被砍掉的1.5万/平早已注定！南京楼市滑向抄底就看两件事

楼市调控政策是这座城市发展中，见证房价是涨是跌的重要依据，也是购房者买不买房参考的重要指标。

系列一：从第1套房到身价20亿，南京人要跨越这10级！

系列二：买南京这些小区竟然赚得最多！看看你家房子这3年涨了多少？

系列三：河西南一街之隔房价差2.5万/㎡！千人小区仅75个常住人口

系列四：被王石点名！但为啥江宁这里的二手房比周边便宜5000元/平？

系列五：比新房便宜8700元/㎡，这里的二手房比地价还低……

系列六：3年房价翻倍，南京这些楼盘业主赚翻了！只因做对6件事

系列七：买了3年涨400万！南京这些房子有钱你也买不到！

从昨天起，麒麟楼面地价为22353元/㎡的地王京奥港，说物价只给批了2.5万元/㎡-2.7万元/㎡的价格上市销售的消息铺天盖地。

图片拍自扬子晚报

不少人都觉得这是个亏本买卖，那么，它为何仍要上市呢？

1、自身原因：去年6月份，京奥港以这幅地王做抵押，发行了34亿元的信托产品。在融资说明中，京奥港将这幅地块的未来销售房价，设定在4万元/平方米左右。同时，信托到期兑付时间是18个月，也就是2017年12月底，京奥港必须要把这34亿元信托加上利息一并还上。

2、限价原因：南京楼市“限价令”要求上市项目价格要参考周边价格，不能高出很多。京奥港批了2.5万元/㎡-2.7万元/㎡的价格，而其周边的中海、启迪，二手房价格在2万3元/㎡-2万4元/㎡。

由此来看，之前拍出的所有地王要想上市，价格最多也只能向周边房价看齐，再想高那是不可能的，比如河西南4万多的地王，今年你是绝对看不到它的身影了......不过，今年你可能也等不到河西其他的楼盘了......毕竟南京“房价要降”这是硬性要求。

那么，现在的南京楼市是抄底的好时机吗？

2017年的南京楼市是抄底好时机？

时间	政策
3月15、16日	南京双限升级：在全市范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停新购新建商品住房和二手住房；第三套及以上停贷
5月13日	新版宁十条出炉：新购住房在取得不动产权证后3年内不得转让，开盘要公证机构摇号进行
8月18日	南京市政府发布新政，南京租赁住房方案出炉

1、调控政策一再收紧，今年看不到放开的可能

今年开年之初到现在而言，南京楼市的调控政策都是一直趋严的。限购从南京主城到包含六合高淳溧水，一直不断升级；银行的贷款从9折优惠到现在上浮5%-10%，甚至是20%、30%的都有，并且下款时间延长至2-3个月；而全国大方面的要求也是“严控房价”，眼下这轮收紧今年看不到放开的可能。

2、买房人和开发商都不好过，但买房热情未完全浇灭

“不能涨价”任务下，政府严控销许，2万+以上的楼盘获批的寥寥无几，不少开发商因为领不到销许而着急，不少开发商因为价格报不上去而着急......

而买房人也是急急急！河西不开了，想买只能等；开盘少了，热盘一开都是千人排队登记摇号，买到几率也是渺茫；银行利率提高、放款时间慢，买房成本提高也没辙......

但相比年初的热情，眼下的人们理性了不少！除了热门板块的新房还比较抢手之外，有些板块的房源已经出现没人抢、不好卖的情况了，比如江宁某盘出现了优惠仍未卖光，比如江北的改善盘卖不动等情况都有。

但说买房热情完全被浇灭还言之尚早。

3、目前南京楼市只是处在“下降的过程”

南京的限购是从去年9月份开始，到目前已近一年，然而我们并没有看到楼市的行情有一个较大的改变。降价潮、维权等楼市行情不好的时候会出现的状况，都还没有出现。

虽然，新房确实也出现了个别楼盘有优惠的情况，二手房确实也出现有较大议价空间的情况，但一切都只能说明南京楼市正处在一个“下降的过程”，但“底”还未到，反弹的可能也还没有看出来。

你觉得现在的南京楼市还是抄底的好时机吗？

那么，何为抄底好时机呢？让我们来看看2014-2016年的情况

2014年的南京楼市 真有抄底好时机

时间	政策
9月1日	南京全面取消住房限购政策
9月30日	央行松绑限贷：贷款结清再买2套房算首套
11月4日	南京公积金新政：二套房首付比例最低将至3成
11月22日	央行降息：商贷基准利率下调0.4%

在经历了2013年一年的购买力被透支后，2014年初楼市行情开始走下坡路，不过随后南京轮番出台了不少救市政策，楼市走势悄然转变。

2014年5月份，央企楼盘首度出现的大范围“促销”，一把冷水浇灭持续升温两年的南京房价。当月随后的时间内，仙林、江宁等盘均同时打出极低起售价的广告语博客户，一系列的“蝴蝶效应”预示着南京楼市变天将至。

有涨有跌的市场，导致部分区域置业门槛出现波动。2014年，麒麟、板桥等区域房价纷纷破万，90㎡左右户型总价突破百万，已经让买房越走越远的思想已经在该部分客群中蔓延开来。一段时间内，禄口、六合等区域逐渐被纳入置业考虑范围。

全市8大板块118家楼盘调查摸底发现，41家楼盘目前在售均价对比年初均价（2014年上市新盘与首开时价格比对）明显出现上涨，最高涨幅达到16.13%。此外，22家楼盘则出现不同程度下跌。

2014年南京共出让了110幅土地，成交103幅，其中含住宅开发性质的为53幅。其中发生溢价的有38幅，以底价成交的多达65幅。

与此同时，包括万科、招商、绿地等大牌房企纷纷圈地，而禹洲地产、奥克斯地产、旭辉地产、中国电建等11家外来房企也成功初进南京市场。

而2014年，南京诞生了8个地王。

“猜到了开头没料到结尾”，这大概就是说的2014年的南京楼市吧。

这一年，赶在降价期间买房的，都算是“抄底”了。

2015年的南京楼市 买的越早，赚的越多

时间	政策
2月4日	央行降准：下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2月28日	央行降息：贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%
3月6日	南京公积金可逐月提取还商贷
3月30日	央行发文：二套房商贷首付比例降至4成。公积金首套房首付降至2成、贷款结清二套房首付降至3成
3月30日	财政部发布新政：营业税5改2
4月11日	南京二套房首付降至4.5成，贷款利率上浮1.1倍
4月19日	央行降准：下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点
4月21日	南京落地央行公积金新政：南京纯公积金贷款买首套房最低首付2成，二套房首付3成
5月10日	央行降息：贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%
6月27日	央行降准降息：下调金融机构1年期贷款基准利率0.25%，定向降准0.5%
8月25日	南京“公转商”贴息贷款
8月25日	央行降准降息：贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%
8月31日	央行公积金新政：二套房最低首付款比例由30％降低至20％
9月1日	南京落地央行公积金新政：二套房最低首付款降低至20％
9月21日	住建部发布公积金异地贷款细则：公积金缴存人要到异地贷款买房的，只要向缴存城市公积金中心申请书面证明即可
9月30日	南京首套房商贷首付比例调整为不低于25%
10月23日	央行降准降息：下调金融机构1年期贷款基准利率0.25%，定向降准0.5%

2015年，用疯狂、惊心动魄来形容也不为过。

这一年，南京地王横行，地价攀至新高。南京成功卖地62幅，其中万元地块有23幅，2万元地块有4幅，来自城北、河西和仙林。这一年，南京一共诞生了19个地王，地价创历史新高。

这一年，南京房价飙升，涨个几百都不好意思说是涨价。江北13.6%领涨南京，河西、仙林、城东涨幅都超10%。年初买河西的赚37.8万，买仙林的赚21.2万，买城 47 33073 47 15535 0 0 2815 0 0:00:11 0:00:05 0:00:06 2990的赚19.6万，年初没买房的最少都蒸发7万！

这一年，南京销量爆表，连续几个月楼市成交过万，10个月就卖了去年一年的房子，总成交量突破10万套，打破7年记录。

城建也迎来了划时代的发展，3号线终于通车，江北新区终于获批，喊了很多年的大校场终于也搬了……城建利好和一轮又一轮的降息共同发力，刺激着南京楼市。

这一年，你买的越早，赚的越多。

2016年南京楼市大反转 买房突然就变难了

时间	政策
2月22日	不限购城市首套房首付最低降至2成，二套房最低首付款比例调整为不低于3成
3月28日	严格认定“首次购房”和“首套房”，三套及以上住房停贷
4月12日	营改增：不满2年二手房交易仍按5%全额征收
4月25日	南京物价局发布楼市”限价令“
8月11日	南京限贷新政落地：首套房首付比例提高至35%，二套房提高至50%
9月25日	南京重启限购，南京居民已有2套房不得再买新房
10月1日	南京公转商贴息贷款停止
10月5日	南京“双限”加码：外地人购房需近2年内缴满1年社保，本市户籍单身人士(含)离异限购1套房；只要有贷款记录或者名下有1套房，首付从原来3.5成提至5成，贷款没结清的二套房首付提升至8成
10月6日	南京购房证明重出江湖

2016年初，南京还在降首付降契税，不过从2月份开始，楼市调控就开始逐步收紧了，但买房的热情依然没有降下来。

从2月到3月，南京房价上涨达2000元/平米的楼盘就有10家，新房价格一口气连涨了13个月，全市2万+楼盘占比达83.7%。

尽管后来发布了房价警戒线，提高了首付款，然而房价依旧蹭蹭上涨。地王的频出，新房价格的严控，致使河西等热门板块供不应求，“炒房号”又重现江湖。

随后，南京楼市重启限购、双限升级等调控高潮来袭，10月，南京新房成交只有6596多套，比去年同期少了一半，创22个月新低。

但此前连续多月破万的销量，依然将今年送上了楼市制高点，成交量达历史最高，突破12.7万套，打破了10年记录。

截止2016年11月，南京房价已经环比连涨了21个月，与2015年年底相比，南京人的购房成本增加了4成以上，150万的房子要多掏64万。

南京房价虽然还在涨，但明显涨不动了，全国涨幅排名也悄悄地跌下去了。

这一年，你没有想到，买房突然就变难了。

2014年的南京楼市 真有抄底好时机

2015年的南京楼市 买的越早，赚的越多

2016年南京楼市大反转 买房突然就变难了

综上来看，抄底好时机到底要具备哪些条件呢？

1、南京楼市的行情普遍不好，具体表现在：新房出现优惠、价格确实降了；二手房降价且成交减少；人们不再抢房了，购买力不行了......

2、政府即将要救市了，可能会降准降息、放开限购限贷、降低首付标准、积极发放销许......

要想真正抄底，政策最值得你关注--

量力而行吧朋友们，抄底不是体力活，太贪心也不是好事~刚需的择机上车吧，其他根据自身需求吧，不要盲目跟风，不然潮水退了发现自己在裸泳，就尴尬了......

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