裁判案例7则，看房产代持的法律风险 | 家法
受各地房地产政策的影响，房产代持或者“借名买房”逐渐成为一种较为普遍的现象。可靠的受托人、书面的代持协议是否就能规避房产代持的法律风险？七则裁判案例告诉你。
——小佳说
作者 | 桂芳芳 上海市华诚律师事务所合伙人
侯小茗 华东政法大学硕士在读
张温文 上海对外经贸大学硕士在读
来源 | 佳和家事（lawyer6666）
一、被代持人的法律风险
被代持人作为房屋实际购买人，承担出资义务，享有事实上的房屋所有权。但在作为认定房屋归属的不动产登记簿上，被代持人却不会作为房产所有权人加以公示。这就给被代持人带来了所有权确认以及房产被代持人处分的风险。
1所有人确认风险
【案号】（2016）粤0306民初21416号
【案件评析】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
【案件概述】被告是原告的女儿。2012年被告读大学时，被告作为买受人，在深圳购买了一套商品房，原告作为被告的父母亲支付房产首期款，并承担按揭还款。2013年被告就业，承担了10万元的房屋贷款。因家庭纠纷，原告主张涉案房屋是其为规避限购政策而由被告代持，实际所有权归原告所有。被告认为该房屋为原告对她的赠与，所有权归被告所有。
【法院判决】涉案房产登记在被告名下，原告请求确认对涉案房产享有所有权，必须要证明不动产权属证书记载确有错误。被告参加工作后，开始量力而行地偿还月供至今，双方的这些行为既符合个人经济行为模式，也符合家庭伦理和人之常情，不能证明双方达成了房产代持协议，不能证明原告是房屋实际所有权人。原告诉称是借名买房、代持房产，既没有明确的书面协议证实，也没有证据证明原告承担着有关涉案房产的全部义务，故原告的诉讼请求不予支持。
【案号】（2014）赣中民一初字第49号
【案件评析】法院认为房产代持协议是为规避深圳市的限购政策而签订的，内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为无效合同，自始无效。
【案件概述】2007年7月1日，原告王军与被告彭章才签订了一份《房产代持协议书》，协议约定原告对上述两套房产享有完全的所有权。2012年3月，彭章才因合同纠纷，法院对案涉房屋予以了查封并依法拍卖。王军以其系案涉房产权利人为由，对法院的拍卖行为提出异议。2014年8法院作出执行裁定，认为物权的效力以登记为准，在物权登记未经依法确认错误或撤销前依据该登记确定物权的归属符合法律规定。异议人王军遂向法院提起诉讼。
【法院判决】法院认为，《房产代持协议书》系原告王军为规避深圳市的限购政策而与被告彭章才签订的借名购房合同，其内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为无效合同。合同无效，自始不能履行。
借名购房是基于法律行为而取得物权，且权利标的是房屋所有权，不属于法律另有规定的除外情形，因此必须严格执行登记生效主义，只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资人名下，就不能承认实际出资人享有所有权。
本案中，涉案房屋登记在被告彭章才的名下，被告彭章才已将案涉房屋在该案中进行了处分，且其处分行为已经生效的民事调解书确认，而本案被告滨江支行相对于原告而言，为善意第三人，故被告彭章才对案涉房屋的处分行为有效，原告要求停止对案涉房产的强制执行，并解除查封、扣押，没有法律依据，法院不予支持。
【案号】（2015）朝民初字第02526号
【案件评析】因涉事房产所在地住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。
【案件概述】原、被告曾系男女朋友关系，2012年2月21日，被告与案外人签订房屋买卖合同，交付后涉诉房屋登记至被告名下。后来，原、被告结束恋爱关系，原告认为房屋全部价款由自己支付，因政策所限登记在被告名下，实际为自己所有。诉至法院要求确认涉诉房屋属于原告所有。
【法院判决】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
因北京市住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。原告自述其在本市无购房资格，故其要求涉诉房屋归其所有违背国家政策。综上所述，原告诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
2代持人处分风险
【案号】（2016）粤0306民初20243号
【案件评析】善意第三人与名义持有人签订买卖合同，所有权发生转移。即使法院确认代持协议合法有效，因其不能对抗善意第三人，实际持有人仍然丧失了房屋所有权。
【案件概述】2013年4月12日，原告李刚与被告李文燕签订代持房屋协议书，约定甲方为房产的实际权利人，乙方仅受甲方的委托代为持有房产。2016年7月15日，第三人熊灿与被告李文燕就涉案房产发生的买卖合同之诉经法院审理，判决李文燕将房屋交付并过户至熊灿名下，熊灿已申请强制执行。7月28日，经过仲裁确立原被告的代持房屋协议书有效。
2016年10月13日，原告李刚向法院提出执行异议，主张涉案房产实际为其所有，请求中止对涉案房产的执行。法院经审查认为涉案房产被查封时登记在被执行人李文燕名下，依法可以认定为被执行人的财产，并裁定驳回李刚、金爱的异议。
【法院判决】法院确认代持房屋协议有效，但在第三人熊灿与被告李文燕就涉案房产签订房屋买卖合同时，涉案房产系登记在被告李文燕名下，且原告李刚作为被告李文燕的代理人与第三人熊灿签订了房屋买卖合同。第三人熊灿通过签订房屋买卖合同并支付合理对价的行为，善意取得了涉案房产的所有权。由此给原告带来的损失，原告可另寻法律途径解决。对于原告提出被告将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求，法院不予支持。
代持房屋被拍卖、查封
【案号】(2016)浙10民终351号
【案件评析】代持产权协议不能对抗法院强制执行，法院对房产的查封应以权属登记为准。
【案情概述】2010年11月30日，徐某、赵某某签订协议，约定双方共同出资购买某房产及。考虑到现行限购限贷政策，双方一致同意将相关产权委托给实佳厂代持。
2011年9月29日，在银行与实佳厂的票据纠纷一案中，法院准许了银行对讼争房产的保全申请，后又作出民事判决，确定实佳厂等承担连带责任。判决生效后，银行向法院申请强制执行讼争房产。徐某、赵某某以案外人身份向法院提出书面异议，法院裁定驳回异议，徐某、赵某某遂提起案外人执行异议之诉。
【法院判决】不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准。就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。依照物权法第九条的规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。涉案房产登记所有权人为实佳厂，故实佳厂系涉案房产的买受人。
两原告出于某些因素考虑将房产登记在第三人实佳厂名下，就应当预见到可能由此带来的风险，并应当承担这种风险出现的后果。因实佳厂经法院判决而对银行承担债务，法院在执行中依据不动产登记簿，采取查封登记在实佳厂名下的执行措施符合物权法定原则，该执行措施并无不当。至于所查封的房产，在被执行后用于偿付债务而确导致二原告经济损失的，二原告可根据代持产权协议等约定来要求合同相对方赔偿损失。
【案号】（2014）仓民初字第3357号
【案件评析】房屋代持人离婚时将代持房屋作为夫妻共同财产进行分割，实际购房人无法证明代持事实的，法院不予认可，房屋仍作为代持人夫妻共同财产进行分割。
【案情概述】原告为骆劲、严晓琳夫妇，被告何美玲与第三人李峰原是夫妻关系，于2009年结婚2011年离婚。
2004年底，原告借用第三人李峰的名义办理了某小区十余套房屋的产权登记，当时被告何美玲与第三人李峰尚未办理结婚手续。由于原告在何美玲与李峰结婚之前就已经认识被告何美玲，出于对被告何美玲的信任，也出于原告已通过公证《委托书》掌控了某小区十余套房屋的占有、使用、收益、处分权，因此，原告在何美玲与李峰结婚时和结婚后也没有再要求二人对某小区十余套房屋的实际权属作出书面的确认。此后，被告何美玲与第三人李峰婚姻关系出现问题，于2011年离婚。在离婚判决中，确定李峰对何美玲有支付100万元的付款义务，何美玲申请申请查封了登记在李峰名下的讼争房产，讼争房产在该案执行过程中已被确定为司法拍卖的执行标的。原告骆劲、严晓琳主张自己为房屋实际所有人，对被告何美玲提起案外人执行异议之诉。
【法院判决】依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。诉争房产登记在第三人李峰名下，不动产物权登记具有公示公信的效力，原告并未提交相关证据证明诉争房系由其出资购买且不能说明诉争房登记在第三人李峰名下的正当理由，原告提交的一系列证据仅能证明其就诉争房产与李峰之间有相关的约定，该约定不能对抗善意第三人，另外，对不动产享有占有、使用、收益和处分权不是认定不动产权属的充要条件，故法院未支持原告请求确认讼争房屋及其产权为原告所有的主张。
【案号】（2015）深中法房终字第671号
【案件评析】被继承人在遗嘱中对房产进行处分，但涉案房产并非登记于被继承人名下，法院在判决时仍会严格依照物权法的规定，认定其为非权利人，在其遗嘱中所作的处分无效。
【案件概述】案外人黄细美和上诉人（原审被告）黄细友是兄弟关系，被上诉人（原审原告）黄帆是黄细美的女儿。2012年9月，黄细美去世。
案件争议的焦点是位于深圳的一套房产，该商品房权利登记人为黄帆，但一直为黄细友偿还贷款并居住使用。黄帆称系因其出国留学，由黄细友代为管理，现要求黄细友停止侵占，返还房屋。而黄细友则主张涉案房屋为其与黄细美置换所得，涉案房产归其所有，黄帆仅系涉案房产名义上的权利人，系代持该房产，提出的证据为黄细美的遗嘱。黄细美在遗嘱中写明，黄帆名下某房产，归黄细友拥有。
【法院判决】本案为返还原物纠纷。涉案房屋现登记在黄帆名下，根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，应首先推定该房屋的所有权人为黄帆。
即使黄细美所出具的《遗嘱》属实，该遗嘱内容也系黄细美而非黄帆确认涉案房屋为黄细友所有，在依本案现有证据无法确认黄细美为涉案房屋实际权利人的情况下，不能依据非权利人在其遗嘱中所作的表示而认定涉案房屋为黄细友所有；黄细友虽亦主张黄帆曾出具确认涉案房屋归属的《声明书》，但黄帆对此予以否认，除黄细友单方陈述外并无任何其他证据予以佐证。
据此，虽然涉案房屋现由黄细友占用并由其偿还银行按揭贷款，但前述事实仅可能在黄细友与房屋权利人之间产生有关房屋使用、替代偿还贷款等债权债务关系，而并不足以证明黄细友与黄帆之间存在委托“代持”的基础法律关系，既不能推翻涉案房屋的现产权登记内容，也不能据此认定黄细友系涉案房屋的真实所有权人。
二、规避房产代持风险的法律建议
在房产代持纠纷中，为保障实际持有人的权益，在进行房产代持时，建议双方签署书面完善的代持协议，保留代持过程中的款项支付凭证，在条件允许时，可以实际持有人可以在代持房屋上设立抵押权，尽早办理过户手续，以此来降低风险。
此外，被代持人的法律风险较高并不意味着代持人没有任何风险。因为各地限购政策的推出，代持人可能会丧失购房资格；实际持有人不按期缴纳贷款，同样会影响到代持人的银行征信；当房屋产生纠纷时，代持人还会面临诉讼风险。房产代持的双方都要具备风险意识，以防产生不必要的法律风险。
佳和 | 原创
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