江宁卖4.5万？六合卖2万？南京业主集体涨价成风，现实是....

作者：杨维维&吴涛

近日，业主自诩为“江宁江湾城”的龙湖春江郦城继集体涨价后，曝出未交付的房子超过4万/㎡成交。

就连六合的二手房业主也集体喊涨到2万/㎡。

河西南业主虽然没有涨房价，但纷纷开始上涨房租。

报价上涨，二手房有真实的成交吗？是真实的市场行情还是业主炒作？

江宁一小区还没交付 二手房价就超4万成交了？

最近，位于江宁百家湖核心区的龙湖春江郦城非常火。

有网友爆料，龙湖春江郦城还未交付，就有A区业主以净得350万全款卖掉了87平米的房子，净得单价超过4万/平！

由于龙湖春江郦城尚未交付，房源未满两年，再加上买方要付的契税、卖方的个人所得税等，买家还需要再缴纳近30万的税费，也就是说这套房源买方要付的总价约380万，折合单价4.36万/㎡！

（图片来源：@她在上秦淮等我）

消息一出，不少网友表示不敢相信：全款买房！总价这么高，为什么不买河西？为什么不买朗诗、万科？为什么不等等江宁的其他新房？然而也有理性的网友认为，市场已经接受了这样的价格。

安家在江宁也就这个成交价做了一个调查：“你能接受这个二手房价格”投票，我很好奇的看了一下，基本一半以上的网友认识不能接受。

这是小区业主在集体喊涨后，龙湖春江郦城成交的第一套单价破四万的二手房源。不过，我还是友情提醒一下，对于买家来说，尚未交付、还未拿到不动产证的小区来说，二手房买卖存在一定风险，请谨慎购买。

此前，就有龙湖春江郦城的业主便在自家微信公众号龙湾传媒上发布了一篇《网红桥提升房价，江宁核心区龙湖春江郦城已达45000+元/平》的文章，呼吁其他业主将二手房价挂到45000+元/平米：

在文章中，龙湖业主认为：龙湖春江郦城A、B、C区1800套即将交付，作为江宁核心区首屈一指的高端楼盘，“江宁江湾城”龙湖春江郦城二手房需求旺盛，现将收集到的各户型二手房报价统计，根据不同户型，价格在35500-44600元/㎡之间不等。

从报价上看，龙湖业主对自己房源的市场预期价格还是非常高的，当然，从成交结果来看，市场对这样的价格接受度也不低。

据了解，在龙湖春江郦城之前，百家湖还有另外一家小区的二手房单价破四万。据链家最新数据显示，今年5月，朗诗玲珑屿以41788元/平米的价格成交了一套。

不过，几套价格破四万的二手房价数据真的能代表整个百家湖吗？百家湖二手房价真的要全面进入四万门槛？

一位百家湖二手房中介公司的经纪人表示，龙湖春江郦城和朗诗玲珑屿在江宁这块都属于大品牌开发商的楼盘，而且都是地铁盘，龙湖春江郦城旁边还规划有5号线和龙湖天街，二手房价高也是情理之中的。

目前来看，业主和中介似乎都已经接受了这样的二手房行情，不过最终这一楼盘交付后二手房能卖到多少，还得交给市场用更长的时间来检验！

南京又有业主集体涨价 南京二手房价真的低了？

除了关注度较高的区域，近日，江北六合一小区业主也集体调价。

这家小区是六合的石林中心城。为此，业主特地写了一份《告石林全体业主意见书》，倡导所有业主提高小区房价，将小区二手房指导报价最高调整至2万/㎡。

意见书指出：鉴于石林8幢住宅共2500户已经售罄，为了维护大家自己的家园，使自己房产保值增值，具体二手房指导报价如下：

55㎡、61㎡报价：18000元—19000元/㎡

75㎡报价：19000元—19500元/㎡

97㎡、108㎡报价：19000元—19500元/㎡

114㎡、125㎡报价：19000元—20000元/㎡

在我爱我家上我看到，目前石林中心城共计有19套房源在售，成交均价是17105元/㎡。其周边小区的二手房报价也大都在1万5—1万7/㎡。另外，在新房市场上，六合也没有单价2万的楼盘，只能说，石林中心城这个价格跨度太大。

那么，单价两万的六合房源，会有市场吗？

我在我爱我家查了一下石林中心城最近的成交记录。据记录显示，项目最近成交是在今年4月中旬，一套60平米左右的房源单价在16437元/平米，再从近10个月的成交记录来看，石林中心城二手房成交单价最高17123元/平米，其他的成交价基本上在1.6-1.7万一平之间，距离2万元一平的单价还有不小的距离。

南京多家小区业主集体喊涨 但真实成交是.....

包括石林中心城在内，目前南京已有多板块的小区做出集体涨价的动作，比如：

今年4月，桥北老盘明发滨江新城业主要求房价集体跳涨至3万/㎡；

6月，麒麟板块中南世纪雅苑有业主发表意见书，提议广大业主将原本2.5万/㎡的二手房报价上调至3.3万/㎡；中南锦苑多个业主将价格调整到5万/㎡以上，有的单价已经高达5.5万；江宁百家湖小区龙湖春江郦城业主提议大家集体将房价调至4.5万/平米；

7月，河西南多个小区业主要求集体涨房租，其中：两房租金5000-5500元/月；三房租金5500-6500元/月；四房租金6500-8500元/月。

龙湖春江郦城我们已经知道了，即使单价4万多，依然有人买单，但至于4.5万的单价能否接受，还要看小区交付后的市场情况。

然而除龙湖之外的这些小区，在调价后是否被市场接受呢？对此，我到链家上查了一下这些小区的最新成交数据，其中：

1、桥北老盘明发滨江新城最新在今年4月成交了一套二手房源，户型面积118平米，成交单价在22498元/平米，近一年中成交单价最高也只有23509元/平，单价在22000元/平米左右的房源最好卖。

2、中南世纪雅苑在6月25日成交一套92.7平米二手房源，房价23301元/平米。近一年中，小区二手房成交价最高的是27734元/平，今年以来，其二手房成交价基本上都在22000-24000元/平之间。

3、中南锦苑目前在链家有5套房源在售，均价35053元/平米，虽然近30天内带看了26次，但目前还没有成交记录。

从成交结果来看，市场上对这些小区调价后的二手房价并不感冒，价格也没有受到业主这种集体涨价行为的影响。另外，从最新的签约数据来看，河西南一些小区的实际成交租金也比业主提出的低不少。其中，海峡城租出去的房源最多，四房5500元/平米左右，正荣润峯、鲁能公馆暂无成交记录。

一二手房价格倒挂，业主炒作成分居多？

我特意咨询了一下江宁一位资深的业主，怎么看待龙湖的二手房？他只回我了2个字。

南京的今年二手房市场确实不尽人意，中介不知道倒闭了多少家。价格停滞不前怎么办？房子卖不动怎么办？中介无能为力，业主总有自己的办法：组团涨价→拉高预期→降价跑量，或许这4万5的价格是为了掩护4万的人出手也说不定。

前不久，我也有同事购入了朗诗玲珑屿114平米的三房，总价含税逼近500万，算下来也有4万3的单价，她选择的理由一是觉得以后如果换房的话完全不担心不好出手，至少肯定不会亏；我不知道她的勇气谁给的，梁静茹吗？虽然我也很看好玲珑屿，但也不敢说“不会亏”，毕竟她是高位入手。

套路太多，南京的业主才是房价真正的操盘手？

南京新房被严格限价，自己买到的二手房迟迟不涨，市场萎靡，横盘之后业主肯定很慌（毕竟还有杠杆投资的）。换作是我看见河西南倒挂1万，肯定会想着卖掉自己的二手房去摇新房。投机的心理，人会都会有，别说你不会。

南京的业主从年初的单兵作战，到现在的集团化攻坚。一步一个堡垒的抱团抬价，原来最大的操盘手是业主：比如前2天疯传网络的河西某小区业主群。

对于越来越多业主集体涨价的行为，有市场人士指出，业主抬价主要还是因为看到类似河西这样的个别热点区域新房二手房价格明显倒挂，心态上不平衡，也想涨涨价试试看，但说到底价格倒挂只能是一种局部现象，并不能简单"复制"到所有片区。

365淘房二手房频道的统计数据显示，上半年南京二手房共成交34835套，比2017年的49815套，下降了14980套，同比降30.07%。

这样看，除了个别热门板块以外，整体来看南京二手房市场的实际成交都是在下降的。这个时候业主再集体抬高房价，结果只能是有价无市，吓跑买房人。但即使是一些热门板块，二手房也不一定好卖。

我们在今年河西新盘开盘潮前就做过实地调研，走访了河西多家中介。

河西一家中介门店表示，眼下一般河西最热门的小区每个月成交三四套，其他小区每个月成交一两套或者两三套，这个情况从去年下半年至今一直就没怎么变过。

一位门店人员表示，他们店自2016年底搬来后一直在亏损："周围新房3.5万元/㎡，除非你几次摇号都没中，不然谁来看5万元/㎡的二手房？"

在这种市场环境下，业主选择联手涨价的这种行为，无疑是不理智的行为。我知道有些业主涨价的心态就像某些业主群里说的一样：房价涨50万要比打工挣50万轻松多了。

但是事实是，目前南京热门板块新房限价还未放开、二手房市场回暖还要一段时间。在这种大环境下，你不顾实际情况，凭空抬高房价，最终只能获得有价无市这一结果。

二手房源的价格高低从来都是由市场说的算，也都是由市场价来决定房源的挂牌价，所以我们应该跟着市场走，合理定价，才能收获双赢的局面。

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