2019余额将尽，房企多元化怎么样了 | 研报3季刊

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以下为季刊内容精选：

三季度热点

1. 支持深圳建设先行示范区

中共中央明确提出将深圳建设为「现代化国际化创新型城市」 、「具有全球影响力的创新创业创意之都」、「竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市」三步发展目标。

深圳城市战略定位：

• 高质量发展高地
• 法治城市示范
• 城市文明典范
• 民生幸福标杆
• 可持续发展
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5G 和人工智能行业、数字文化产业和创意文化产业、数字货币研究与移动支付等创新应用、通信、医疗器械产业、海洋产业或将率先受益。

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2. 土地管理法修改

土地管理法修改后，农村土地征收补偿标准提高，首次明确集体经营性建设用地可以出让、出租等方式进入市场交易，但必须是工业或者商业等经营性用途，且要纳入每年土地利用年度计划中。

3. 住建部公示住房租赁市场发展试点城市

住建部公示了 2019 年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，北京、上海、广州、深圳等 16 个城市在内。

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前三季度，租赁类政策出台密集，以金融税收、市场监管类政策为主，进一步规范租赁市场。

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房企多元化业务动态

1. 绿地集团

• 校企合作：绿地控股与复旦大学签约共建复旦绿地全球医学中心，拟在长三角一体化绿色生态示范区选址，项目建设周期 5 年，预计总投资超过 160 亿。
• 康养：绿地集团旗下绿地康养产业集团与上海医药集团旗下上海市药材公司签署战略合作协议。
• 资产流转：绿地上线全国首个资产使用权线上确权及流转平台「权易宝」。
• 特色小镇：绿地控股与南昌市政府、华为公司三方签订中国 V 谷—南昌 VR 特色小镇项目框架合作。

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2. 中国恒大

• 新能源汽车：恒大与德国 hofer 动力总成集团成立合资子公司恒大德国 hofer 动力科技公司，持续加大加大新能源汽车产业链投资。

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3. 融创集团

• 收购：融创收购新湖中宝两附属公司
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4. 万达集团

• 文旅商：万达与四川省政府续签战略合作协议，在已完成投资 1620 亿元基础上，再投 1100 亿元建设 3 个文化旅游项目、顶级国际医院、国际体育赛事和新建 20 个万达广场。建成后新增逾 10 万个就业岗位。
• 股权变更：大连万达集团将持有的万达地产 95% 股权转移至深圳迪迅实业名下，由此万达地产集团大股东变为港资企业旗下公司。

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5. 雅居乐集团

• 产业地产：雅居乐科创产业 IP 「雅创高科」落子江苏溧阳中关村，拟建造智能制造产业园，重点打造新能源汽车零部件、先进装备和智能制造、电子信息产业。
• 文旅：雅居乐文旅地产品牌升级，推出全新 IP 「乐活天地」，含乐彩、乐动、乐养 3 大产品线，分别代表文旅、体育、康养 3 大核心产业。

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6. 招商蛇口

• REITs ：招商蛇口通过其香港全资子公司荣腾企业向香港证监会递交招商房托（ CMC REIT ）认可申请，证监会若无进一步意见将正式提交上市申请。
• 物业：招商蛇口认购中航善达非公开发行股份事项获国务院国资委批复，过户完成。

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7. 时代中国

• 物业：时代中国拟分拆物业板块时代邻里于香港主板 IPO 上市，港交所已确认分拆可进行。

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房企多元化专题研究

1. TOD 发展背景

• 城市发展：TOD 有助于解决城市病，提升城市功能和价值，符合政府诉求和未来城市发展趋势。

• 政策支持：政策助推 TOD 发展，TOD 可作为重要拓地模式实现多方共赢。

• 开发空间：轨交上盖开发存在巨量发展空间，TOD 模式是发展关键。

• 竞争格局：龙头房企多数已经入场，但是竞争格局尚未成形。

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2. TOD 模式参与主体

• 涉及主体：TOD 开发过程中主要涉及政府、轨道交通公司、房地产开发商三方主体。

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3. 房企 TOD 发展模式

• 房企介入 TOD 项目路径。
• 三种模式：房企作为主体之一，获取 TOD 项目资源、参与 TOD 开发主要有三种模式。
  模式一：具备轨交建设资质，凭借这一优势，获取轨交站点周边物业的优先开发权。
  模式二：合作开发，国内代表性 TOD 项目开发以法人型合作为主；合作开发，有合作拿地和获取土地后寻求合作两种路径。
  模式三：公开市场拿地，自主或合作开发。

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4. 典型城市 TOD 发展模式

TOD 项目土地出让：各城市轨交建设土地出让基本可分为土地作价和招拍挂两种类型，但房企参与模式差异不大。

• 深圳

• TOD 开发模式随地铁建设的投融资模式和物业开发模式的转变而转变。
• TOD 开发模式主要有五种，其中法人型是主流趋势。

• 广州

• 协议型合作与法人型合作较普遍。

• 上海

• 现阶段合作模式主要为股权转让、收益权转让、在建工程转让等。

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