上海南站这个自带700平公区的公寓，成了打卡圣地
文 | 克而瑞地新引力
租赁住宅研究团队
作为近千万外来人口聚集的上海，共有 3 大承接与各省市连通的铁路交通综合枢纽，分别为虹桥站、上海站和上海南站。三大枢纽中，虹桥站承接各省市的铁路客外还衔接虹桥机场，上海站毗邻上海长途客运总站，总体来看，上海南站整体客流量相对较低。
本文首先针对上海南站板块的基础市场做分析。
配套完善，IT 产业聚集
上海南站板块内拥有 35 个公交站点及 5 个地铁站点，距离徐汇区城市副中心约 5 公里，和徐家汇、光大会展中心衔接呼应，并对漕河泾开发区、龙华旅游城、上海植物园等产业园区产生直接的辐射效应。同时，板块毗邻西岸滨江，文化气息浓重。
板块内涵盖多所学校，值得一提的是，这其中的华东理工大学、上海中学等都是上海本地的知名高校。此外，板块内包括了上海植物园，是国家 AAAA 级旅游景区，整体较高的绿化形成良好的生态居住区。
从产业来看，板块内企业聚集于北片区，这其中，IT 公司占比最高，为 31.58% ，主要由于北部片区毗邻漕河泾开发区，而漕河泾开发区也是上海市唯一同时具备国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、国家级出口加工区三重功能的开发区；其次为商贸公司，占比 16.96% ，这主要由于上海南站的板块定位，板块以中高档的商务办公、宾馆酒店、地区商业为主，配有文化、展览以及休闲娱乐设施。
数据来源：CRIC 城市租赁系统
租赁供大于求，机构化房源溢价高
个人房源方面，上半年板块内租金波动较大，6 月平均租金为 89.6 元/平米/月，环比上升 0.8% ，5 、6 月主要由于毕业季影响，租金逐步开始回升，符合租赁市场的规律。从个人房源的挂牌量和成交量来看，板块内挂牌数量持续上升，整体成交量较为稳定，整体维持在供大于求的状态。
从机构化房源来看，6 月板块内分散式公寓的平均租金为 149.1 元/月/ ㎡ ，相比个人租赁溢价 70% ，较上月环比上升 14% ，以自如和蛋壳两大品牌为主。
集中式公寓方面，板块内有 6 家集中式的长租公寓，包括乐波空间、YOU + 国际青年社区石龙路店、城家公寓上海南站店、安歆公寓上海南站店、湾流徐汇女神社区和后社·西岸。整体供应房源 780 间，平均租金 162.4 元/月/ ㎡ 。
无论是乐波空间、YOU + 国际、城家公寓、安歆公寓还是湾流国际，都已经形成了一定的品牌效应，公寓产品也开始标准化对外输出，此外，除了安歆公寓针对 B 端企业员工外，其它产品大多针对白领客群，定位相似。根据克而瑞数据监测，上海南站板块的租客年龄多数集中在 35 岁以下。租客整体的租金支出主要集中在 1000 - 5000 元/月的范围内。
区域内唯一「跳脱」的项目是后社·西岸。
后社·西岸
后社·西岸是由香港鹏里集团和迪臣发展国际集团共同携手投资改建，原身为一处经济型酒店。项目毗邻上海植物园，临近西岸滨江，聚集着余德耀美术馆、油罐艺术中心、西岸艺术中心等，洋溢着浓郁的文化气息。
项目由 66 间公寓组成，尽管体量不大，但项目配备五种户型，从单间公寓、豪华单间公寓到一室或两室套房公寓，满足租客对房型的不同需求。套内家电配套齐全，家具均可自由移动，根据自身喜好进行个性化布置。值得一提的是，每间房间都是敞亮的落地窗，房间明亮通透。项目邀请恺慕建筑( AIM )设计操刀，融合现代设计，整体简约时尚，特色的设计还吸引到网红、明星的拍照拍摄。
一室套房公寓
700 平米超大公区，注重社交属性
项目最与众不同的是每层都设置了 24 小时公区，光是公区面积就超过 700 平米，可能是上海公区最大的公寓项目。项目 B1 层在改造之前为经济型酒店的工作区域，经重新设计后，将 B1 层整层改造为功能空间，配置影音室、洗衣间、公用厨房、吧台、用餐区及多功能休息区，另每层设置大面积休息区，促进邻里交流。
文艺气质，植入共居理念
由于项目本身注重共居理念，打造超大平米的共享社区，吸引了较多外籍租客入住，并且凭借自身的文艺气质，已经成为创业者、创意人和自由职人的聚落。
在运营活动方面，会邀请各地主厨分享厨艺课，也会定期组织多种多样的研讨会，快闪店、电影之夜、音乐节等，加强租客间的互动，参与性很强。
此外，凭借项目原本「酒店」的属性，可以接受日租，并推出了试住活动，让潜在租客实际感受健康「合居」方式，改变都市「独居」生活状态。
由于后社·西岸项目主打的共享居住理念，注重的社交属性，散发的文艺气质，使得项目不仅吸引了上海南站板块的地缘性客户，还有更多的新新人类、海归派和外籍人士，此类人群对地段及交通不敏感，是更喜欢社交的年轻个性群体，且承租能力强，特殊的产品打造及人群定位让项目在区域内独树一帜。
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