产业地产的河北模式：成也北京，败也北京？
文 | 克而瑞地新引力
产业地产研究团队
中国幅员辽阔，不同城市产业发展阶段不同、产业基础不同，造成各地产业规划和产业政策方向也各不相同。相较于住宅市场的标准化模式，产业地产项目更像是个非标产品。「一城一策」、「一事一议」在产业地产开发中十分常见，更别说各家模式之间的差异了。但是，由于历史和地域的原因，我们仍能发现模式上相对类似的企业。本文就以华夏幸福、荣盛发展、宏泰发展三家上市公司为代表，探究产业地产的「河北模式」。
开发模式造就六大相似点
之所以选择华夏幸福、荣盛发展、宏泰发展是因为这三家上市企业有较多的共同点：
均发迹于廊坊
均在环京区域重点布局
均较多选择落位在产业基础和经济实力相对较弱的区域
均把一级开发看作核心业务之一
均通过产业带动项目住宅销售
均处于高负债率
三家如此相似与其开发模式紧密相关。
首先，三家企业会深度参与市镇产业规划、设计及定位。选择经济实力和产业基础相对较弱的城市，原因在于当地政府受自身能力、产业基础和企业资源制约，难以进行科学有效的规划。而三家企业具备相应的能力、经验和资源，很多时候通过输出自己的专业特长，帮助地方政府完成产业规划工作。如此，企业在帮助政府的同时，确保自己对项目整体开发的话语权。这种话语权通常在合同中以合作内容和排他条款的方式明确下来。
接下来，三家企业垫资进行土地一级整理及配套基础设施建设。土地一级整理一定程度上让三家企业掌控了后阶段土地二级开发的节奏，起到了保盘作用。大规模的土地一级整理也能带来稳定的业务收益。因此，一级开发对三家企业而言都是重要的业务板块。规划阶段取得的话语权加上一级土地整理的保盘作用，三家企业敢于将招商工作进一步前置。在未取得土地使用权的情况下即开展招商，并与潜在招引对象提前签订框架协议。
随后，政府会根据公开招拍挂的形式出让土地使用权。企业取地后将进一步加快招商引资进程。多数情况下，项目所在地产业基础薄弱、政策资源有限、尚未形成产业聚集，招商难度较大。三家企业通常用三种渠道招商：一、从自有企业资源库中筛选；二、注入自有控股和参股实体企业；三、承接中心城市外溢和外迁企业。三家企业均重点布局环京的目的也在于此。与此同时，企业会通过其他优惠，弥补政府优惠政策的短板。其中一个比较特别的例子就是低价土地优惠。企业先行以市场价向政府购买土地，再以更低的价格转让给入驻企业，并帮助企业代建工厂，变相给与企业优惠，帮助招商。产业园区不断成熟，为区域带来了就业、人口、产值和税收。当地经济不断向好，配套设施逐步完善，片区发展带来了土地价值的提升。此时企业再大规模开发住宅物业。凭借前期低价获得的住宅用地带来巨大的利润空间，最终通过住宅销售兑现项目绝大部分的利润。重点布局环京的另一大目的就在于承接北京外溢的人口和住房需求，帮助住宅物业的去化。「产业带动住宅」是三家开发模式的根本。
这一模式的弊端也很明显。项目开发周期长、前期投入大而回报低、产业的成败很大程度上决定了项目的成败。这就无可避免的导致了三家企业的高负债率。高负债带来高风险，但是「河北模式」高风险的同时也伴随着高回报。三家企业都用这一模式实现了快速发展。根据克而瑞发布的《 2019 年 1 - 6 月·中国房地产企业销售榜 TOP 200 》，华夏幸福高居第 16 位，荣盛发展更成为近期的黑马，排名攀升到了第 24 位。
什么造就了河北模式？
寻找区域价值「洼地」，通过外部力量实现产业导入推动片区发展，提升土地价值并以此获利是河北模式的关键。这种以产业带动住宅，以时间换取空间的商业模式之所以能够取得成功，主要基于以下四点原因：
政策土壤
历史机遇
区位优势
政府支持
2002 年建设部出台《大力推进市政公用市场化指导意见》，我国 PPP 模式由原先的试点阶段进入到大力推广阶段。PPP 模式的应用给社会资本长期参与到新兴产业市镇的开发提供了有利条件。通过合理设置合作条款，可以变相实现一、二级联动。河北模式前期以产业为切入口，花费大量时间、资金导入和培育片区产业，推动片区发展。若没有一级土地开发确保后期的住宅土地资源，单靠产业部分项目的投入回收周期将会非常长，风险也会急剧增加。以固安县政府与华夏幸福签订排他性的特许经营协议为例，双方设立三浦威特园区建设发展有限公司（简称「三浦威特」）作为双方合作的项目公司（ SPV ）。
这样的合作方式给予了华夏幸福在规划上的话语权，可以通过控制开发进度等方式保盘，有效避免了半路杀出程咬金的情况。可以说，PPP 模式给企业深度参与产城开发提供了必要的土壤。
成就河北模式的第二大原因来自于京津冀一体化，以及外迁和清退淘汰产业的历史机遇。《关于加快河北省环首都经济圈产业发展的实施意见》（冀政〔 2010 〕120 号）提出的总体设想是，在紧邻北京、交通便利、基础较好、潜力较大的县（市、区）打造环首都经济圈，简称「13 县 1 圈 4 区 6 基地」。《河北省环首都新兴产业示范区开发建设方案》（冀政函〔 2011 〕40 号）对开发建设环首都经济圈作出了战略部署，要求紧环首都的涿州、安次、涞水、涿鹿、怀来、赤城、丰宁、滦平、兴隆、三河、大厂、香河、广阳、固安等 14 个县（市、区）开发建设新兴产业示范区，使之成为主动对接北京产业的示范，扩大招商引资的平台，加快高端产业聚集的载体，转变发展方式的抓手。
2014 年 10 月 23 日，北京市出台《北京市工业污染行业生产工艺调整退出及设备淘汰目录》，明确列出 105 个行业与生产工艺、50 种设备必须退出北京市。三年过后，这一目录的升级版问世。清退行业与生产工艺数量增加至 115 个，清退设备增加至 57 个。工信部《产业转移指导目录（ 2018 年本）》中指出：河北省优先承接发展电子信息、医药、智能制造装备、汽车、轨道交通、航空航天、船舶及海洋工程装备、机械、新能源、新材料、化工、食品纺织、轻工、生产性服务业、节能环保产业等 16 个产业。北京市市场监督管理局的《 2018 年北京市市场主体发展分析》中提到 2018 年北京迁出企业中有四分之一迁往津冀地区，其中迁移河北企业数量为 170 户，占全部迁出企业比例 21.8% ，为接收北京迁出企业数量最多的省。
北京市清退淘汰产业，城市人口设定上限，疏解人口目标接近 150 万人。近水楼台先得月，紧贴北京的区位优势使得环京市县优先享受这些发展红利。这也是成就河北模式的第三大原因。
尽管部分环京市县经济基础相对薄弱，外迁产业对于基础设施和人才要求并不高，短时间内通过基建投资即可弥补。企业更为看重的是市县与北京之间的交通网络。用好北京外迁产业资源能加速环京市县的工业化和城镇化进程，「丑小鸭」很快就蜕变成「白天鹅」。华夏幸福的成名作——固安工业园所在地固安县，2002 年三产比例为 31.0 ：37.0 ：32.0 ，是个不折不扣的农业大县。到 2017 年，三产比例已调整为 12.5 : 24.8 : 62.7 ，第三产业已经成为全县的经济发展最大引擎。固安县坐落于天安门正南 50 公里，区位优势无可比拟。2016 年荣盛发展落子兴隆。兴隆县是有名的山楂、板栗之乡，二、三产业基础薄弱。但是，北京连通兴隆的承平高速、京沈客专已在建设之中。通车后，承平高速出京第一站在兴隆。同时，从北京坐京沈高铁到兴隆仅需 18 分钟。
最后，模式的成败还取决于当地政府的态度。河北模式的特点是投入资金大，开发周期长，收益多在开发的中后阶段。若住宅用地无法保障，项目就不具备可行性。对于地方政府而言，风险同样巨大。这类项目开发规模都在平方公里级别，有些更是达到几十平方公里。项目对土地指标需求巨大，而指标又十分有限。这样就造成一个项目的成败直接影响全市县的整体经济发展情况。地方政府清楚自身产业基础薄弱，能否招引来优质企业，优质企业会不会出现水土不服，最终能否为当地带来持续的就业和税收……地方政府对于这些问题都会存疑。如果政府不能全力支持企业，企业与政府不能形成长期捆绑的利益共同体，河北模式也就无法成功。这种利益共同体的形成有时是双方相互妥协，被现实逼出来的。对于企业而言，需要深刻理解政府的需求和顾虑，在项目推进过程中合法合规，各阶段完成既定目标，给政府吃下定心丸。对于地方政府而言，自身能力资源有限，单独依靠自己难以享受到北京外迁产业和人口带来的红利。时不我待，政府必须尽快找到可以借助的力量。三家代表企业之所以选择经济实力较弱、产业基础相对薄弱的市县，一个原因就是这样的地方政府可选择面较少，相对容易与企业进行深度捆绑，形成利益共同体，荣辱与共。
遇到了北京外迁产业，疏解人口的历史机遇。近水楼台，环京市县更有机会享受到这一红利。而政策土壤让社会资本有条件有兴趣参与到新兴产业市镇的开发。加上地方政府的大力支持，与企业形成利益共同体，最终形成了具有一定特色的「河北模式」。总体来看，河北模式并未脱离产业地产开发的核心逻辑。依然是产业先行，土地升值后用住宅兑现利润。而产业的发展借助北京外迁红利实现了加速，项目风险也因此大大降低。
随着时间推移，河北模式正在遭遇两大新挑战：
第一、环京市县住宅市场受到北京影响巨大
河北模式是先投入产业，后从住宅市场赚回收益。因此，项目的资金量需要非常大。前期产业部分的投入需要由其他项目的住宅销售不断输血来维系，导致住宅市场的利空会影响到项目整体，甚至是全公司的安危。产业培育和片区发展即使有北京外迁红利加持，进展依然较慢。住宅去化不仅仅依靠本地购买力的培育，更需要北京外溢人口以及投资客的购房需求。然而，2017 年 317 政策的出台让北京以及环京多个市县掀起限购浪潮。廊坊、张家口、保定、承德等多个城市位列其中。政策至今没有松绑的迹象。华夏幸福、荣盛发展、宏泰发展都重仓在环京区域。华夏幸福尽管已经走向全国，但其 80% 左右的营收仍然来自环京地区。限购直接影响住宅去化和资金回流速度。若限购政策一直持续，河北模式在这些限购地区能否依然成立便打上了问号。
第二、政策管控，对 PPP 模式的要求日趋严格
环京非限购地区，河北模式同样面临挑战。2019 年财金 10 号文（《财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》）中明确指出：一、财政支出责任占比超过 5% 的地区，不得新上政府付费项目……将新上政府付费项目打捆、包装为少量使用者付费项目，项目内容无实质关联、使用者付费比例低于 10% 的，不予入库；二、确保每一年度本级全部 PPP 项目从一般公共预算列支的财政支出责任，不超过当年本级一般公共预算支出的 10% 。新签约项目不得从政府性基金预算、国有资本经营预算安排 PPP 项目运营补贴支出。建立 PPP 项目支出责任预警机制，对财政支出责任占比超过 7% 的地区进行风险提示，对超过 10% 的地区严禁新项目入库。
这两条政策不但堵死了经济不发达地区利用土地出让收入向产业地产开发商支付项目款项的通道，还通过对当地政府财政支出责任占比的严格限制，将这些地区政府所能承受的产城项目规模压缩的很小。中央政府对地产类 PPP 项目的要求日趋严格，旨在杜绝假借 PPP 项目圈地开发房地产的现象发生。而 PPP 一直为河北模式保驾护航，政策趋严也将为河北模式的未来带来不确定性。
小结
春江水暖鸭先知。河北模式的缔造者们也许早已经意识到原有商业模式的地域局限性，以及商业模式受政策调控的风险性。
早在财金 10 号文出台之前，华夏幸福、宏泰发展、荣盛发展于外埠布局时，已经开始探索轻资产开发、菜单式服务等各种不同的新的业务模式。
新时代，新挑战。河北模式能否在环京地区继续施行我们拭目以待。
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