重磅！南京明确房价定价规则与地价无关！未来房价可能出现这些变化

作者：小5妹

“超过4万不是没有可能。”

“项目的定价与地价无关。”

“老项目推新是不让涨价的，新的项目根据周边同类型产品定价。”

关于南京楼盘房价的定价规则，近期有了最新消息。

桃园世纪放风4.5万/㎡，或突破4万元/㎡限价

“河西南不得超过3.5万元/㎡，城北不得超过4万元/㎡，江北不得超过3万元/㎡……”南京楼市实行调控政策以来，这样的“限价”认知已经成为市场共识。

不过，近日却有消息称，位于鼓楼滨江的桃园世纪已经通过价格审核，预计将会以4.3万-4.4万元/㎡左右的价格入市。

对此，仁恒地产相关负责人在接受现代快报记者采访时表示，“项目还没有公开，价格也没出来”。

不过，现场置业顾问却透露，项目有可能在8月面世，其100㎡左右的户型总价将在450万左右。这与其之前4.5万元/㎡的放风价基本吻合。

南京31幅2万+地块等待上市，高价地能否突破区域限价？

而在此之前，鼓楼滨江的新房均价都在4万元/㎡的价格红线之下。区域内即将推新的世茂外滩新城，精装房源预计均价3.7万元/㎡；在售2号楼的深业滨江半岛均价38780元/㎡。总体来看，区域内新房价格都在4万元/㎡以下。

具体来看，整体房源均价最高的是在3月开盘的中海桃源里，该项目地价22373元/㎡，从拿地到开盘都超过2年。在销售前放风价是4万元/㎡以上，最终以毛坯38995元/㎡的均价上市，未能突破4万元/㎡的板块限价。

而此次，如果“桃园世纪突破4万元/㎡限价”这一消息属实，那么将一举打破板块新房不得超过区域“限价”的规定，也成为南京市首个突破区域“限价”的楼盘。

据统计，2015年以来，南京已经出现了36幅2万+的地块，在限价之下，很多高价地项目迟迟无法入市。

那么，是不是意味着南京的高价地能迎来“限价”解禁？

“超过4万不是没有可能”南京房价定价不再参考地价……

截图来源：2018年7月27日 现代快报 金楼市版

对此，现代快报记者采访了南京市物价局相关工作人员，对方表示，从2016年以来，南京楼市所进行的调控不是为了限价，而是不让项目继续涨价。“老项目推新是不让涨价的，新的项目根据周边同类型产品定价”。

针对桃园世纪的销许价格，他表示，目前正在内部审批过程中，发了销许以后才会对外公布，但他坦言“超过4万不是没有可能”。

对于南京其他的高价地产品，这位工作人员也表示，项目的定价与地价无关，而是参考周边同类型产品进行定价。

对此，南京工业大学不动产研究所副所长吴翔华表示，商品房的定价方法是有规则可循的，并不意味着地价成本高，房子就一定要卖出高价，毕竟，“建房子的成本不会因为地价高而变得高”。

新的定价规则下，南京房价可能出现哪些变化？

如果按照“老项目推新是不让涨价的，新的项目根据周边同类型产品定价，项目的定价与地价无关。”这一准则执行的话，那么南京各板块会发生哪些变化？

老项目依然不给涨价

只要不是纯新盘，那么接下来开盘价格就是前期的价格，也就是我们还有机会买到所谓的新房、二手房倒挂行情下的“福利盘”。

比如，河西的华新城璟园、宏图上水云锦、佳兆业城市广场、绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇、胜科星洲府；比如江宁的翠屏城、保利樾广场；比如燕子矶的保利国际社区、电建洺悦府、电建海赋尚城；比如江北雨山路的中交锦蘭荟……

刚需产品变改善产品的板块，房价可能会涨

江北雨山路、江宁九龙湖这两大板块内的高价地几乎都有打造叠墅产品，那么不同于区域内的其他高层住宅，房价很可能会有所提高。

高地价催生的两个新豪宅板块即将开启，江浦和江宁九龙湖400万+的时代来了，刚需可能很难进驻了。

地价下降未必会导致房价下降

青龙山生态新城、青龙地铁小镇两大板块近来地价都有所下跌：

青龙山地价连续下降，较区域最高直降5000元/平；

青龙地铁小镇地价较区域最高直降1万/平。

但按照物价局相关工作人员的表示“项目的定价与地价无关，而是参考周边同类型产品进行定价。”那么这几个地价降了的项目在房价上未必会有所下降。

部分打造高层产品的高价地项目会延迟入市

像河西3万多/平、4万多/平的高价地，打造的又是高层住宅项目，眼下价格不可能会批上去，而开发商也不可能以3.5万/平的价格卖的，所以就干脆拖着。

再比如，尧化门的栖霞鲁能公馆，江宁东山的华夏幸福也一样。

这样的项目，拖个半年、一年再上市，也都是有可能的。

以上现象是根据“限价准则”进行的一次大胆的猜测，你怎么看？

南京“限价”合不合理？南京楼市真的需要一点干预！

南京“限价”政策执行2年左右。

新房限价，买！ →  摇不到号，急！  →  部分转买二手房  →  二手房业主心态爆棚涨价，买不起！ →  又转回限价新房……

有的人说，如果没有限价，是不是大家买到新房的机会就大了？

如果放开“限价”，我只想说，“南京的房价可能真的会上天，与太阳肩并肩。”

我们都知道，二手房才是楼市的晴雨表，才能直观反应出市场的真实情况。眼下，南京部分热门板块的二手房价格如下：

 （以上数据仅供参考）

如果“限价”放开，新房价格参考二手房价格的话，南京部分热门板块的价格应该是这样的：

河西中＞5万/平、河西南＞4.8万/平、河西北＞4.5万/平、江心洲＞4.5万/平

南站＞4万/平、鼓楼滨江＞4万/平

仙鹤门＞3.5万/平

江北核心区＞3万/平、九龙湖＞3万/平

青龙地铁小镇＞2.8万/平、板桥＞2.2万/平

手握300万本来还能买个江北核心区的新房，一旦“限价”放开，你可能连青龙地铁小镇的新房都买不起了……

有人会说，“限价”放开后，那我去买同区域的二手房就好了。

我只想说，从新房、二手房倒挂的情况，以及近来不少小区二手房业主集体酝酿涨价的情况来看，大部分业主对于“涨价”这件事都蜜汁自信。如果新房价格涨了，二手房价格可能会随新房价格上涨而上涨。

有人会说，二手房涨价没人买。

“一旦“限价”放开，你新房敢卖8万/平，我二手房就敢挂6、7万/平。”

8万/平的新房和6、7万/平的二手房，你买哪个？你还会觉得涨了价的二手房没有市场吗？

如果放开“限价”，上涨的可能不止是新房房价，二手房房价也会蠢蠢欲动。

尝过买房甜头的人，是很难降价的；恐慌买不到房的人，是很难不去追涨的。

但想要出现降价急售也不是不可能，一是二手房业主资金链断裂；二是二手房业主恐慌。

想要恢复市场，得先搞定人心。

还需要讨论南京“限价”合不合理吗？

眼下想要买得起房，南京楼市真的需要一点干预！

你是愿意买不到，但还有机会；还是愿意直接买不起？

现实生活很难两全其美，最好的状态是：在南京，我能买得起并且能买到房子，后期还能涨点价就更好了。

综合来源：现代快报

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