这几家公寓轻资产硬核玩家，你为谁打榜？

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

2019 年，在整体融资环境趋紧，长租公寓行业遇冷的背景下，轻资产运营迎来爆发式增长。在以房企为首的行业重资产梯队整体收敛聚焦，拓展增速放缓的背景下，头部轻资产运营商仍保持较为激进的规模增长。在经历了野蛮生长的阶段后，长租公寓的运营由非理性粗放型转向精细化，行业开始回归公寓运营的本质。

以下克而瑞通过分析三大头部公寓运营商的不同特点和优势，尝试对这一行业趋势进行深度理解。

魔方公寓

关键词：十年沉淀、由重到轻

作为国内首家连锁集中式长租公寓运营商，魔方已经形成绝对规模优势，是业内轻重模式兼顾的头部运营商。

• 由重到轻

魔方自创始之初，由包租这类较重的模式切入长租公寓，完成了起跑阶段的沉淀后，2018 年在郑南雁挂帅魔方董事长后宣布转型轻资产模式，在内部团队架构上着重加强了轻资产团队的人力支持。今年 3 月，魔方在 D 轮融资发布会上宣布轻资产战略加速计划，将通过加盟、托管、合资等多样灵活的合作方式，对外输出管理和品牌。转型后，新拓展项目中轻资产项目的占比已达 30% 。

• 成熟的运营系统

魔方创立于 2009 年，拥有中高端公寓、白领公寓、青年公寓及企业公寓等全品类产品线。10 年行业经验，在公寓运营管理过程中遇到的难点和问题，沉淀到管理体系中，能基于经验做到提前预判、提前解决。

针对几类产品，自主研发长短租结合的 SAAS 系统，可覆盖独立居住、集宿、长短租等多种业务模式的 OMS 系统，集成数据采集、项目管理、客户管理、渠道分销、财务体系等全链条的系统平台。标准化的系统及管理流程，通过不断迭代能有效避免新人犯错，由系统发现、纠正错误，由系统来管理人员。目前，系统已迭代到 3.0 版本。

• 魔方学院

人才是品牌公寓发展的瓶颈之一，为解决人才缺口、提升专业性，魔方创立被誉为行业黄埔军校的「魔方学院」。定期对所有店长、销售进行系统化专业培训，用高淘汰率保障团队高水准。

乐乎城市青年社区

关键词：模式创新、借鉴 OYO

作为国内第一批创业型长租公寓轻资产运营商，乐乎自创始之初就确定了走轻资产路线，聚焦于托管，并在今年 4 月推出乐乎有朋轻加盟品牌，主打存量市场中的中小型公寓。

• 创新托管模式，变重为轻

除重资产持有模式外，大多数进入长租公寓的玩家都是二房东的模式，但包租模式资金沉淀较大，不利于规模的快速扩张。乐乎通过引入投资方，将重资产模式变轻，将乐乎托管运营延伸出三种模式。

通过提升运营效率提高出租率和溢价率，确保业主的租金收益，对赌模式为投资方提供保底和超额收益分润，乐乎收取管理费，利润分成和租后增值服务收益。

• 引入 OYO 模式，做下沉市场

在今年市场遇冷，融资难的大环境下，乐乎引入 OYO 模式，针对大量缺乏品牌、营销推广渠道和统一管理体系的中小型公寓，推出有朋轻加盟品牌。

有朋借鉴 OYO 模式降低加盟门槛，针对存量做下沉市场，模式较轻有利于快速扩大规模，变现能力快；但快的背后也存在一定解约的问题。目前，上海有朋品牌签约已超 30 家，有 4 家门店解约情况。

窝趣公寓

关键词：酒店基因、渠道资源

在头部运营商里，窝趣是唯一一家来自酒店体系的公寓运营商。与市场的主流——二房东模式相异，窝趣在成熟的酒店轻资产运营管理经验之上，建立起长租公寓的轻资产模式。这类模式对资金的需求量相对较小，在行业起步、资本疯狂抢驻的阶段，这类纯轻资产模式的优势不明显，扩张速度在一定程度上受限。

• 酒店基因，偏重运营

窝趣成立于 2015 年 4 月，是铂涛集团旗下的公寓品牌。由酒店切入长租公寓运营，使窝趣与传统二房东的思维不同，偏重运营思维。不收购、不抢物业，借助轻资产的模式为加盟商做供应。聚焦运营管理，以运营环节的效率提升、服务的标准化、人才的专业化为核心，对外输出一站式全链条运营管理体系。

• 强渠道思维

2017 年 8 月，窝趣获得 58 同城领投的 5000 万元 Pre - A 轮战略投资，战略引入渠道资源丰富的 58 集团。源自酒店逻辑下的强渠道思维，窝趣通过整合铂涛的会员体系，借助 58 集团的线上渠道资源，来扩大客源输送、提升房源去化效率。

同时，基于铂涛成熟的酒店系统，研发适用于长短租结合的IT系统；根据里特定律开发会员排队系统，按照价高者得的原则，提升出租率的同时提高运营效益。

小结

通过对集中式公寓头部运营商的模式及特征分析，可以看到一些共性：

• 第一，基于运营商不同的背景基因，轻资产模式的形式多样，但核心在于输出运营管理经验和品牌价值。在标准化的管理流程和智能化的运营系统基础上，可对外进行规模性复制和品牌输出。不同情况下的合作形式灵活，各有差异。

• 第二，在同一商业模式下，企业很难找到独有的护城河。作为运营商，运营效率就是生命。人才培养和 IT 系统打造是提升运营效率的两大驱动及核心竞争力。轻资产运营商的融资主要投入在这两个方面，以提高团队的专业性，用系统优化提升管理效率。

轻资产模式帮助资产持有方或投资公寓的投资方快速建立起品牌、产品标准、规范化运营等，能够解决运营管理环节的降本增效问题，帮助重资产持有方提升资产的含金量。随着未来租赁用地的不断入市，地方政府、国企这类重资产持有主体在长租公寓市场中占比的提升，对于专业化、规模化、品牌化公寓运营商的需求也将提升。

伴随着行业整体从粗放型管理到精细化运营的趋势，行业逐渐回归理性，资源、资本、业务等将不断向头部运营商集中。目前，不同背景资源的运营商在运营管理链条的不同环节具有一定相对优势。未来，随着行业内部资源整合，人才流动将带来不同企业文化的交融，管理效率优化。运营商规模化复制，系统输出带来大量数据的积累沉淀，运营效率将进一步提升。头部运营商的合力也将对行业产生越来越大的正面影响，头部企业的价值也将会得到提升。

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