阮忠良、彭浩、张毅：商品房交付中“拒绝受领”的真实意涵与拒绝受领权的合理边界｜法官说

注：本文转引自中国上海司法智库（微信号：JudicialThinkTank），2018年7月11日刊。

本文共计8,126字，建议阅读时间16分钟

近年来，商品房交易异常活跃频繁，但商品房建造中的质量瑕疵问题也屡有发生，引发了诸多的商品房买卖合同纠纷。此类纠纷主要表现为，买受人以房屋存在质量瑕疵为由拒绝受领合同标的物，并要求出卖人（开发商）赔偿因延期交付产生的逾期交房违约金；开发商则以相关瑕疵未达到足够严重程度，买受人无权拒绝受领作为抗辩。可见，引发此类纠纷的重要原因之一，在于买卖双方对“拒绝受领”的理解存在较大差异。司法实践中，针对此类纠纷的司法裁判亦因不同法院、不同法官的不同理解而迥异其结果。为厘清此类纠纷的处理思路，确立正确的司法裁判规则，必须首先对“拒绝受领”的真实意涵作出准确的理解阐释。然后，方可在正确理解合同真意的基础上，对买受人行使拒绝受领权的条件、程序及合理边界作出准确的判断。

一、“拒绝受领”的真实意涵：从买卖双方视角的全景审视

对于“拒绝受领”的理解，买受人的真实意愿主要是拒绝对标的物予以认可、拒绝配合出卖人进行交付、请求出卖人继续履行合同义务、待出卖人履行修复义务后再行交付等。而出卖人对买受人“拒绝受领”外在表示的领会往往存在差异，其中最主要的误解是以为“拒绝受领”等同于“拒绝交付”，且因忌惮于“迟延交付”可能产生的高额违约金，导致出卖人倾向于否认“拒绝受领”的有效性，认为商品房标的物只要符合法定交付标准，买受人便无权拒绝受领。可见，对“拒绝受领”理解的准确与否，是解决商品房买卖中双方矛盾纠纷的症结所在。因此，有必要从买卖双方的不同视角，对“拒绝受领”的真实意涵进行全面深入的审视。

（一）买受人（债权人）视角

基于买受人的视角，“拒绝受领”的真实意愿，可从以下角度加以理解：

1. 拒绝受领不等于拒绝接受

拒绝受领与拒绝接受存在差异，在学界与实务界虽无疑义，但在法院裁判的法律适用中，却往往存在混淆或不予区分的问题。比如，在关于商品房交付的众多纠纷中，较多的法院裁判文书均援引《合同法》第148条关于“拒绝接受”的规定作为判断买受人“拒绝受领”是否有效的裁判依据。其实两者的差异十分明显，“受领”通常指的是事实上的接收，而“接受”通常指的是心理上的认可。在商品房交易中，出卖人提出交付标的物，买受人有义务配合履行交付义务。因此，拒绝受领即指在商品房交付之时，买受人拒绝配合出卖人的交付。而拒绝接受可作为交付之时与交付之后的区分，通常指在交付之后，即事实上接收了标的物，但因为标的物存在瑕疵而拒绝对其予以认可。当然，在交付之际，买受人的拒绝受领与拒绝接受存在重叠。但两者本质上仍存在明显区别：拒绝接受不仅是拒绝配合给付，而且更有对标的物的整体否认与拒绝，进而可能包含了对出卖人履行合同义务的合法性的否定，故合同有被解除之虞。而拒绝受领通常仅指对出卖人给付行为或者对标的物瑕疵的不满，且通常并未达到整体否定的程度，尚未产生解除合同的意向。换言之，拒绝受领仅是对配合给付义务的拒绝及对标的物瑕疵的不满，而非对给付标的物的整体拒绝。由此可见，拒绝受领通常不等于拒绝接受。

2. 拒绝受领不等于拒绝交付使用

在商品房买卖中，交付使用具有专门的概念界定和独立的制度价值。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，商品房的交付使用具有确定标的物风险负担、划分迟延交付责任的重要意义：有效的拒绝交付使用可以使房屋风险继续停留在出卖人一方，出卖人若因拒绝交付使用导致迟延履行的，还将承担迟延交付违约责任。因此，问题的焦点在于拒绝受领是否等同于拒绝交付使用？我们认为，二者并不完全等同。从程度上看，拒绝交付使用相当于交付之际的拒绝接受，即对标的物的整体拒绝与否定。而据前文分析，拒绝受领通常只是是对标的物有所不满，但尚未到达整体拒绝与否定的程度。因此，拒绝受领不能完全等同于拒绝交付使用，而应解读为暂缓交付使用，目的在于督促出卖人履行房屋修复义务、消除瑕疵后再进行交付使用。换言之，拒绝受领相当于买受人对出卖人附加了一段整改补救的考察期。若补救整改通过考察，则同意交付使用；若仍未通过考察，则拒绝交付使用。就此意义而言，拒绝受领的法律效果是交付使用待定。

3. 拒绝受领是合同履行抗辩权与继续履行请求权的延伸

在拒绝受领中通常蕴含着合同履行抗辩权与继续履行请求权这两种权利欲求。从功能而言，拒绝受领是买受人针对出卖人的合同履行存在瑕疵、不符合约定条件而行使的抗辩权；就目的而言，拒绝受领深层的含义之一是请求出卖人继续履行合同约定的义务，对瑕疵标的物通过修理、更换、重做等方式进行补救。在商品房交易中，拒绝受领通常可理解为请求开发商对瑕疵商品房进行修理补救的继续履行请求权。综上所述，把拒绝受领与拒绝接受、拒绝交付、拒绝交付使用简单等同起来的做法，都不利于准确理解买受人真实的内心意思，容易导致买受人与出卖人在信息接收上产生分歧与误会，进而诱发商品房交付纠纷。

4. 拒绝受领可能导致合同解除

虽然不能把拒绝受领与拒绝接受、拒绝交付、拒绝交付使用等简单地予以等同，但在特殊情形下，拒绝受领确实会进一步引发拒绝接受、拒绝交付的结果，甚至导致合同被解除。在当前的市场环境下，商品房在交付时存在显著且较严重的质量瑕疵，买受人通常并不会产生直接解除合同的意思表示，而是有请求继续履行原合同约定义务的愿望。倘若出卖人积极采取修理、更换等补救措施消除瑕疵，合同将恢复到正常履行的状态。反之，如果出卖人仍不积极采取相关补救措施，无视买受人的合同履行抗辩权与继续履行请求权，则有可能导致买受人的意愿从拒绝受领升格为合同解除。因此，正如有学者所论述的，拒绝受领在制度设计上具有独立的制度价值，是在合同履行与合同解除之间架起一个缓冲层，是部分合同从正常履行发展到解除之前的中间环节，有利于维护交易秩序、提高交易效率。

（二）出卖人（债务人）视角

实践中，出卖人通常会对买受人的拒绝受领权不加选择地予以否定，或者对拒绝受领权的实施门槛产生误会，由此引发了大量商品房瑕疵给付纠纷。下面从出卖人视角对“拒绝受领”的具体意涵作进一步剖析，以对“拒绝受领”作更为全面的理解。

1. 拒绝受领是对瑕疵履行的抗辩

拒绝受领权是买受人享有的一项法定权利。出卖人在合同履行过程中收到买受人“拒绝受领”的意思表示，应当谨慎对待，而不能置之不理。拒绝受领已明确表明买受人对合同履行的不满。合同履行要符合英美法上称为“严格履行”（完美履行）的要求，法律赋予买受人拒绝受领权是基于对债权热利益的特殊保护，是一种防御性的保护措施。合同履行一方未能符合严格整体履行要求，另一方有权拒绝受领。因此，买受人通过拒绝受领的方式，表达对合同履行的不满，即对合同瑕疵履行的抗辩。

2. 拒绝受领是请求继续履行合同义务

拒绝受领中蕴含着继续履行请求权的理解，是连接出卖人与买受人信息沟通的关键点。除买受人明确提出解除合同外，请求出卖人继续履行合同义务是拒绝受领的应有之义。对此理解，买卖双方一般均无异议。在商品房买卖纠纷中，问题主要在于出卖人认为拒绝受领不应当影响商品房的交付使用，关于商品房的瑕疵可在交付之后通过后合同义务或瑕疵担保责任进行维修与补救。而买受人则担心商品房交付使用之后，请求继续履行修复义务存在难度，故不愿配合出卖人履行交付手续，即拒绝受领。综上可见，部分出卖人对继续履行合同义务时机的理解存在出入，是对拒绝受领的误解，拒绝受领应不同于出卖人所倾向的后续履行请求权，而是应符合买受人利益的先履行请求权。

3. 拒绝受领是对解除合同的预警

拒绝受领除了表达买受人对对合同履行的不满，也有可能了包含对合同解除进行预警的意思表示。在实践中，出卖人对合同解除的理解过于片面，主要局限于《合同法》第94条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13、14、15条关于的法定解除条件的规定。由此，他们往往对合同解除条件过于自信，认为只要不违反《商品房销售管理办法》第7条等相关法规对销售条件或交付使用条件的规定，买受人便不能拒绝受领，即使拒绝受领亦不影响交付使用的完成。正是基于此种心态，出卖人往往忽视或无视买受人对商品房质量瑕疵的不满，而开发商对质量瑕疵补救义务的消极与懈怠正是导致此类纠纷的重要诱因。应当明确，如果买受人行使拒绝受领合法正当，则“拒绝受领”将宣告出卖人交房义务未完成；若买受人拒绝受领后，出卖人仍拒绝修复并达到合同解除条件，买受人将有权请求解除合同。

二、拒绝受领权的内涵界定：制度核心功能与理论根据

对于拒绝受领权合理边界的认定，可以从内涵和外延两方面展开探讨。在内涵界定方面，两大法系关于债权人拒绝受领的相关制度和理论经验，可以作为理解拒绝受领权核心功能和法规范依据的重要参考。

（一）关于债权人拒绝受领制度核心功能的探讨：以两大法系的制度和理论为参考

在大陆法系中，从罗马法的《学说编纂》到《法国民法典》、《意大利民法典》、《德国民法典》，均有关于债权人拒绝权的相关规定：（1）《学说汇纂》第48卷记载，债权人不得被强迫接受部分履行。（2）《法国民法典》第1244条规定:“债务人不得强迫债权人受领债的一部清偿，虽该债系可分时亦同。”（3）《意大利民法典》1181条规定:“债权人可以拒绝部分履行，即使给付是可分的亦如此，但是法律或习惯有不同规定的除外。”（4）《德国民法典》第266条规定：“债务人无履行部分给付的权利。”。由此可见，拒绝权理论在大陆法系各国中得到认可。

英美国家关于拒绝制度的规定主要有美国《统一商法典》第2-601条、英国《货物买卖法》等。英美法理论甚至比大陆法系更为严格地坚持对履行全面性的要求。比如根据美国普通法，货物买卖应遵循“完美履行规则”(perfect tender rule)，即卖方有义务交付与合同条款的每一个方面(in every detail)均相符的货物。甚至，将信守合同约定看作带有强烈道德性的原则。根据对价理论亦能看出对完全履行的追求，如“债务人对到期债务的部分支付，并不构成换取债权人允诺的充分的对价。换言之，在债务人做出部分履行的情况下，他不能主张对债权人强制履行其允诺，因此债权人不必履行其对待给付义务，并且继续部分履行的债务人也不被解除其债务。” 

综上，无论是大陆法系国家还是英美法系国家，均赋予债权人对于瑕疵履行以拒绝受领权。其制度与理论的根据在于，“债权的本质体现为一种利益，因而债权人对于给付的受领首先体现为一种权利行使的结果。”因此，无论“受领”是否被视为一种法律上的权利，拒绝权制度均拥有无法替代之功能，“在没有拒绝受领权的情况下，面对债务人提出的一个不完全的履行，债权人将被迫接受，否则就将陷于迟延。”由此可见，拒绝受领权制度的核心功能就在于保护债权人在对抗债务人的不完全履行时，不至于陷入受领迟延。

(二）我国民法上关于债权人拒绝受领的规范依据

我国《合同法》对于提前履行(第71条)、部分履行(第72条)、数量不符履行(第162条)、标的物质量不符合要求致使不能实现合同目的(第148条)等情形，都明确规定了买受人享有拒绝接受瑕疵货物的权利。问题在于对于债权人拒绝受领的门槛规定过高（第148条），或对该项权利行使条件的规定得过于隐晦（第72条），导致实践中买受人拒绝受领受到过多限制，以及法院在援引裁判依据时存在一定混乱等。司法实践中，通常将《合同法》第148条作为买受人拒绝受领瑕疵标的物的规范依据，将拒绝受领权的行使条件提升到“质量瑕疵致使不能实现合同目的”的高度，而误解了该条文的规范意旨和适用情境。实际上，该条是关于出卖人根本违约的情况下，标的物风险负担的规定。

关于买受人拒绝受领瑕疵标的物的规范依据，我们认同部分学者的研究结论和观点，即买受人拒绝受领瑕疵标的物的规范基础应该是《合同法》第72条。该条规定，债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。在实践中，“部分履行”一般都被狭义地理解为数量不足，而较少被理解为包括标的物质量瑕疵，致使该法条的规范功能大打折扣。我们认为，不应将该条中的“部分履行”狭义地解释为数量不足的履行，而应扩张解释为合同义务的不完全履行，使其可以同时包含数量瑕疵和质量瑕疵。据此理解，在商品房交付纠纷中，开发商交付的商品房存在质量瑕疵，便可认定为债务的部分履行。在此情形下，买受人有权基于《合同法》第72条的上述规定，拒绝受领开发商交付的瑕疵房屋。 

三、拒绝受领权的外延探讨：法律原则、域外经验和情境模拟分析

关于债权人行使拒绝受领权的外在限制，可从一般法律原则、域外制度经验，以及具体情境的模拟分析等三个层面，逐层深入地进行探讨。

（一）一般法律原则的限制

正如那句经典名言所宣示的那样，“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。”民事权利的行使亦不例外。因此，如果债务人的部分履行并不损害债权人利益，或者虽有损害但显著轻微的，那么拒绝权便失去了存在的理由。在此情况下，基于诚实信用、权利义务对等等法律原则的规定性，债权人行使拒绝受领权理应受到一定的限制。否则，将会给债务人造成过于严苛的给付义务，与民法的原则精神相违背。由此可见，通行的法律原则构成了债权人行使拒绝受领权的一般限制。

（二）拒绝受领权受限的一般情形

从两大法系的相关制度规定和理论经验来看，买受人行使拒绝受领权主要受到以下几个方面的限制：（1）合同明示排除。如果合同明确约定不将某些质量约定作为标的物的交付条件，或者买受人不得因标的物在某些方面不符合质量标准而拒绝接收给付，则买受人不得因上述原因拒绝接收标的物。（2）质量瑕疵显著轻微。在瑕疵显著轻微时买受人不得拒绝受领这一问题上，两大法系的认识是较为统一的,即瑕疵显著轻微或无关重要的，在法律上可不视为“瑕疵”。（3）瑕疵补救成本过高。在建设工程合同等个别的合同法领域，如果给付瑕疵显著轻微，且按照合同约定补正瑕疵将造成债务人损失过于严重的，美国法院会根据案件实际情况，运用普通法上的“实质履行原则”，排除买受人的拒绝受领权。（4）买受人接受瑕疵。如果买受人在明知标的物存在瑕疵的情况下已自愿接受该给付，又因为对损失赔偿或减价金额等“善后事宜”达不成一致而拒绝接收的，应属于权利行使不当，对其拒绝受领后产生或扩大的损失不应予以支持。 

（三）拒绝受领权合理限度的界定：两种极端情形的排除

为了从一般规则的角度来探讨并明确拒绝受领权的合理边界，可以先从两种极端情形下拒绝受领权的行使效果进行比较分析。第一种情境是，拒绝受领权受到极端严格的限制。在此情形下，买受人拒绝受领权的行使受到较高门槛的限制，只要商品房符合法定交付条件，即便房屋本身存在明显瑕疵，亦不影响交付使用的完成。可以预见，在此情形下，买受人将不敢轻易行使拒绝受领权，否则将有可能承担因拒绝受领不当引发的巨大经济损失及房屋毁损灭失的风险。与此同时，开发商交付瑕疵标的物的成本将会变得非常之低。在此情形下，出卖人将不再忌惮买受人的拒绝受领，并将倾向于将质量瑕疵纠纷推迟到房屋交付使用后再进行处理。这正是当前商品房买卖合同纠纷多发易发的现实情境和重要原因。第二种情境是，拒绝受领权完全没有限制。在买受人行使拒绝权没有门槛的情形下，只要出卖人交付的标的物不符合约定，尽管只是显著轻微的质量瑕疵，买受人依然享有拒绝权。此时，因为商品房本身仅存在轻微的质量瑕疵，开发商通常只需做一些必要的修理、更换、维护工作，便可再次履行交付手续。因此，这种制度设计在原则上并不会给开发商造成过重的负担，而且有利于督促开发商更加重视房屋建造质量、及时防范和化解房屋质量问题纠纷。两相对比可以得出结论，对买受人拒绝受领权的限制趋向于无，更符合制度设计中成本-收益分析的原则，是更可取的制度设计和法律适用方向。

四、问题回归：商品房买卖中拒绝受领权合理边界如何确定

在商品房买卖纠纷中，对于买受人拒绝受领权行使边界的确定，其实质就是对于商品房交付使用标准的合理选择。如果交付使用标准高，则拒绝受领所受限制低；反之，如果交付使用标准低，则拒绝受领受到的限制高。因此，对于商品房交付使用标准的选择，成为了司法实践中无法回避的核心难题。

（一）合理确定商品房的交付使用标准

我们认为，房屋交付使用标准的认定与检验具有科学性、专业性等特点，审判机关在具体的标准认定方面并不具有专业优势。因此，行之有效的方法是确定一套交付标准的选择原则。基于这些原则，法院和法官们可以在多个不同的交付使用标准中，选择符合案件具体情况、体现法治价值追求的标准，并将其作为司法裁判的依据。笔者认为，在选择商品房交付使用标准时应遵循以下原则：

1. 约定优先原则

在商品房买卖合同中或多或少都会涉及交付使用标准的内容，相关纠纷的产生主要是因为有关约定不够具体和清晰明确。司法实践中对于交付使用标准的确定，首先要看当事人在合同及其补充条款中的具体约定。如果合同有具体约定，则应当遵循约定优先的原则。如果合同约定不够具体明确的，则应当根据个案中当事人对于合同目的及商品房具体用途的有关约定，参考行业标准或地方标准，对商品房应当具备的质量要求进行合理的判断。

2. 符合交易习惯原则

新近实施的《民法总则》已将“习惯”明确作为解决民事纠纷的法律渊源。《合同法》第125条亦规定，当事人对合同条款的理解有争议的，可依据词句、交易习惯以及诚实信用原则等以确定该条款的真实意思。在商品房交易中，各地有着不尽相同的交易习惯。因此，在此类纠纷的处理中，应当适当考量交易习惯的因素。比如房地产行业中是否存在外墙保温系指整体墙面保温的习惯，应由提出主张的当事人承担相关交易习惯的举证责任。在商品房交付使用标准方面，往往存在法律规定的标准过低，而合同约定又不够具体明确的情况。因此，司法实践中应当加强对于相关交易习惯的类型化提炼，促进此类纠纷的合理妥善解决。

3. 有利于债权人原则

在合同关于房屋交付使用标准的约定相互矛盾或对相关约定的理解存在疑义的情况下，应当依照“有利于债权人”的原则精神作出裁判。这既是现代民法充分保护债权人权益的必然要求，也更有利于督促开发商积极履行瑕疵补救义务，并在今后的商品房开发中更加重视房屋建造质量，从而更好地预防和减少此类矛盾纠纷的发生。可以说，从制度设计或法律适用的成本-效益分析的角度来看，选择鼓励买受人行使拒绝受领权的制度架构，社会交易的成本更低，社会总效益更大，是更可欲的选择。

（二）正确处理因瑕疵履行引发的高额违约金问题

实践者，商品房买卖合同通常都约定了较为严苛的迟延交房违约责任，一般按照已交房款的一定比例（通常为日万分之三或日万分之五）累积计算违约金。因此，一旦认定开发商构成迟延交房，往往会产生很高额的违约金。上述客观情况的存在，导致部分裁判人员因忌惮高额违约金的产生，从而倾向于尽可能不认定开发商构成迟延交房。这显然是不符合法治思维和司法裁判正常逻辑的“投鼠忌器”之举。笔者认为，对此问题可从两个方面加以认识和解决。

1. 迟延交付标的物理应承担相应违约责任

在开发商因交付瑕疵商品房导致房屋最终迟延交付的情况下，应当依法认定相应的违约责任。首先，造成房屋首次交付未成功的原因是出卖人交付的房屋本身存在质量瑕疵。在法律上，这应当认定为出卖人自身存在“可归责性”。其次，高额违约金通常是因为开发商怠于履行瑕疵补救义务而导致。如果开发商在得知瑕疵情形后，积极沟通磋商、及时加以维修补救，通常也就不会造成高额违约金产生。最后，在开发商怠于履行合同义务的情况下，依法判令其承担沉重的违约责任，有助于激励其在今后的商品房开发中更加重视房屋建造质量，有利于更好地预防和减少房屋质量瑕疵及相应纠纷的产生。

2. 对于过高违约金可依法适当调整

对于已经产生的违约金确实明显过高的，法院可以也应当依据相关法律规定进行合理调整。在违约金调整方面，现行法律已有系统的制度架构。《合同法》第114条第2款对此作了原则规定，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》则提出了合理调整违约金的基本思路和具体方法。司法实践中，应当根据合同法规定的诚实信用和公平等法律原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，参照相关行业利润，结合合同履行程度和双方当事人的过错程度，合理调整裁量幅度，确保当事人之间利益均衡。

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