【第41期微分享整理】房产税八大疑难问题及实务案例解析

房产税作为小税种的带头大哥，目光独到，他一向致力于劫富济贫，对于那些包租婆行的土豪来说，下手是毫不留情，其税率高达了12%，而对于那些房屋用于居住的劳苦大众而言，房产税则更像一位友善的邻家大哥。对于用于居住的住宅不征收房产税。对于出租住房的，其税率也仅仅只有4%而已。那么今天就来和小坤一起认识一下这位个性十足的邻家大哥。

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值，或者租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税按照出租和自用的不同，划分成了从价计征和从租计征。

从

价

计

征

从价计征是以房屋的余值来征收房产税的情况，下面来解决一些按照余值计税的疑难问题。

第一个问题：房产税是财产税中的个别财产税。

如果想要对一个财产征收房产税，首先这个财产一定要是房产，不是房肯定是不能对其征收房产税的。

那么如何来界定房产税中的房产和非房产？财税[1987]3号文中对房产是有明确定义的。房产是以房屋为表现形态，有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产工作学习娱乐居住或者储藏物资的场所。

这时，网友们又开始议论纷纷了，小坤来为大家一一解答

网友

小坤，想请教一下，加油站的加油棚，是否属于房产税中的房产？

小坤

亲，加油站的加油棚不属于房产，虽然加油棚上面是有顶棚的，但是四周是没有围护结构，所以它不属于房产税中的房产。

网友

那么自行车棚是否属于房产税中的房产？

小坤

这个问题要区别来对待。有些自行车棚非常简易，仅仅是搭了一个顶棚而已，四周没有任何围护结构的，这种车棚显然不属于我们说的房产。而有一些车棚四周是有墙的，前面有一个小门，还有一个老大爷站在门口收费，所有的车辆出入都要通过这个门来进出，这种车棚应当属于房产税中的房产。

网友

那一些有钱人家为自己的小宠物建的狗屋，是否属于房产？

小坤

狗屋虽然是有房屋，但人们绝对不是在其中工作、生产、学习、娱乐和居住的，所以房产税中的房产。

第二个问题：自用的生产经营性用房，是按照房屋的计税余值乘以1.2%来计算，按年征收的。

如何来界定房产的余值？房产余值是指依照税法的规定，按照房产的原值，一次减除10%-30%损耗以后的余额，具体的减除比例由各省级人民政府自行确定。

房产原值是指纳税人按照会计制度的规定，在账簿固定资产科目记载的房屋原价。需要注意的是，房屋的原价指的是它的历史成本，是不扣减折旧和减值准备的，所以非经改扩建而增加房屋原值的其计税余值是固定不变的，应当缴纳的房产也是固定不变的。

第三个问题：房屋的配套设施是否应当计入房产的原值。

首先根据房产税暂行条例的规定，房产原值应当包括与房屋不可分割的各种附属设备，或者一般不单独计价的配套设施。凡是以房屋为载体的不可随意移动的附属设施和配套设施，比如排水、采暖、消防、中央空调一类的智能化楼宇设备，无论在会计中是否单独核算和记账，均应当并入房产的原值。也就是附属设施或者配套设施，如果是能够移动或者说搬走，而且搬走了以后不会使其价值有明显的减损，就不计入房产原值。如果是不能够搬走，或者说虽然可以搬走，但是搬走了以后会使其价值有明显减损的配套设施，均应当计入房产的原值，来计征房产税。

误区

这有一个误区：很多人认为家具不应当并入房产的原值来计征房产税，因为家具是可以移动的，这种说法是没有问题的。 但是我们也不能一概而论，应当具体问题来具体分析。如果其不是成品家具，而是定制家具，其特点是以你们家的尺寸来定做的。那么这个家具即便是可以移动的，也应当并入房产的原值来缴纳房产税。因为这个家具只能在你们家用，别人家是用不了的。如果移动的话会使其价值有明显的减损。所以说定制家具是应当并入房产原值来缴纳房产税的。其次，更换房屋的附属设备或者配套设施的，再将其价值并入房产原值时，可以扣减旧的设备和设施的价值。而对于附属设备和配套设施中比较容易损坏的易坏件，需要经常更换的，新的不再计入房产原值，旧的也不再扣除。也就是经常需要更换的零配件，它也是不会改变房屋的原值的。

第四个问题：支付的土地价款是否应当并入房产原值？如何并入房产原值？

根据财税[2010]121号文的规定，对于按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应当包含地价，包括未取得土地使用权而支付的价款，开发土地发生的成本费用等等。但是对于宗地容积率比较低的房产，比如一些仓储企业，其房屋建筑面积不是很大，但占地面积却非常大。如果让这些企业把土地的价值都并入房产原值来缴纳房产税，显然不太公平。根据财税[2010]121号文的规定，容积率低于0.5的，按房产建筑面积的两倍计算土地面积，并据此计入房产原值。既然并入房产的土地价值和容积率是有关的。宗地容积率=总建筑面积÷土地面积，也就是用房屋建筑面积除以占地面积，就得到了宗地容积率。

案例：某工厂有一块宗地占地面积为2000平方米，每平方米平均地价为1万元。分两种情况：

情况一：地上的房屋总建筑面积为800平方米。

宗地容积率=800（建筑面积）÷2000（占地面积）=0.4

显然是小于0.5的。所以应当并入房产原值的地价为建筑面积的两倍，也就是800×2，然后乘以土地的单价1万元等于1600万。所以并入房产原则地价为1600万元。

情况二：地上的房屋总建筑面积为1200平方米。

宗地容积率=1200（建筑面积）÷2000（占地面积）=0.6 

显然是大于0.5的。因此并入房产原值的地价就是土地的占地面积2000平方米，乘以单价1万元，也就是并入房产原值的地价为2000万元。

从

租

计

征

对于从租计征的，出租的如果是住房，现在不再区分用途，一律按照租金收入的4%来计征房产税。出租的如果是非住房，应当按照租金收入的12%来计征房产税。从租计征的计税规则是非常简单的，但是在我们日常工作中，会遇到一些特殊的租赁。这些租赁虽然叫租赁，但是它不是按照租金收入来缴纳房产税的。下面小坤就举几个例子，让大家体会一下。

情况1：商场的柜台出租收取的租金，是否应当缴纳房产税？如何来缴纳？

这种情况商场收取的租金是不应当缴纳房产税。因为商场出租的柜台不属于房产，不应当缴纳房产税。那么是不是这个商场就不用缴纳房产税？答案也是否定的。正确的方式应该是。虽然每个柜台不属于房产，但是整个商场却构成了一处房产，应当把整个商场的房产价值，按照房产余值来计征房产税，出租柜台部分的价值不应当从中剔除。 

情况2：约定了有免租期的，一些房东为了吸引租客前来租赁，约定了一定时间内免收租金。这种情况它本质上不是不收租金，而是一种营销模式。只不过前期的租金放倒了以后一并收取了而已。出租方仍然是受益人，按照谁受益谁纳税的原则，应当由出租方来缴纳房产税。但是由于免租期间无法确定当期的租金金额，所以免收租金期间由产权所有人按照房产的余值来缴纳房产税。

情况3：无租使用对方的房产。这种情况属于真正的不收租金。所以承租方是从房产中获得收益的一方，应当由承租方来缴纳房产税。所以纳税人无租使用其他单位的房产，应当由承租方按照房产的余值代为缴纳房产税。

情况4：融资租赁的房产。融资租赁在会计上是由承租方作为自有固定资产来核算的，所以应当由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月，按照房产的余值来缴纳房产税。

上述四种情况虽然名曰租金，但是房产税均不是按照租金收入来缴纳的，都是按照房屋的余值来缴纳的。这些情况希望大家在实务工作中能够进行准确的区分。

热

点

问

题

下面小坤来帮大家解答一下近期一些网友经常咨询的关于房产税的问题。

网友

小坤，请问地下建筑物如何来缴纳房产税？ 

小坤

首先如果是出租的地下建筑物，出租地下建筑物的和出租地上建筑物并无二致，都是按照租金收入的12%来计征房产税的。然后是自用的地下建筑物，自用地下建筑物就要区分是否和地上建筑物相连。如果是独立的地下建筑物，也就是相对应的地上是没有建筑物的。比如利用过街的通道，建的一些商场，这些建筑物要按照用途的不同，采用不同的计税方法。比如工业用途的，按照房屋原价的50%-60%来确定房屋的原值；商业用途的，以房屋原价的70%-80%作为应税房产的原值。如果自用的地下建筑物和地上的房屋是相连的。比如商场的负一楼建的超市，这类建筑物和地上建筑物并没有任何区别，一律按照地上建筑物适用同样的计税规则，也就是将地上部分和地下部分视为一个整体，按照房屋的余值来计征房产税。

网友

亲，临时建筑物是否需要缴纳房产税？

小坤

临时建筑物它也属于房屋，原则上应当在其使用期间，按照规定来缴纳房产税。只有符合税法规定的免税情形，才能免征房产税。对于临时建筑物是有一项免税规定的，但仅仅是针对建筑行业的一个税收优惠而已，并不适用所有行业。根据财税[1986]8号文的规定，凡事在基建工地，为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房等临时房屋，不论施工企业自行见证，还是由基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间一律免征房产税。

需要注意的是，这种临时性房屋并不是一直都不交房产税。如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还给基建单位，或者评估作价转让给纪基建位的，应当从基建单位接收的次月按照规定来征收房产税。

网友

免税单位无租使用纳税单位的房产，纳税单位无租使用免税单位的房产，是否应当缴纳房产税？

小坤

免税单位无租使用纳税单位的房产免征房产税。纳税单位无租使用免税单位的房产，按照余值来缴纳房产税，因为房产税是由受益方纳税的特点所决定的，无租使用由于出租方并没有从房产中获得任何收益，承租方才是从房屋中获得收益的一方，因此应当由承租方来缴纳房产税。承租方如果是免税的，那么自然就不征房产税了。承租方如果是纳税单位，就不应当免税。由于是不收租金的，所以只能是由承租方按照房产的余值来缴纳房产税。

网友

我们缴纳的契税是不是房产税的计税基础？缴纳的耕地占用税，是不是房产税的计税基础？

小坤

关于这个问题，要从房产原值的概念来进行分析。房产原值是指纳税人按照会计制度的规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价，而契税在会计处理上是要并入固定资产的价值来核算的，所以契税是要作为房产的原值来缴纳房产税的。同理，耕地占用税在会计上是作为在建工程来核算的，但是最终还是要计入房产原值的。所以耕地占用税也是房产税的计税基础。

网友

减免的土地出让金，是否需要缴纳房产税？

小坤

这个问题要区分两种情况来处理。最常见的一种就是先征后返，也就是政府先按照土地的挂牌价出售给企业，然后再通过财政返还的手段返还给企业。这种情况在会计处理上，应当是先按照政府的挂牌价格作为土地的成本，对于政府的返还款项，应当视为一种政府补助，或计入营业外收入，或者计入递延收益。既然土地成本记载的是政府的挂牌价，那么房产税的计税基础是不能扣减返还款项的。

第二种情况是直接减免的土地出让金。比如一块土地，政府的挂牌价是1000万，他直接就以800万元的价格卖给你了。这种情况是以实际支出的金额来计算土地的价值，也就是扣减过减免数额以后的金额来计算土地价值的。这里还需要提醒大家注意的一点是契税和房产税是不同的，无论采用哪种减免土地出让金的形式，契税的计税基础都是政府的土地挂牌价，不得因减免土地出让金而减免契税。政策依据是国税函[2005]436号文，根据我国契税暂行条例及其细则的规定，对于承受国有土地使用权的，应支付的土地出让金要计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税。 

网友

房屋的屋顶墙面出租，用于广告的是否缴纳房产税？

小坤

这个问题实际上就是判定出租的到底是不是房屋，请问房屋的屋顶和墙面是房吗？显然不是。所以收取的租金是不缴纳房产税的。但是需要注意的一点是房屋的屋顶墙面出租用于广告的增值税是按照不动产租赁11%的税率来缴纳的。

网友

未竣工结算，但是已经使用的房产，应当怎样来缴纳房产税？

小坤

未竣工结算已经使用的房产，应当自交付使用之次月起来缴纳房产税。对于未竣工结算的，总局是没有规定如何来计征房产税的，也没有规定预算价值和竣工决算价值之间的差额如何来处理。所以各地的税务机关执行的口径是略有不同的。在实务中，大多数地区都是按照预算价值，或者计划价值来缴纳房产税的，对于决算完毕以后，预算和决算的差额部分需不需要补税和退税，大多数地区采用的是不退也不补的政策。

网友

出租房产一次性收取了三年的租金，房产税应当是在收取的时候一次性缴纳的，还是分期来缴纳的？

小坤

关于一次性收取若干年租金这种情况，增值税和企业所得税，国家税务总局都是有明文规定的。增值税为收到预收款的当天，也就是一次性缴纳。只有其他个人，也就是自然人，一次性收取的租金可以分摊到所属的月份，同时可以享受月收入不超过3万元，免征增值税的税收优惠。企业所得税如果是提前一次性支付的，应当按照配比原则分摊到相关年度。但是房产税对于如何征收却没有明文的规定，各地的操作也是不太一样的。对于提前一次性收取若干年房租的房产税问题，我们可以参考一个地方性文件的规定，大连地税公告[2011]5号文的规定，房产税的计税依据为合同约定的租金收入，在合同约定的租赁期限内分月摊销的价值，由房屋产权人根据房屋的原值按月计算缴纳当月的房产税，凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票的金额一次性缴纳房产税。即查账征收的分期缴纳，代开发票的一次性缴纳。

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