临港新政火了房价，租金也会水涨船高？

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

8 月 30 日，上海出台了《关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》，针对高端产业聚集发展、财税金融政策支持、人才引进及住房保障、构建便捷交通网络体系及提升城市服务等功能方面进行了细化。

目标将上海自贸区临港新片区打造成「要素资源最集聚、体制功能最完善、市场主体最活跃」的经济增长极。

关于自贸区的人才住房保障，此次《意见》提出了：坚持职住平衡，针对多层次住房需求，建立以市场供应为主、多主体供应、多渠道保障、租购并举的区域性住房体系。在坚持「房住不炒」的基本原则上，租赁住房市场的重要性得到提升。

政策利好之下，能否给临港新片区的租赁市场带来新的变化和机会？本文尝试从以下几个方面进行分析。

租赁政策创新，鼓励发展区域租赁市场

关于新片区人才住房保障，此次《意见》从两个方面提出了六大支持政策。一方面，通过定向微调区域购房政策，促进人口导入；另一方面，遏制炒房，通过租赁政策创新，多渠道增加租赁住房的供应，促进租赁市场发展。

以上政策尝试从土地规划、限价商品房、公租房及人才公寓供应等多渠道增加租赁住房供给，保障租赁市场健康发展，核心目的在于解决区域内产业人才的住房需求。

其中，创新性地提出了建设「先租后售」公租房政策，支持非房地产企业依法取得土地用于建设租赁住房，探索租赁住房用地出让价款分期收取。

可以看出，政策仍然强调「房住不炒」的大方向和原则，在保障租赁市场有效供给的基础上，平衡商品房市场的有效供需；并在供地方式和价格方面给予优惠，鼓励非房企类的其他市场主体参与租赁市场建设。

从政策的定调和引导方向来看，未来临港自贸区新片区内，预计将有相当体量的公租房、人才公寓、租赁社区类的增量房源入市。

这些政策引导下的增量供应，目的在于构建区域内职住平衡的住房体系，带有一定的保障性色彩。

针对长租公寓的重资产、中资产及轻资产三类商业模式而言，未来在临港新片区内，以持有为核心的重资产模式和以运营管理为核心的轻资产模式，更具市场空间。

产业升级将改善租赁市场基本面，但落地仍是一个长期过程

自 2002 年临港区域启动开发建设至今已十余年，产业规划以高端制造业为主，目前已形成新能源装备、船舶关键件、海洋工程、汽车整车及零部件、大型物流及工程机械、民用航空设备及关键零部件六大产业制造集群，区域产业规模较大，但区域人口增长一直较为缓慢。

根据政府统计数据，2011 至 2015 年临港地区总的人口增长幅度仅为 4% 。目前，新片区先行启动区域内四大板块的常住人口约为 63.4 万人，区域的人口导入情况较差。

究其原因，在于区域内主产业区、重装备产业区及物流园区内的产业类型高端，但园区企业主要以资本密集型制造业为主，对人才的需求以中低技术人员为主，管理和高技能岗位占比较低，而中低技术产业工人的流动性较强。

目前的产业现状对高端人才的吸纳能力不足，导致了流入人口无法集聚和沉淀。而受人口增长及流入缓慢的影响，区域内租赁市场需求不旺盛。

此次临港自贸区新片区的设立，区域定位提高，目标到 2035 年，建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济全球化的重要载体。

产业方面，新片区更注重在全球竞争格局下更好集聚高端制造业、现代服务业，更注重产业创新发展与升级转型。未来，将在新片区内：

• 重点发展总部经济，跨国公司地区运营管理、订单中心、结算中心等；

• 积极发展生物医药、集成电路、工业互联网及高端装备制造业等前沿产业；

• 大力发展大宗商品、金融服务及数字贸易等新型国际贸易；

• 推动国际业务、跨境金融服务、前沿科技研发及跨境服务贸易等统筹功能集聚。

根据未来产业的发展导向，新片区将提供更多针对高端人才的就业机会，有利于区域人才结构的优化。

此外，结合临港地区「十三五」发展目标，到 2020 年，临港区域内各类科技研发机构将达 100 家，各类创新型企业达 1000 家，创新型人才达 10000 名。

产业人才结构的完善，有利于租赁市场基本面的改善。

但新片区政策规划下庞大产业体系的导入、落地、见效仍需要一个很长的周期，对于短周期内的区域租赁市场效果有限，无法像商品房市场能及时对利好政策作出反馈。

伴随产业的相继落地，人才的大量导入，新片区内租赁市场供需结构及租金水平的变化才将逐渐显现。

在未来产业和人口导入的预期下，租金有修复上涨的空间

自 8 月 6 日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》正式公告，短短一个月之间，对政策反应最为敏感的商品房市场成交量剧增，临港新城板块单月成交量增幅达到 3.8 倍。

市场对区域未来预期反馈较高。而租赁市场对短期内政策利好的敏感度较低，尤其对于短期内市场供需产生的影响较弱。

从区域位置来看，临港新片区属于城市远郊区域，租赁市场热度较差，处于供大于求的状态。

由于人口少，区域租赁市场需求弱于商品房市场，租金水平相对较低，在未来产业和人口导入的预期下，租金有修复上涨的空间；同时，根据政策导向来看，未来租赁用地的供应量也将增加，租赁市场有望量价齐升。

来自租赁类用地的供应增量可观

从 2016 年至今，临港新片区先行启动区四大板块内的自持及租赁土地供应总建筑面积约 22.6 万方，预计未来可提供 3800 套增量入市。

土地属性方面，纯租赁住房用地仅一宗，其他为自持住宅。由于临港区域并非租赁热点区域，租赁用地供应较少。此次在设立自贸区新片区政策下，预计未来纯租赁用地、集体用地的入市量将大幅增加，未来增量房源供应量可观。

由土地成交供应情况来看，租赁用地建筑面积占比约 59% ，未来产品形态上以纯租赁社区为主，配合部分住宅项目中的租赁产品，供应区域主要集中在海港开发区。

租金水平较低，具备一定上涨空间

整体来看，临港新片区先行启动区四大板块内的租赁市场仍处于初级阶段，市场以个人散租为主，租金水平低，租赁需求不旺盛，成交量偏小，市场竞争小。

根据 1 - 8 月统计数据显示，租赁市场供应以个人房源为主，分散式和集中式公寓体量较小。个人房源出租成交总计 364 套，分散式公寓月均活跃房间数仅 15.5 间。

开业运营的品牌集中式公寓仅金地草莓社区产业佳园店一家，产品为针对园区产业工人的蓝领公寓。

根据 1 - 8 月统计数据显示，个人房源租金仅为上海租金的 1 / 3 。租金溢价方面，区域内的分散式公寓的溢价情况较好，高于上海均值，达到 113% ；集中式公寓受蓝领产品定位的影响，溢价低于上海均值。

从租售比来看，区域内租售比仅为 0.09% ，远低于上海的租售比均值 0.14% ，在一定程度上存在租金洼地。

关于租赁市场的几点思考

第一、由于城市远郊区域的地理区位属性，反应在租赁市场上，需求弱，供大于求是常态。

如何在远郊区域市场做好租赁这门生意，挖掘出新的商业模式，需要市场各方主体的磨合，而这个探索周期将很长。

第二、从区域规划的角度出发来看，临港新片区租赁市场的角色定位是为保障区域产业全面升级转型，市场带有一定保障和服务色彩。

因此，不能完全用市场化下的租赁商业逻辑来考量市场的发展。

第三、区域发展产业先行，作为人才居住配套服务的租赁住房，该市场的发展很大程度上取决于区域产业导入和发展的情况，在产业落地、人口导入、租赁市场化这一系列环节中，是一个长期过程，具有不确定的时间差，租赁市场的发展在时间上可能远滞后于产业发展。

第四、「房住不炒」仍是原则和前提，「职住平衡」是核心。区域内租赁市场在产业升级和高端人才导入的未来预期下，存在租金上涨，修复租金价值差的逻辑；但对于赚租金差的商业模式，市场空间不大。

以重资产长期持有，轻资产输出运营管理的模式，通过长周期的时间沉淀，才能为持有者和运营者带来回报，很考验参与者的硬实力。

第五、未来，大型租赁社区或将成为区域市场主流产品形态，全产品线、多业态结合，对于长租公寓头部运营商，更具优势和市场空间。

小结

上海自贸区临港新片区的设立是为服务国家重点产业发展的战略部署，未来区域将成为高、精、尖产业的集聚地，推动产业不断向价值链高端提升。

作为「租购并举」区域性住房体系中的一环，区域租赁市场的发展很大程度上受益于产业经济发展带来的机会。

匹配政策导向，未来租赁市场将形成新的格局，将给各类参与市场的主体带来机遇和挑战。

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