大数据不说谎：上海租房性比价最高的地方在这里

Original 关注并星标地新引力 2022-05-16

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

作为外来人口近千万，每年 GMV 超千亿的上海，选房租房是大家普遍关心的话题。本文通过租赁系统大数据及相关测算，根据售租比、交通通达性、配套完善度、房源状态等指标，测算出上海不同房价区间内，相对具有性价比的租房板块，供大家做参考。

整体来看，上海共有 93 个板块，根据今年 1 - 6 月份新房平均价格，将板块划分为 5 万/ m² 以下、5 - 10 万/ m² 及 10 万/ m² 以上三个区间，分别对其进行分析。

上海各板块新房房价热力图

数据来源：克而瑞CRIC城市租赁系统

房价 5 万/ m² 以下板块

从 2019 年上半年新房价格来看，上海有 42 个板块房价在 5 万/ m² 以下，剔除过于偏远的郊环外区域，共有 32 个板块，多分布在外环以外。

首先，我们选择房屋售租比，即新房房价与房屋租金比值，来衡量板块租金性价比，售租比越高表示相对于房价，租金处于较低水平。通过分散式房源售租比（ 35 年以上）及个人房源售租比（ 70 年以上），筛选出售租比处于前 30% 的 12 个板块。如下表所示。

房价 5 万/ m² 以下板块

数据来源：克而瑞 CRIC 城市租赁系统

从板块内配套设施来看，房价 5 万/ m² 以下的板块多处于上海郊区，因此对交通配套更为敏感，无地铁、地铁站少或者公交通达性不足的剔除，剩下新场、松江新城、江川紫竹、周康、嘉定新城及顾村 6 个板块。

在学校、医疗及商业配套方面，新场板块配套较弱，板块内仅有一家中国人民解放军第八五医院新场分院，商业配套方面，除石笋里、美惠全及农特产购物中心外，再无大型商业购物中心，生活相对不便，予以排除。

最后，我们将各板块以 1 km * 1 km 的等距划分为数量不一的栅格，通过栅格内房源的旧房率及精装房率来衡量房源状态。结果显示，松江新城、周康及嘉定新城三个板块内，大多数的栅格房源拥有较低的旧房率及较高的精装房率，因此这些区域内房屋居住环境会相对较好。

因此，通过售租比、交通通达性、配套完善度及房源状态刷选，松江新城、嘉定新城和周康是房价 5 万/ m² 以下区域中租房性价比较高的板块。

松江新城人口超百万，内有火车站、高铁铁路、高速公路及地铁 9 号线；同时教育资源丰富，除大学集聚外，还包括国际、公立及私立学校 59 所；主城区及大学城周边医疗及商业配套较为完善。
嘉定新城内含汽车产业基地，发展潜力大、速度快。交通方面，板块由地铁 11 号线贯穿，包含 8 个地铁站点；板块内四大居住区，胜辛路、白银路、大融城和远香湖，学校、医疗及商业配套都各有优势。
周康板块原先属南汇区，是原南汇区最靠近浦东的板块。2009 年浦东与南汇的合并，成为了最直接的受益者。随着 2016 年迪斯尼开园后，周康作为其周边板块受到关注，商业及生活配套都有所提升。

房价 5 - 10 万/ m² 板块

上海新房房价在 5 - 10 万/ m² 区间的板块共有 36 个，多分布在中外环。同理，界定分散式房源售租比在 50 年以上、个人租赁房源售租比在 85 年以上的区域，筛选出售租比处于前 30% 的 11 个板块，见下表。

房价 5 - 10 万/ m² 以下板块

数据来源：克而瑞 CRIC 城市租赁系统

配套方面，莘庄、华漕、长桥及宜川板块的轨道交通及公交体系相对较弱；凉城板块、上海南站板虽无大型购物中心，但为发展成熟的居住区，生活配套齐全，生活便利。

最后，筛选板块内栅格的房源状态。上海南站板块内房源以 2000 年之前的老公房为主，栅格内旧房比率可达 90% 左右；花木、北蔡及东外滩板块房源状态相对较好。

根据以上分析，我们认为房价 5 - 10 万/ m² 区间的高性价比租房板块是花木、北蔡及东外滩板块。

花木、北蔡板块与浦东行政中心、世纪公园、龙阳路商圈毗邻，生活配套资源丰富；同时，花木北蔡板块地处内中环，磁悬浮、地铁 2 、7 、13 、16 及在建的 18 号线「 6 轨交汇」，且紧邻内环高架，交通便利。
东外滩原先是工业重镇，随着上海金融中心、航运中心建设再受关注。交通方面，现已有地铁 4 、12 号线，未来还规划有 18 号线，且内环和中环线可做到便利出行，通达周边市区主要商圈。

房价 10 万/ m² 以上板块

今年上半年平均房价高于 10 万/ m² 的板块共有 15 个，多分布在内环。通过筛选 55 年以上的分散式房源及 90 年以上的个人房源售租比，得出前三分之一，即 6 个租金性价比相对较高的板块。

房价 10 万/ m² 以上板块

数据来源：克而瑞 CRIC 城市租赁系统

房价 10 万/ m² 以上板块的配套相对完善。其中，碧云是上海老牌的国际社区，但真正意义上的碧云国际社区面积并不大，从整体板块来看，碧云板块虽然自驾便利，但轨道交通薄弱，对于自驾率相对较低的租房人群不太友好，同时区域内商业配套较少。

从剩余 5 个板块的房源状态来看，陆家嘴是著名的商业区，内长宁板块历史与现代交融，文物保护单位众多，二者作为上海热门地段，区域内房源稀缺且大部分为旧房；相较之下，南浦和源深洋泾房屋条件较好。

对于可承受高房价房源租金的客户群体来说，在地段、交通、配套、居住品质都可满足的基础上，相当部分租客会考虑到下一代教育问题，对学区及教育资源有所要求。

南浦板块面积相对较小，区域内地铁 4 、6 号线交汇，交通便利。教育资源丰富，公立、私立及国际学校都配备齐全；医疗方便板块内有仁济医院及南浦医院；生活及商业配套也相对完善。
源深洋泾板块位于陆家嘴和世纪公园之间，板块内教育资源丰富，有六师附小、浦东新区第二中心小学、建平中学等学校；同时交通便利，地铁 6 号线从中贯穿，与世纪大道 2 / 4 / 9 号线交汇，通过换乘可达市区各个商圈。

小结

通过上述分析，我们筛选出不同房价区间内，性价比较高的适合居住的租房板块，以供参考。此处结果以大数据为基础，但实际上影响租房的因素有很多，多数人也偏向于租住在离上班地点较近的区域，大家应结合自身情况及支付能力，多方参考，选择最适合的房源。

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