追踪！那些年拍出的上海租赁土地怎么样了？

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

上海市近年来陆续推出租赁相关地块，加大租赁土地供应，至今累计成交纯租赁用地 75 块。另外，自 2016 年起，上海宅地出让皆附加「15% 房产面积自持」，自持年限 70 年，后期更有超 15% 的自持比例出现。

本文将详细盘点上海市纯租赁地块及含自持地块，进一步分析上海租赁市场土地供应情况。

纯租赁用地

2017 年至今年 7 月，上海共出让 75 块纯租赁地块，总建面达 457 万平方米。2017 、18 、19 年 1 - 7 月分别出让 21 、40 及 14 宗土地，总建面为 144 、228 及 86 万方，主要集中在 10 月至此次年 1 月交易。 

浦东土地供应居首位，外郊环、中外环、内中环地块聚集

从地块分布来看，出让土地包括除金山外的 15 个区域，环线内外全面覆盖。其中浦东新区出让面积最多，达 14 幅，总建面为 110 万㎡，占比 24% ；其次为闵行区，交易地块 8 幅，总建面 70 万㎡；主城区（虹口、普陀、长宁、杨浦、静安、徐汇、黄浦）共出让土地 26 幅，总建面 106 万 ㎡ ；地处偏远的奉贤、嘉定分布出让 1 和 2 幅租赁土地。

出让土地主要集中在外郊环、中外环和内中环，其总建面占比分别为 40% 、21% 及 26% 。内环内地块稀缺，而郊环外过于偏远，租房需求少，二者出让地块都相对较少。 

项目进度缓慢，仅 4 成开工

从拿地方来看，竞得企业以上海市本地国企为主，其中上海地产拿地最多，达 11 幅，总建面为 75 万 ㎡ 。其次为上海张江和上海城投置地，分别拿地 7 幅和 3 幅，总建面为 36 万 ㎡ 和 25 万 ㎡ 。除国企外，深圳的华润置地全资子公司有巢住房租赁去年竞得松江区两幅地块，致力于打造其长租公寓品牌「有巢」。 

截至 2019 年 8 月，上海成交的 75 宗纯租赁用地中，有 31 幅相继开工，占比仅 41% ，高于纯租赁用地开工率不足 3 成的全国平均水平。

自持住宅土地

从 2016 年出让首幅含自持比例土地至今，上海市共出让 87 幅相关地块，总自持住宅面积达 130 万 ㎡ 。其中 91% 地块自持比例为 15% 。

宝山区自持面积最多，外郊环占自持土地半壁江山

区域分布来看，自持土地覆盖除崇明、长宁、黄浦以外的 13 个区域。宝山区自持住宅面积最多，总建面达 31 万 ㎡ ，共成交 15 幅；其次为奉贤区，总建面为 25 万 ㎡ ，成交土地 18 幅；主城区（虹口、普陀、杨浦、静安、徐汇）总自持住宅面积近 9 万 ㎡ 。

相较于纯租赁用地，因含自持地块中绝大比例土地可用于住宅开发，因而仍有 26% 的自持土地分布在较远的郊环外；外郊环自持土地总建面达整体面积的一半以上，达 56% ；内中环和内环内自持住宅面积较少。 

万科、碧桂园、大华自持体量前三

目前万科、碧桂园及大华通过公开招拍挂获得的上海自持地块量最大，分别为 121457 ㎡ 、84099 ㎡ 及 78829 ㎡ ，目前 87 幅含自持住宅地块中，开工率达 96.6% 。

万科共持有 7 幅自持地块，分布在嘉定新城、青浦徐泾、闵行吴泾镇、宝山罗店及浦东临港五大区域，地处偏远，都处于外环外和郊环外。其中：

• 嘉定新城板块内自持住宅面积近两万方，周边工业区较多，项目定位于为周边企业职工解决生活住宿的租赁社区，已于今年 3 月份开工。
• 青浦区徐泾北大型社区同样于今年 3 月开工，主打 TOD 模式，以地铁、轻轨、公交等公共交通为中心，创建工作、商业、文化、教育、居住一体化的城区。

碧桂园与万科一样，碧桂园在上海同样持有 7 幅自持住宅地块，其中4幅地与绿地、世茂、万科等房企成立合资公司联合拿地。除闵行区马桥镇地块位于外郊环外，另 6 幅地块都处于郊环以外的远郊区域。

大华所持 4 幅地块均为宝山区的城中村改造项目，单地块面积大，仅顾村老集镇「城中村」改造地块自持住宅面积就达 3 万平方米。

*联合拿地时，各参与方同时计入自持住宅面积

*平均楼板价按地块数量取平均值

自持面积持有方 top10 当中，绿地、招商蛇口、新城、禹洲多与其他房企合作联合拿地；中海有 6 幅自持地块，其中普陀区中山北社区 C060201 单元 A16-02 地块为内环宅地，楼板价高达 5.2 万元/ ㎡ ；保利也于今年 4 月也拿下一副内环宅地杨浦区江浦社区 B2-03 地块，尚未开工。

案例解析：中海友里上海小昆山店

2017 年 3 月，中海在松江区小昆山镇拿下 3 幅含自持住宅地块，整体自持面积达 24957 ㎡ 。中海友里上海小昆山项目是其中一块 15% 自持住宅打造的长租公寓项目，于今年八月开业，开业一个月出租率约 71% 。

中海友里上海小昆山店所处的小昆山镇位于松江新城西段，是松江新城「一体两翼」格局中西翼产业片区的生活服务中心，但项目附近无轨道交通，其商业、生活配套还待完善。

项目区位图

住宅产品设计，更具生活气息

友里·上海小昆山店与同地块内中海九峯里住宅项目联动，共享物业及社区服务。项目规划实现部分人车分流，车位配比 1 ：1 ，公寓租户可共享停车位。

户型设计方面，客厅开阔，独立阳台可供休闲小憩；两室一厅与一室一厅面积相差不大，因而次卧略显狭小。

客厅连接阳台，且公寓前排为低层联排，无光线遮挡物，利于采光；但阴天室内灯光昏暗，无充足人造光源；智能控板可监控房屋情况，远程外联，保障租户安全。

不同于一般商办性质的长租公寓，本项目配备独立厨房，更具生活气息，且水电燃皆为民用价。

一室一厅

两室一厅

厨房实景图

主要服务企业客户

项目与周边企业合作，积极拓展企业客户，将其发展为中海友里·小昆山店重要客户来源。

项目距离地铁站较远，难以辐射地铁沿线，但周边产业园众多，企业集聚。项目的营销活动主要聚焦企业客户，提供专属一站式租住福利。目前已合作客户包括德国 kuka 机器人、正泰电气、碧桂园沪苏区域、恒大国能新能源汽车等企业，租户多为企业中高层。

项目客户辐射图

小结

中海友里·上海小昆山店是中海在上海落地的第一个长租公寓项目，也是目前较具代表性的依托自持住宅建成的公寓项目。此次项目落地，正是以中海为代表的一众含自持面积地块持有方，在租赁住房市场的一次重要尝试。

截至今年 8 月，上海总计供应纯租赁用地 457 万 ㎡ ，自持住宅面积 130 万 ㎡ ，目前大多处于待开发及正开发状态，未投入实际运营，可借鉴的实践案例相对较少，也未形成成熟的运营及盈利模式。未来或可嫁接公寓、物业、金融等资源，通过资源整合支持租赁住房市场长效发展。

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