近两年来，城市更新成为了西安城市治理关键词，其中，城市公共空间的微更新正因为其规模小、方法活、见效快的特征，得到社会的广泛关注。许多来自市场需求的实践，或正在开展的研究工作，为后来者提供了丰富的经验启示。然而，究竟应该从系统的角度出发，规范城市更新项目的开展，还是因地制宜为多元化的构想留有空间，正是参与者需要研究的课题。
与其说西安错过了最适宜进行拆改的年代，不如说，西安背负了其他城市并不具备的文保负担。在此前的城市发展观里，旧城改造是一盘棋，牵一发而动全身，没有资本和企业愿意进行小范围的微改造，如今，大规模的拆旧建新，显然已不适用于西安当前的市情。因为土地和空间是城市发展的重要资源，土地利用方式影响着城市发展模式与治理理念。随着建设用地接近天花板，通过土地利用方式的转变，来撬动城市改造与更新的模式，成为当前更具现实意义的发展策略。
中轴线向南 ©悦西安
事实上，作为城市改造的重要环节，商业更新同样在西安充满话题。不过，有期待就有失望，如同下棋，资本和市场都在落子，这个过程有双方博弈、有你追我赶，却没有胜负。
以南中轴线为例，旧楼改造的美伊八号曾在2014年开业，2018年歇业；同为烂尾楼改造的南门外珠江时代广场也仅仅多出1年“工龄”，相比换汤不换药，拆除原有建筑进行原址建设的太古里和中贸广场二期也颇具看点，一个是大规模土地清表规划主城区核心商业群，一个是拆除旧房屋新建侧翼商业楼宇，二者都在城市界面升级上，彼此付出努力。
我们将视线往南，小寨主导的西安第二商圈，除了一家独大，并没有特别之处，很多人认为是赛格的存在，限制了周边商业对客流量的分享，其实不然。
从南稍门到纬二街一线，两侧几无可开发的空间，地块零散，物业归属千头万绪，这才是真正限制小寨商圈进一步释放能量的瓶颈，于是，针对既有项目的改造，就引起了市场的嗅觉。
小寨百盛及其周边的改造是其中的缩影，除了外立面进行翻新，外广场也重新改动了进出动线和空间布局，无论是新瓶还是旧酒，至少让公众看到了改造带来的惊喜，而这也是为什么，当“长安时间”项目现身南中轴线后，会在业内引起更大的关注度。
因为，这是小寨商圈多年来，第一个真正触及灵魂深处的商业改造。
“长安时间”临街效果图
长安中路周边示意图
如上文所述，“长安时间”恰好处在南二环与长安路中轴线的交汇节点，紧邻西安音乐学院与长安大学。值得注意的是，这里没有很多楼宇在面临立交道路结构时，遇到的灯下黑，而是充分享有来自城市主流客群与周边消费客群的叠加。
很长一段岁月里，这栋不规则的楼体，带给人们许许多多平凡而又真实的回忆，可以是冬日里的一杯热奶茶，可以是在长安立交候车时买的一根糯玉米、可以是下班后专程来吃的老碗鱼，也可以是初次来旅游住过的一间客房...
“长安时间”在改造前，就是这样一处平平无奇却不可或缺的存在。
正因为楼宇本身充满叙事性，且早已与周边社区居民、高校学生的生活半径融为一体，才能够脱颖而出，在这一波城市改造的洪流中占据重要地位。从项目改造后发挥的功能上看，运营方恺英产业将其定义为雁塔区首家全业态教育综合体，构建包含人文空间、文教服务、艺美沙龙、特色餐饮、书店咖啡业态等为一体的区域商业新地标。
从“长安时间”的区域类别看，这里依然属于小寨商圈范畴，并共享着该商圈的流量。这也为项目在前期市调上，提供了丰富的可能性。比如，在1.2万㎡的体量内，恺英产业邀请到日本著名设计师小野良介及其团队，来为项目内外改造操刀，将外立面进行了视觉上的重构，白色成为建筑向外的主色系，无论镂空的窗户造型，还是临街展示面设计都进行了精巧构思。
“长安时间”外立面效果图
凭借对西安当地文化的理解和敬意，小野良介以“古城墙、大雁塔、校园林荫道和商业都市”为核心元素，力求使建筑与文化相得益彰，街区环境与人和谐共生，充分的诠释“建筑是文化的传承”这一改造理念，同时，将“长安时间”四个字以红色印章的方式嵌入楼梯外部，文字的艺术与几何线条的美感毫不违和。
通过目前的效果图，不难发现，设计师为街区部分的楼梯进行了立体的错层，将绿植穿插在楼宇之间，营造舒缓的视野，与都市绿洲般闹中取静的惬意。
而这一点，从小野良介团队为PHILIPS集团设计的亚太区总部上，仿佛能看到相对应的画面。该建筑外部同样利用几何图形的拼接凹合，来完成统一横切面的立体感，整齐划一的镜面造型，并未让人产生乏味。在不断深入研究和探索创新生活方面，除了用设计来四两拨千斤，我们在“长安时间”上，还能看到什么？
商业更新的内核，与市场化的赋能
据可供查询的资料显示，长安大学在启动该项目的改造前，就积极引入社会资本参与，其中校友企业恺英产业深度参与了“长安时间”的开发和营运，着手研究和探索属于这里的“创新生活”。
作为长安大学的校友企业，恺英产业致力于成为西北地区专业领先的城市更新运营商。提供从产业定位、整体规划、设计施工、运营服务、产业孵化全流程专业解决方案。一分为二去看，这里既为原有长安大学提供深化升级的智慧楼宇和微型都市综合体，又为将来的直接用户提供生产、生活和生态相融的多功能空间，最重要的一点，是在全系列的后台管理服务上，恺英产业同样驾轻驭熟。
值得一提的是，作为运营方，恺英产业基于行业背景，凭借成熟经验的优势，为用户提供品牌运营、政策融资、科技物业三个维度上的赋能。而这些，恰恰是中小型企业团队在发展道路上所急需的软件支撑。为了让用户和市民消费者充分体验娱乐（play）、工作（work）和生活（live）的乐趣，“长安时间”将每一层空间的使用，都进行优化调整，从1F到5F之间，都有针对性的进行业态更新，将教育产业的链条进行延伸，精准匹配了周边高校林立，成熟社区密布的现状，做出符合市场规律的商业升级，此时“长安时间”的出现，成为小寨商圈传统商业百货中的另类，也完美的实现了业态的互补。可以说，有恺英产业这样的行业资本加入，让“长安时间”的打造更规范，也更值得期待。
或许，这只是长安大学的一次试水，在如何守住城市更新的最后底线上，城市南中轴上这座“新面孔”，无疑是即将交出的第一份答卷。而对包括长安大学在内的诸多老旧物业持有者来说，放开手脚，因地制宜，有计划的参与到城市升级游戏规则中来，则是当前西安最紧迫的城市发展诉求。
法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
陕西大秦律师事务所
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