全球十大经典城市更新案例，快看看别人怎么玩

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文 | 克而瑞地新引力

产业地产研究团队

随着城镇化的不断推进，一线和新一线城市土地资源日渐稀缺，存量市场的重要性不断提升。一改过往以拆除重建为主的城市更新方式，地方政府更希望通过综合改造既保留原有建筑特色和文化符号，又提升土地和建筑价值，适应城市发展的新需要。

综合改造方式无疑给城市更新项目带来更大的挑战和不确定性。国外房地产市场更早的进入了存量时代，积累了更为丰富的改造经验。他山之石，可以攻玉。今天，克而瑞地新引力整理了国外十大经典城市更新案例，以期启发大家更具创造力的开展城市更新。

十大案例之一： High Line Park （高线公园） 纽约

关键词：城市文脉   空中公园

老旧建筑和基础设施记录了城市的过去，往往能成为一代人的回忆。作为一个港口城市，纽约市原本用来运输码头货物的一条条高架铁路成为城市发展的见证者。时代变迁，它们逐渐失去了原有的作用，其中大部分都被拆除。但是，有一条被保留了下来，并最终被改建成著名的高线公园（ High Line Park ）。

高线公园原本是一段高三十英尺，连接肉类加工区和三十四街哈德逊港口的铁路货运专用线。铁路采用高架形式，既减轻地面交叉所带来的交通压力，又保障了市民安全。高线始建于 1930 年代，1980 年功成身退，之后废弃二十多年。2009 年 6 月，在民间团体和政府机构的共同协作之下，这条铁路被 Field Operations 景观事务所和 Diller Scofidio + Renfro 建筑事务所合力改造为「漂浮在曼哈顿空中的绿毯」。

在景观设计中，设计师采用植物和建筑物融合的思路，在铁轨上铺满泥土和石头，并摘种当地野生植物。这些野花野草生命力强，适应性高，不仅降低了后期维护成本，还提醒着人们高线公园过去的样子，诉说着城市的历史。

功能设计中，高线公园为市民提供了一个在曼哈顿钢铁丛林里喘息的空间。随处可见的长椅、大阶梯、木质甲板供市民随时使用。沿高线公园行走，可以在距离地面两层楼的高度浏览曼哈顿从中城到下城的城市景观，在某种程度上做到了一步一景。因为这「条」公园，不少建筑大师在公园附近留下自己的作品，周围的物业资产价值也水涨船高，其穿过的切尔西区成为纽约资产价格最高的地区之一。

2011 年高线公园穿过地区二手房价格中位数为 $ 877,152 美元，而周边其他地区的二手房价格中位数仅为 $ 763,301 美元，低了 15% 。到了 2016 年，高线公园二手房价格涨幅相比 2011 年达到 48.2% ，而周边其他地区仅为 31.4% 。高线公园周边新房价格中位数更是高达 $ 6,058,587 美元。地区税收贡献方面，高线公园未来 20 年带来的纯地产税收收入预计将达到 2.5 亿美元，所有税收收入则将高达 9 亿美元。

十大案例之二： Low Line（低线公园） 纽约

关键词：科技   地下绿植

科技能为城市更新带来什么？纽约的低线公园用硬核科技将阳光移到了地下，创造出地下的绿色景观。

低线公园原本是开放于 1908 年的有轨电车出发站，1948 年便已经荒废。James Ramsey 和 Dan Barasch 在 2012 年 2 月通过众筹集资 155,000 美元，联合 HR & A Advisors 以及 Arup 探究车站改造计划的可行性和技术需求。历时 5 年，团队克服多重技术难题，于 2016 年完成低线公园计划的产品原型——一片大约 7 × 7 米的地下绿植景观。

项目中的技术难点在于为地下绿植提供自然光照的光导设备。整个设备由三部分构成：顶部的「光碟」会跟随一年中太阳的运行轨迹，并将自然光反射进第二部分——光导管。光导管由纯度极高的光纤制成，保证光能够完整的传导到第三部分——光穹顶。光穹顶其实是由小型三角形反光板拼合而成，目的是将传导来的自然光再次散射到绿植上，同时可根据绿植覆盖面积随意组合成不同形状。低线公园一经开放便成为纽约市的新网红景点。

该技术日趋成熟后，未来的应用前景将无限广阔。不仅是地下空间，缺乏光照的地上空间都可以利用这项技术借助自然光实现照明，节能环保。

十大案例之三：Domino Sugar Factory  纽约

关键词：工厂改建   商业开发

多米诺糖厂的位置极佳，位于纽约东河边，与曼哈顿一河之隔。工厂厂龄高达 136 岁，已经被静静的遗弃了几十年。一直未被改造的原因在于地区规划指标限制了项目盈利的空间，开发商缺乏改造动力。在社区不断的努力下，政府最终让步。开发商购得糖厂周边其他闲置土地，联合开发，使得这片区域迎来近 10 年最大的开发项目。

新项目将区域改建为办公室，目标客群是科技企业或者创意公司。规划上，糖厂周边原本仅有一层的厂房被拆除，地上新建了 4 座商住混合楼、临河公园、花园以及露天运动场。4 座新楼中，最高的为 180 米，位置正处于布鲁克林大桥旁边，能看到完美的曼哈顿风景和天际线。多米诺糖厂由于原本的建筑特色被保留下来。同时，建筑整体结构和外立面并未做过多改造，保持原有建筑风味。这是对当地历史以及纽约市历史的一份留念。

多米诺糖厂及周围区域的城市更新也充分考虑到当地居民的意见。规划的公园和运动场都免费开放。多米诺糖厂改建项目证明了商业、历史与居民需求在同一个项目中可以实现共存。

十大案例之四： Tate   伦敦

关键词：工业遗产   当代艺术

伦敦泰特当代艺术馆是到伦敦后必看的三大旅游景点之一。人们行走在泰晤士河旁，或从圣保罗大教堂出发，穿过千禧桥的时候，必然会注意到这栋庞然巨兽。而这个网红景点原本只是座废弃的发电厂。

泰特当代艺术馆的前身是始建于 1947 年的发电厂。建筑特征是巨大的整块体量，高耸的烟囱以及 420 万块红砖搭建的墙面。发电厂于 1981 年废弃。15 年后瑞士建筑工作室 herzog de meuron 操刀，英国国家振新机构 English Partnerships 出资 1200 万英镑对工厂实施改造。

电厂内部巨大的发电机组被移除，内部巨大恢弘的空间与当代艺术多样的表现形式和价值取向完美结合。发电站巨大的烟囱被保留，成为泰特艺术馆最大的品牌符号。自 2000 年 5 月开放之后，泰特当代艺术馆与世界无数知名艺术家和策展人合作，展览形式丰富多样。至今，已有 4,000 万游客来到泰特，每年为伦敦带来一亿英镑的收入。

华人艺术家艾未未曾在泰特中展出装置艺术「葵花籽」。超过一亿颗做成葵花籽样子的小陶片由在中国的手工艺人完成，没有工厂流水线制造，每一颗都由人手工捏出陶胚，过火之后上色，打磨棱角，每一颗都不一样。这一亿颗陶片被平铺在地上，参观者可以赤脚走在上面，甚至躺在上面，只有如此巨大空旷的空间才能同时铺下这么多「葵花籽」，而这样一层陶片，让地面变得亲切，为整个空间赋予了新的含义。

另外，丹麦艺术家 Olafur Eliasson 的「太阳」艺术项目也于 2010 年在泰特展出。一个巨大的散发温暖橘黄色光芒的圆盘被安装在泰特艺术馆内，屋顶被安装上反光材料，以增强光照效果。泰特黑暗的内部空间完美的衬托出艺术家期待的氛围，带来沉浸的体验。

这些艺术项目之所以能够在泰特当代艺术馆内展出并引起轰动，一个重要的原因就是场馆巨大的内部空间为艺术家天马行空的创意提供了空间保障。

十大案例之五： Water Pumping Plant Renovation   柏林   德国

关键词：艺术工作室

德国知名艺术家组合 Michael Elmgreen & Ingar Dragset 在 2006 年买下了一座已经空置 17 年的水泵站，将其改造成工作室和展览空间。

这座水泵站建于 1925 - 26 年。由于 1993 新的水泵站建成，老的便被清理干净后处于闲置状态。水泵站位置相对偏远，十几年来一直无人问津。

两位艺术家买下之后，建筑师融合建筑风格与当代艺术审美，为空间赋予新定义。屋顶巨大的构架被移走，取而代之的是轻量的绳索结构来支撑屋顶。原先放置水泵的大厅过于巨大，足足有 13 米高，并不适合人居住和使用。建筑师将空间隔成三层，屋顶下的空间被定义为休息与生活空间，大厅则被改造为展示空间与工作室，大厅空间中原有的二楼悬廊与顶部吊机都被保留下来并刷上白漆，与当代艺术品相得益彰。而 13 米的空间高度此时反而成为丰富展示形式和展出超高作品的有利条件。

十大案例之六： The Gasometers of Vienna   维也纳

关键词：百年建筑   自由发挥

1896 年，维也纳政府决定大规模投入电气基础设施建设。短短三年，城市中矗立起四座巨大的圆柱形储气楼和延绵 500 公里的输送管道。每个储气楼高 70 米、直径 60 米、容量约为 9 万 m³ 。

时过境迁，随着技术升级，天然气代替了煤气，这四座巨大的储气楼失去了存在的价值。1984 年储气楼全部关闭，偶尔用作电影拍摄（ 007 系列电影：黎明生机）和某些特殊要求的表演场地。1995 年，当局发布储气楼设计竞赛，向社会征集更新方案。最终四位国际知名建筑师 Jean Nouvel, Coop Himmelb ( l ) au , Manfred Wehdorn , Whilelm Holzbauer 赢得竞赛，带来四种截然不同的设计构想。每一栋楼上半部分都是住宅，中间为办公及娱乐空间，底层为商业空间，商业空间之间都由天桥连接。

法国建筑师 Jean Nouvel 负责的是 A 栋。他将建筑的中心掏空，做了一个被环绕的室内广场，周围的建筑都被设计了较大的窗户，这样从玻璃穹顶射进来的阳光可以直达室内；奥地利设计事务所 Coop Himmelb ( l ) au 则在 B 栋旁边设计了一座 22 层高的弯曲建筑，与原先经典圆形的储气楼形状形成强烈反差；Manfred Wehdorn 在 C 栋里设计了一个室内花园，整个建筑也都经过改造，满足节能环保的标准，成为了绿色建筑；Whilelm Holzbauer 原先想将 D 栋建为酒店，但计划被市政府否决后，最终建成了一座公寓。

十大案例之七：War Bunker Refurbishment   荷兰

关键词：碉堡度假   超小改造

城市更新不仅仅针对那些大空间或是知名建筑，小空间也能玩出大花样。

荷兰滨河小镇 Vuren 有一座二战遗留下来半埋于地下的碉堡。一家广告公司出于营销目的，聘请当地建筑师将碉堡被改造酒店，并抽取两个幸运家庭来此体验新奇的「碉堡度假」。

改造项目预算不高，同时需要面临内部空间仅有 3 × 3 米，且层高仅有 1.8 米的不利条件。建筑内部设计上，建筑师保持并加强了原有碉堡内部粗糙的混凝土墙面，使其更具历史质感。同时，增加了可折叠的木质家具，一定程度上提升了生活舒适性。主空间被塞进两张双层床和衣柜，碉堡内部小小的凹槽空间也被利用为储物间和厨房。建筑外部设计上，建筑师放置一块巨大的防水木甲板，作为室内空间的延伸，同时也为住客提供室外活动空间。

由于这个项目在保持原有战争建筑风貌的基础上成功的改造，这个碉堡已经变成永久开放，接受预定的旅游项目。同时被荷兰遗产保护委员会接管，永久保护。

十大案例之八：Jaegersborg Water Tower   哥本哈根   丹麦

关键词：多用途学生公寓   景观落地窗

在哥本哈根，一座矗立在城郊的废弃水塔华丽转身为多用途学生公寓。

原先的水塔结构简单，有 12 根巨大的混凝土柱支撑着最上面巨大的圆柱形水塔。建筑师在混凝土柱间加上楼层与墙面，创造出 10 层空间。最下 4 层的空间被改建成了多功能房间，为学生活动和交流提供可能。在中间的 6 层则是学生公寓，此处建筑师没有使用普通的混凝土墙作为外墙，而是预制了朝向不同的「阳台」，每个阳台都配备了落地窗，不仅提供了良好的采光，还为里面的人提供极好的窗景。建筑师保留了最上层标志性的水塔蓄水桶及其表皮，以此来保留建筑的特色，使其保持该地区地标的属性。

十大案例之九：Roskilde Festival Folk High School   Roskilde   丹麦

关键词：旧工厂变身音乐殿堂

丹麦 Roskilde 地区的摇滚音乐节是北欧一年一度的音乐盛世。2018 年，超过 13 万人前来参加这一音乐盛典。同时 Roskilde 也吸引了一大批音乐人和爱好者在此聚居。为进一步培育当地音乐文化，教育部门委托建筑师建造一个非全日制音乐学校。

相较于凭空新建一个学校，建筑师选择将一座旧工厂改造成为一个音乐殿堂。

工厂原有墙面和设施被全部拆除，只留下巨大的混凝土梁和柱。设计师在其中穿插设计了 16 个「大盒子」，将空间进行分割。同时，用「大盒子」围绕出一个 8 米高的中庭，满足不定期的内部表演和集会需求。而 16 个「大盒子」里是不同乐器的练习室、工作室以及传统教室等。这些空间都被涂上鲜艳的色彩，与摇滚文化交相呼应。

十大案例之十：Storefront for art and architecture   纽约  美国

关键词：市中心小空间改造

项目位于纽约曼哈顿下城区中国城、SOHO 和小意大利三区交界处的艺术与建筑画廊（ storefront of art and architecture ）。

该项目由著名建筑师斯蒂文·霍尔和艺术家维托·阿肯锡于 1992 年合作设计改建。画廊空间呈楔形，空间狭窄。内部展区为三角形。这些限制条件使得内部空间改造难度极大。设计师将空间变成临街的一条长立面，富有创意的将墙面分割成不同形状的板块，用铰链固定住两端。这样，板块可以沿固定轴线旋转任意角度。另外，墙面板块材料也是特制混有再生纤维的混凝土，保证强度的同时，又减轻了重量，让板块翻转更加轻松。翻转到合适角度的混凝土板块可以作为放置展品的展台，也可作为室内空间的窗户，还能为行人提供闲聊休息的空间和停留的座椅。

该画廊的所有者是一个非盈利组织，致力于提升公众对设计和艺术的兴趣。这种连通室内和室外的设计理念也非常符合该组织的宗旨。

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