卫生间结合改造可做干湿双分离甚至三分离。
品质不错的老小区则推荐景和苑和北景东苑。
▲景和苑，左-125㎡，右-141㎡
景和苑是个典型的洋房小区，滨江出品，面积不小得房率高，推荐挂牌4.6w/㎡125㎡的南向大三房户型，挂牌4.6w/㎡带花园的141㎡三房户型，景和苑动辄10米以上的南向面宽，均价低户型正好改造还有各种偷面积，周边生活氛围好，推荐给没有学区诉求又不想离主城太远的改善人群，杀价到4.2w/㎡上下问题不大，自住真的不错；
▲北景东苑，左-60㎡，右-89㎡
北景东苑，对比华家池、凯旋路、金兰池、北景西苑小区这些西边的老小区，外立面和公共区域的维护状况更好，地面停车更整洁，北侧就是公交车站，均价低适合刚需过渡人群，推荐60㎡的小两房和89㎡的小三房北次卧改书房，均价4.4w/㎡，谈价空间大，3.5-3.8w/㎡成交不亏，楼幢上优先考虑小区内东侧的1，2号楼。
秋石高架的东侧，杭州大厦501和庆春银泰周边一圈的房子以回迁房和商业公寓为主，商品房几乎没有挂牌，看作是商业板块即可，左边住，右边商，功能明确界面清晰。
总结，作为老城外最近的板块之一，南肖埠的区位说是目前主城区的中心地带不为过，房价泡沫小、通勤便利、商超医院多、生活氛围极佳、户型水平和房屋年代全面好于老城，非常适合想住主城又没有强学区诉求的购房人群，挑选盘的部分户型4-6w/㎡的均价，以居住而言很有性价比且有谈价空间的，值得考虑。
| PART 2 |
▲杭州解放旧图
杭州是两朝古都，在吴越国时期的城界从中河向东河扩展，城墙到东河为止，现在的庆春东路是可以望海潮的江岸，而到了南宋时城界扩展到了贴沙河，城墙和城门也就修到贴沙河边，算上前朝内城的城门，杭州有整整21座城门，形成了外城、内城、宫城三重城的格局，到元朝攻破南宋时废弃了宫城的3座和内外城的5座，到明朝时又裁撤和合并了部分，才形成广为人知晓的十大城门，而庆春门则是外城的正东门；
▲杭州十大城门
有内外城的区别就会有城乡结合部，也就是笔者写过的东河到贴沙河这一带，是军营和诸多底层劳动人民的居住区，从城外运材料进城乡结合部种菜、打铁、染布、屠宰、养马，再过东河往内城运，自然而然十大城门就各自有各自的特色；
▲艮山杂志
庆春门在古时是菜市门，从城墙外运“精华”进结合部种地，所以有了“庆春门外粪担儿”的说法，庆春门外就是水网密布的乡村，沿着护城河逐渐出现大量底层的商品交换而聚集起居民，南肖埠就是一些村落组合起来形成的带小码头的镇，在清朝《艮山杂志》中还叫“难消埠”，据说是因为从前潮水难消而得名，时间久了讹传成了“南肖”；
▲1980年代杭州地图
解放之后，城墙逐渐被完全拆除，河还在，城外成了城东，随着城市更新和不断改造，老农大校园的拓宽，这里也在缩小，南肖埠和华家池融为一体，硬分的话大概是以华池南路为界。
▲太平门直街
南肖埠最为著名的当属“太平门直街”，这条古街历史比南肖埠本身还久，相传是元攻破南宋时毁了宫城，但规整了东河边的内城门，在如今庆春路和东河交叉口的附近修了一座叫“太平门”的门楼，太平门直街斜着从太平门一直延伸到运河，是标准的东西向“进城国道”；
▲太平门直街
时光匆匆97年，换了明朝，门楼被拆了但路名却保留了下来，继续“粪担儿”的历史使命，随着城市变迁，这么有味道的工作也自然淡出了历史舞台，这条路的主干道地位也让给了庆春路成了村道，同时也在一节一节地变短，如今被年轻人占领，成了著名的奶茶一条街。
南肖埠作为一个集市镇由乡村组成，不少也是按村名来命名如今的部分片区，诸如采荷、景芳、三叉、五福等等，正经文字记载不多，倒是有些稗官野史。
比如从前南肖埠南边有个村叫“六十块石头村”，是由六十块大长巨石铺桥过贴沙河而得名，就是由一段传说而来：
贴沙河当年是一条大河，说从前这里进城都得渡船，而河西有一财主名“郭杜”，平时是一个阴险刻薄的人，百姓暗地里都称他为“刻毒”，一日公开放话，说要拿一千银钱出来为大家造桥，不足部分由各家各户分摊，大家都以为他是恶事做多了，怕遭到报应才想要做好事，信以为真纷纷把积蓄拿出来交给郭家；
结果呢，郭杜暗暗使坏，随便买了几块石板准备应付了事，剩下来的钱便归自己所有，不料在搭好第五十七块石板后，最后三块无论如何无法搭平整，百姓们看到这样的桥纷纷摇头，开始盛传郭杜讹诈钱的事，惊动了土地菩萨；
财主郭杜得知土地菩萨发火很是害怕，咨询了一位风水先生，风水先生掐指一算，对他说：“只要你愿意把钱归还给老百姓，我就有办法助你将最后三块石板铺好。”只见风水先生来到桥边，在三块石板上凿了三个角，三块石板果然稳稳地铺上了；
哪知郭杜是个极品小人，见状又反悔了，舍不得敛起的钱财，趁风水先生不防备时，一把把他推进了河里，村民们听见呼救声赶来时，风水先生已经不见踪影，怎么也找不到了；
郭杜看到了风水先生的神通，杀了人又找不到尸体，这样的怪事让他开始焦虑，总觉得风水先生怕是菩萨变的，终日郁郁寡欢，心惊胆颤，不到一年就死了，老百姓大呼“报应”；
而桥建成后，人们走在这座新桥上，石板总是会发出似“刻毒”的声音，六十块石头的村名也因此留了下来。
南肖埠必定埋藏着不少故事，笔者能力有限，盼君分享。
| PART 3 |
离开南肖埠的时候又一次被热闹的底商吸引，采买了一些，江鲜贵了些但是仙龙活跳，实在是个藏满烟火的好地方，带着市井特有的朴实。
城外第一里，流水埠，海潮边，笑望春风。
2022杭州地铁楼盘图（1月版）
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