楼市到底发生了什么变化？
导读
种种迹象表明，房地产业俨然“凛冬将至”，多米诺骨牌正一张张被推倒，速度之快，令人惊愕。然而，很多人还在担心市场是否会发生反复，重复从前的故事。
多米诺骨牌启动
2017年开启了中国楼市的转折点，2018年，楼市转折格局看起来正在坐实。
中国楼市能否重续黄金时代在很多人心里开始打上了问号。
首先从土地市场来看。从7月开始，各类土地市场成交都在大幅下滑。到了9月，下降幅度继续扩大，百城各类型土地合计供应建面10403万平米，环比-26.2%，同比-34.9%。其中，住宅用地下降25.6%、商住用地下降高达56.2%。
与此同时，地王几乎绝迹，流拍却在暴增。8月份太原曾出现单日流拍8宗地，济南9月21题土拍，7宗流拍、8宗底价成交，都是土拍的典型冷门。
截至10月16日，年内宅地流标量达到233宗，同比2017年同期的90宗上涨148%，已经刷新了同期历史记录。
相比房价因统计口径的不同，数据五花八门，土地市场对楼市变化的反映更为直观，更多折射了身处一线的房地产企业面临的压力及对后市的预期。
从房价来看。国家统计局10月20日发布的全国70个大中城市房价数据显示，9月全国房价已经降温。9月份，70个城市新建商品住宅价格指数环比上涨1%，较8月份回落。房价上涨城市数量为64个，比8月份减少3个，部分城市开始步入降价行列。
其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降。4个一线城市新建商品住宅销售价格由8月环比上涨0.3%转为下降0.1%，二手住宅销售价格由8月持平转为下降0.1%。
二三线城市新房和二手房环比涨幅均有所回落。同时，一二三线城市前三季度商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期均有所回落。
其他渠道的数据也显示房价已开始由涨转降。比如，全国100个重点城市二手房价格显示，2018年9月份，全国100个重点城市二手房价格环比上涨0.59个百分点，但房价环比下跌的城市由上月的29个增加到33个。总体上，一线城市明显降温，二三线城市微微上涨。
同时，地产企业都摆出了准备过冬的架势。一个直接的表现就是地产并购市场开始冷清，地产巨头开始收手不再买买买。
种种迹象表明，房地产业俨然“凛冬将至”，多米诺骨牌正一张张被推倒，速度之快，令人惊愕。
成也政策，变也政策
众所周知，多米诺骨牌效应的物理原理其实很简单，无非是将骨牌按一定间距排列，只要碰倒第一张骨牌，其余的骨牌就会依次发生连锁倒塌反应，而这像极了当下的房地产市场。
想当初，一纸《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》废除了住房实物分配制度，随后房地产投资额以每年超过20%的速度增长。
虽然其间也出过诸如“管严土地，看紧信贷”、“国六条”等调控政策，最终却由于2008年金融危机后地产“价跌量减”的楼市惨像，各地政府转而启动救市政策，在持续量化宽松和不遗余力的挽救下，楼市走出了一条前所未有的大阳线。
尤其是在2015年国务院去库存、强刺激的政策扰动下，楼市几近癫狂。可眼见着房地产泡沫风险越吹越大，越来越多的人买不起房时，心慌慌的政府不得不将已有的多米诺骨牌一张张推倒重建。
楼市不仅迈入了所谓的限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代，连发展的主基调都开始转向。
十九大报告中“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，明确将租购并举作为房地产市场的发展方向。
而且，尽管今年房地产业形势趋紧，土地流拍、降价、房闹纷纷上演，但相关政策并未像以往那样放松。
政策的多米诺骨牌被推倒，也直接导致了房地产业的多米诺骨牌悉数坍塌。往日在政策红利、银行信贷等的联合怂恿下楼市冲上巅峰，房企疯狂抢地、囤地，地王频现，每个房企都在主动和被动中被卷入楼市冲浪。
但“成疯成魔”终会被政府修理，不单证券基金向房地产项目输送资金的链条被斩断，银行也频频拉紧房企开发贷，房企长期依赖的发债、定增和信托等传统融资模式受限，房企融资环境日趋收紧。饱受夹击的地产商要么跨界改行、要么避重就轻、要么迎合政策搞起了“租售并举”。
与往昔相比，房地产业只剩仰天悲叹：眼看着它拿了一手好牌，如今说砸就砸了！
时局之变是根本
事实上，房地产的多米诺骨牌接连倒塌也并非突然而至。毕竟，对于习惯于左平右衡的政府而言，当下的楼市显然已经打破了原有的平衡态。
长期以来，房地产的GDP功能被过度放大，社会功能却被忽视弱化，历经“剥削”实体资本、投机炒作后，房价暴涨，越来越多的民众被变相地剥夺了“住房权”，买房难导致民怨沸腾。
但倘若民怨变成民怒，那就不是地产泡沫破裂这么简单了，直接关系到社会稳定。
由此也不难理解，央行的工作重心为何会从加杠杆转到去杠杆，从稳增长切换到防风险！况且，楼市再火，终究代替不了实体经济，尤其是在全球抢道新经济、新科技的档口，房地产业调结构也是为其让出通道。
倘若楼市再不管控，在短线盈利的投资逻辑下，钱源源不断的涌入楼市，显然会严重分流新经济、新科技领域的资本投入。
一旦如此，房地产的功利性葬送的将不仅是中国实体经济的“存量”，还极有可能截断中国未来经济的“增量”，政府又岂能放任不管？
进一步而言，中国楼市的浮沉除了政策刺激外，亦受制于投资渠道缺乏，以及人口结构的周期性变动影响。
且不言，中国特色的政府行政之手对于各行各业的管控已经有目共睹，就连四通八达的互联网都被政府以“招安”的形式收入麾下，楼市又岂能逃出政府的“手掌心”！
即便抛开这些不谈，一边是身处“新淘金时代”，一种投资退潮，很快有新的名目填补，比如从比特币、ICO、区块链到STO等不断打开投资者的新视野；
一边是人口红利刚需减弱、二孩政策不见起色、与其花在不动产上不如花在丰富个人经历的新“租房一代”潮起。
房地产的多米诺骨牌也到了该推倒重建的拐点时刻。
去金融化、去地方化
楼市重建的核心即，楼市进入经济上去金融化、政治上去地方化的“新常态”。
去金融化
所谓去金融化，一方面表现在房地产“变性”，“房子是用来的住的，不是用来炒的”，坚决遏制投机炒房，回归房地产本来居住属性；
另一方面表现在金融去杠杆背景下，在一定程度上收窄房地产市场与金融市场相互渗透的联系。
由于房地产一头连着土地，一头接着金融（资本和货币），前者天然缺乏弹性，是绝佳的抵押品，后者却具有无限性和追求无限增值的欲望，过剩流动性与金融高杠杆都驱动着房屋成为金融市场中的一个交易标的物。
近些年来，购房者和开发商可以获得资金的渠道更是越来越多，对于投机投资者来说，自有资金甚至不占太大比例。
如在需求端，购房者可以通过首付贷筹集资金；在供给端，开发商则不仅有银行信贷，还有信托、理财、基金等多种形式的“金主”提供“弹药”。
“金融化”使得房地产投机投资者资金非常充裕，无须担忧资金链断裂。
如今，伴随金融去杠杆，不管是打击首付贷、各商业银行严格控制新增房贷规模，严查信贷资金变相流入房地产领域，规范金融机构资产管理业务，都是房地产去金融化的表现形式，就连货币口也在收紧，2017年末广义货币（M2）增速创历史新低，同比仅增长8.2%。今年9月末，广义货币(M2)余额180.17万亿元，同比增长8.3%。狭义货币(M1)余额53.86万亿元，同比增长4%。
去地方化
所谓楼市去地方化，则是从政治层面而言。
中央经济工作会议定调，“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，或可理解为中央从格局上、机制上、尺度上对楼市进行掌控和设计，地方政府从政策执行层面在调控细则上、范围上、对象上进行微调，在一定范围内具有政策自主权，从而实现中央与地方的平衡。
首先可以确定的是，中央集权能力早已今非昔比，央地政策博弈与利益纠葛虽然还在，但也快已成为“昨天的故事”，更何况“一行三会”管着房地产的“银根”，国土部门管着房地产的“地根”，地方诸侯像以往那样“我的地盘我做主”，以经济增长放缓为借口，“明目张胆”或偷偷摸摸地放松调控，还需掂量一下后果，不得不三思而后行。
鉴于中央对GDP态度已变——从强调GDP到淡化GDP，即便地方经济增长放缓是事实，也只能自认之前经济注水，调减经济数据。如继2017年初辽宁自曝“家丑”后，今年初内蒙古、天津滨海新区也加入了队伍，像滨海新区将2016年GDP从原来公布的10002.31亿元调整为6654亿元，缩水幅度高达三分之一，被调侃为“宾每新区”。
其次，在土地出让方面，中央更抛出“重磅”，即政府不再垄断土地供应，则是对当下地方土地财政的釜底抽薪。
一是政府将不再是居住用地唯一提供者，将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法；
二是探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
尽管改革举措在具体的实施办法上显得小心翼翼，但改革举措的落实却意味着中国土地供应将出现实质性的变化，政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结，这对中国房地产市场的格局产生实质性的影响。从某种程度上，此政策目的或可理解为让土地财政从中国楼市中逐渐抽身，为房地产税预埋伏笔。
如果说2017年将作为转折点载入房地产调控史册，2018年楼市则在“新常态”上渐行渐进。由于任务的艰巨性、过程的艰难性、改革的渐进性，虽然楼市在总体上不会出现太大波澜，但也不会出现人们期待中的反复，依然在搭建租售并举格局，研究、吹风房地产税收机制。
就城市而言
由于在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显，一二线城市以及靠近省会城市的三线城市的楼市依然热度不减。
尤其是部分还存在价格洼地，并且在人才引入、产业布局、土地供应、城市规划等方面都在持续发展的二线城市，将成为今年市场新的热点，其它三四线城市则面临较长期的去库存压力。
就房价而言
从总体上看，由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。
具体来看，那些因限价政策导致的新房与二手房价格倒挂的区域，更具上升潜力。
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