城市更新：一个万亿新赛道，超半数TOP50房企在抢夺

Original 关注并星标地新引力 2022-05-16

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文 | 克而瑞地新引力

城市更新研究团队

随着核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新伴随着中国大中城市过去 30 年的高速发展，迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新时代。

有机构预测，城市更新的市场规模将达万亿元，这是一个全新且广阔的赛道，吸引了众多主体参与其中。本文从政策、参与主体、参与类型与形式等维度对城市更新做了分析。

城市更新政策红利多，房企参与度大幅增加

2019 年开年以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市相继出台计划推进城市更新。

广州：今年年初，《广州市 2019 年重点建设项目计划》发布，在城市更新与土地储备项目方面，广州将投入 313 亿元推进 52 个项目，涉及 11 个区。
深圳： 3 月，深圳市发布城市更新放宽政策，旧工厂可改保障房。同月，深圳市区龙华区、龙岗区分别公布了所在片区的城市更新单元计划。
北京： 4 月 17 日，北京市政府办公厅印发《北京市 2019 年棚户区改造和环境整治任务》，列入今年棚改任务的项目共有 138 个。
上海： 4 月 18 日，上海市住房和城乡建设管理委员会主任黄永平表示， 2019 年上海中心城区计划完成二级旧里以下房屋改造 50 万平方米，约 2.5 万户。

据统计，截止目前，已列入城市更新计划项目 764 个，已通过城市更新专规批复项目 460 个，通过率 60.2% ；实施主体确认公示项目 286 个，实施率 37.4% 。

在政策支持力度不断加大的背景下，加之一二线城市土地供应有限，特别是核心地段土地更是稀缺资源，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，使得更多的房企加入到城市更新和旧城改造中来。除了佳兆业、富力地产等拥有丰富旧改经验的房企，越来越多的房企加入到了旧改的行列。目前，包括恒大、碧桂园、万科、保利地产在内， TOP50 房企中有半数以上参与到城市更新中。

以上海为例，早期参与城市更新的多为央企、国企，如张江集团、华鑫集团等，而近几年如万科、绿地等大房企也在积极的参与进来。一方面当前城市更新存在需求，这会带来很多存量用地开发需求，所以城市更新本身也与房企业务结合。另一方面，城市更新会带来很多新商圈和复合型地产，所以很多房企会从这个角度积极参与其中。

参与主体数量日益增加，类型逐步丰富

从城市更新参与主体类型来看，除了像佳兆业、富力等对城市更新介入较早的房企，国内外投资机构和运营机构也纷纷加入这场争夺战中，希望能抓住行业未来风口，提前布局。

据克而瑞统计，品牌房企半数已参与到城市更新领域，合作与收并购步伐加速，金融退出机制也已见雏形。目前，品牌企业如恒大集团、碧桂园、万科、保利地产等半数以上房企已经参与到城市更新中。房企参与城市更新的方式主要有独立运作、收并购和合作三种方式。如佳兆业成立专业城市更新公司，强化品牌内涵；中南、旭辉等主要以收并购为主，如中南建设出让深圳草埔旧改项目 47% 股权，旭辉集团和龙光地产通过收并购获得城市更新项目；碧桂园等主要以合作形式，通过成立平台公司来参与。

不仅房企如此，资本方也对城市更新虎视眈眈。有像高和资本、弘毅投资这种经验丰富的领先投资机构，也有像翰同资本这样来势汹汹的新起之秀纷纷涉足城市更新领域。

其中高和资本作为投资机构中的一批先行者，重点关注国内 1 线城市和 1.5 线城市核心区域的商业不动产收购，与房企在城市更新中关心的方向不同，以高和为代表的投资机构更希望通过引入创新产业等方式，在满足创新办公需求的同时，使低效资产的价值得到提升，最终通过资本化手段实现退出。

与前两种主体类型不同，城市更新运营商将重点更多的放在不动产的运营、管理、服务上，而这类城市更新运营商的核心竞争力往往体现在运营服务能力和生态打造能力上，单纯的租赁式城市更新运营模式必将被淘汰。

创邑将自己城市更新运营商的定位具象在搭建一个全新的、丰富的、多功能的空间集群，以满足城市中的人们在工作、生活、居住等多方面的需求，通过整合资本资源，搭建交互平台，优化生活空间，创邑旗下的项目已逐渐形成一个完整的生活系统。

城市更新的形式趋于多样化

城市更新强调城市物质空间内容的更新，注重盘活存量土地，城市更新的项目类型多样，根据不同维度则有不同的类型，维度有产权主体、规模、原用地功能、主导者、改造功能、改造程度、土地变动等。

按改造功能，我们将城市更新分为如老城复兴（历史文化街区&社区更新）、老厂房改造、商业升级、新办公与新居住等类型。

小结

随着重点城市中心城区的土地出让竞拍成本越来越高，以及地方政府供地政策的不断调整，部分房企将目光转向其他方式获取新的土地储备，应对业绩增速放缓的现象，而城市更新成为实现这种可能性现阶段所讨论和关注的重点。

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