大数据研究专题| 租赁型社区的客群画像

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

如今长租公寓市场日趋成熟，精细化运营更显重要。对于单个项目而言，完善精准的区域定位及客群调研是运营成功的基础，克而瑞地新引力租赁住宅研究团队依托租赁市场大数据，对特定区域及项目客群进行深度剖析，以下为 V 领地中环沪太路社区具体案例。

地处新静安，板块内产业聚集

V 领地中环沪太路社区位于上海市静安区沪太路汶水路附近，属于彭浦、永和板块，该板块原属闸北区，自 2015 年与静安区合并后，产业水准大幅提高，房价也一路攀升，今年 7 月新房成交均价达 9.7 万元/月/ ㎡ 。

从产业发展来看，板块内涵盖市北高新技术服务业园区，园区内形成总部经济、通信电子、研发设计和服务外包等产业的集群发展，入驻企业超三千家。除 IT 产业外，版块内商贸与服务业也相对发达，产业合计占比达 30% 。

从整体租赁市场来看，板块内个人租赁房源7月成交价格为 87 元/月/ ㎡；分散式公寓品牌以自如、蛋壳和珀旭公寓为主，平均租金为 124 元/月/ ㎡。

集中式公寓较少，仅有 V 领地中环沪太路社区和中建幸福公寓两个项目，且产品定位不同，使得板块内V领地中环沪太路社区无直接竞品项目。

高性价比产品，实现盈利

V领地中环沪太路社区周边配套完善，交通条件好，毗邻红星美凯龙及宜家，步行 5 分钟可到地铁站，半小时内可达人民广场、南京西路、淮海路等核心区域。

项目位置

项目于 2015 年开业，房间数量共 1751 间，主力房间面积为 11 ㎡ ，租金根据楼层、朝向及配置的不同，在 2000 - 2800 元/月区间浮动，目前出租率为 99.4% 。

项目早期是以公租房形式，由政府批地、自建房屋而成，拿房成本低。除每年年前周期性退租波动外，全年出租率均处于高位。成本低、入市早，该社区运营处于可盈利状态。

项目实景

项目含 5 栋楼房，配备 65 个停车位停车场。相较于市面上常见的独栋长租公寓，更具住区氛围。目前项目在进行二次升级，小区内将新增 100 多个监控镜头，并配备温度感应器、烟雾感应器及人脸识别系统，同时保安 24 小时巡逻，较传统小区更加安全放心。

总体来看，该项目房间面积虽然相对较小，但配备有独立卫浴、电视机及空调等家电。根据租房实时数据，项目周边的单间个人房源 2500 - 3000 元/月，因此对于租房预算较低但又需要个人空间的群体来说，社区交通便利、配备齐全又可保证独立空间，其两千出头的租金价格实属高性价比的选择。

年轻客群，兴趣广泛，多大众消费

克而瑞地新引力通过大数据抓取及实地调研访谈，分析 V 领地中环沪太路社区的客群特征和行为偏好。

基本情况

整体租客中女性偏多，80% 为单人入住。从年龄结构上看，16 - 35 岁人群占比达 96.05% ，以上班族为主，其次为家庭支付房租的学生，少数 40 - 50 岁人群是来上海照顾读书子女的父母。

多数租客将此处视作过渡性住房，1 - 2 年后或因工资提高、工作变迁、返乡等原因不再继续租住。

职业特性

项目租客主要为收入 6000 - 8000 元/月，该部分人群多在项目周边或者 7 号线沿线工作且工作时间相对固定，晚上 7 - 10 点为回流高峰。

职业分布方面，54.77% 为企业相关工作人员，以市北高新园区的职工为代表，19.69% 为白领人群，其次占比较多的分别为销售人员、银行职员和个人店主。

行为偏好

以客群常用手机 APP 和使用频率为基础，我们可以总结该项目客群的行为偏好。从兴趣偏好来看，客群的兴趣分布相对分散，占比最多的是日常购物，达 11.45% ，其次是看视频、比价及听音乐，占比最小的文史阅读，为 6.87% 。

而从上网目的来看，有 15.32% 的租客上网是出于聊天交友的需要，13.91% 的目的是购物，接下来是看电影、转账支付和团吃喝，以读书为上网目的的客群仅占比 5.28% 。

重点关注休闲娱乐方面，由于客群整体年轻化，其娱乐方式也更加新颖。K 歌和看电影分别占比 43.95% 和 42.06% ，为项目客群的主要休闲方式。而美容美妆和动漫动画分别占比 7.10% 和 6.88% 。

消费特征

同时，大数据可以显示客群的消费特征。从购物 APP 偏好来看，手机淘宝和京东仍然是大众购物的主要渠道，分别由 25.54% 和 18% 的客群使用，其次为闲鱼、小红书及拼多多。

从线上购物类型来看，零售百货为主要购物类型，占比 27.20% ，其次为品牌折扣( 14.10% )、数码电脑（ 13.90% ）及二手闲置（ 13.70% ）。

从消费品级来看，由于客群收入及消费水平相对不高，有 92.43% 的群体会选择大众消费，如相对平价的服饰，团购打折商品、日常生活必需品等；3.39% 的群体选择高端消费，如较知名品牌的服装、品牌家电、高档休闲娱乐设施等，仅 0.54% 的人选择奢侈品消费。

小结

综上可见，V 领地中环沪太路社区客群是非常典型的 90 、00 后年轻群体，且女性偏多。30%来自市北高新园区企业职工。他们在「 996 」繁忙工作之余，更看重个人空间和自我放松。

通过区域市场及客群研究，精准对焦目标群体，利于提高运营能力及效率。

例如，数据显示，86% 的租客休闲娱乐的首选是 K 歌和看电影，公寓运营商则可以以此为主题举办相关社群活动，从而提高租客参与度，优化体验。

另外，从项目客群有一定比例的品牌折扣及二手闲置的线上购物比例，且品级偏向于大众消费，因此作为社区型的公寓运营方可适当引入大众品类的展销资源，或开展社区间的二手交换义卖等活动，或催生更多客户需求。

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