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以下为报告·部分摘抄
时光流转！房地产市场也在疫情时期走过了两年多，而与疫情形式此起彼伏的，是广州的政策演变！回顾广州本轮调控政策的演变过程：2020年，在疫后市场复苏以多区出台人才购房新政的助力下，广州市场自当年下半年起开始量价齐升，这一高热状态一直持续到了2021年的上半年。2021年广州首轮集中供地热度高涨，尽管也有地块流拍，但整体上房企拿地热情高涨，多次出现高溢价、封顶价，并有数宗地块进入摇号环节。
分阶段来看，2021年前三季度广州各类调控政策均为收紧状态，包括限价、限签政策从严，首付资金审核从严、出台首批96个住宅社区的二手房交易参考价，以及升级集中供地规则、限制全周期售价等等调控措施。
这一全线收紧的态势，也加速了广州房地产从2021年年中开始进入下行周期，一二手房交易量双双在三季度掉入低谷，第二轮集中供地亦出现了48宗地块流拍25宗的大幅降温情景。
图源：《克而瑞·2021年广州楼市年报》
进入到2021年第四季度之后，随着以“稳地价、稳房价、稳预期”为主的调控目标基本实现，央行、住建部等主管部门调控表态趋于缓和。广州在土拍市场转冷、一二手房量价均有调整的情况下，四季度调控措施明显减少，而信贷环境也开始转好，中高价楼盘“限签”的政策也在年末得到了缓解，这一边际放松的趋势，一直延续到了2022年。
进入2022年，曾在去年困扰新盘入市的广州限价政策出现进一步松动的迹象。在此之后，广州多个高端项目取得预售证，包括合景臻颐府（备案价12万元/㎡）、天河汇景台（备案价14万元/㎡）等。4月份，广州限价政策再次动态调整。最新掌握的情况显示，目前广州全新楼盘开盘，备案价按所在区域上一个季度的网签均价（由区住建局统计核算提供）作为项目均价，开发商可以在此均价上下浮动6%。在整体均价不变的情况下，价格拉差变大，便于楼盘制定更为灵活的价格策略等等。限价、限签政策的松动，对于广州楼市的供给侧有积极的作用，有助于开发商的销售和回款，也有利于去年集中供地的项目入市。不过，由于广州需求侧的调控并未有丝毫放松，需求释放的掣肘仍在，仅仅在供给侧进行政策优化对于推动成交量的复苏作用有限。
与此同时，在两轮降准、LPR下调等信贷利好的作用下，进入2022年广州的信贷环境同样持续转好。继2月份四大行同步下调广州地区房贷利率后，利好东风再次刮起！4月份央行再次下调金融机构存款准备金率，共计释放长期资金约5300亿元，广州地区的房贷利率得以进一步下行。克而瑞市场监测到，目前工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等四大行下调首套方和二套房贷利率（较2月份再度下调了20BP），首套房贷利率低至5.2%，二套房贷利率低至5.4%；放款周期缩短至一周时间左右，部分银行最快2-3个工作日即可放款。整体来看，去年一度掣肘市场的“放款难”问题已经得到根本性的解决，为首套刚需以及“卖一买一”的置换需求提供了较好的信贷支持环境。
在经历了上一年四季度的“艰难冲刺”之后，广州新房市场进入到2022年又有了新的变化。从第一季度的表现来看，广州新房供应量和网签量明显不如预期。数据显示，第一季度广州一手住宅供新增应97.18万㎡，同比减少44.04%，成交177.40万㎡，同比减少46.58%，包括3月在内整个季度的新建商品住宅供求都在低位。
4月份，楼市政策环境进一步转好，全国各地接连不断的宽松举措，增添了开发商的推货信心。克而瑞数据统计，4月全月一手住宅新增供应120.06万㎡，市场姗姗来迟，终于迎来了2022年的第一波供应高峰；并且预计随着4月新增货量的加速入市，5、6月份市场成交有望进一步转好。
克而瑞广佛小C小程序监测显示，开盘去化方面，在市场僵持、需求观望的大环境下，今年以来广州楼盘首开/加推的首日去化率呈现走低态势，特别是3月份平均去化率更是仅有18%，成为2021年以来去化率最低的月份。4月份政策环境转好，广州楼盘开盘积极性提升。监测显示，4月全市整体推货量为5207套，环比上升163%，整体去化率回升至28%的年内中位水平。数据显示，由于近期去化表现不佳，叠加4月新货供应加速，市场竞争压力加大。截至4月末，广州一手住宅可售库存上升至1216万方，创近五年同期新高；同时，去化周期亦升至近5年同期次高位，达到15.1个月（2020年4月恰逢疫情高发期，全市去化周期攀升至18.8个月）。
1、房企营销积极性明显复苏
五一期间，广州房企营销积极性明显复苏，营销活动数量、规模以及折扣力度较之前都有提升，一方面恰逢五一节点，另一方面政策方面频频放松，房企也借机刺激购房。据 CRIC 不完全统计，整个五一期间，广州营销活跃的楼盘共计 54 个。新盘方面，黄金周期间广州 9 大新盘扎堆开放营销中心，其中万科黄埔新城、中海保利朗阅客户关注度高；中铁建·信达·花语天宸为黄埔首个“三限地”项目（限地价、限房价、限买家），同时五一推出跨界组合，打造首个新能汽车绿色社区。总体而言，五一广州全新盘多数人气畅旺。市场人气回升，为第二季度市场复苏奠定了良好的基础。2、推新货未见放量，去化好转
3、区域热度分化明显
分区域来看，各区域热度依旧分化，其中坐拥近郊优势的黄埔、番禺受外溢客群追捧，去化表现抢眼，去化率分别达到 35%和 39%。
综合 4 月及 5.1 假期的开盘去化情况来看，去化超 6 成的项目集中在中心或近郊区域的核心板块，如琶洲南 TOD 首开去化九成，越秀和樾府、品秀星樾等网红项目加推去化超八成。
由于行情火爆，不少项目涨价加推试探市场，如和樾府均价为 6.3 万/平，与上批次相比上涨 3000 元/平。
自去年11月份开始，截至3月份，广州二手房成交套数已经有四个月成交量向上（2月春节月例外）。其中，3月成交量更是回升到8373套，是近7个月的最高位，基本回到了去年二手房交易参考价出台之前的成交水平。
4月份，中介机构统计显示（统计周期为2022年3月26日-2022年4月25日），广州二手住宅共计网签7274宗，环比下降15.92%。尽管二手住宅网签套数环比有一定下降，但幅度不大，仍高于2022年1月的7014宗以及2021年12月的6949宗。整体来看，在政策暖风的的助力之下，广州以主城区为主的二手市场正在渐进复苏，但是仍未恢复到正常水准。（2017-2021年广州二手住宅月均成交9203套）
3月24日，《广州市2022年建设用地供应计划》正式出炉。住宅用地方面，供应计划751公顷，占计划总量的30%。其中，商品住宅用地 437 公顷，占住宅用地供应计划的58%，占计划总量的17%。其中，白云、增城、南沙宅地供应规模均超百万平，领跑全市，黄埔、花都、从化紧随其后，供应量均超50万㎡。据此推算，2022年广州商品住宅计划供应总建面仍将达到1200万㎡左右。整体来看，近5年广州涉宅用地供求量呈现上升趋势，成交建面连续四年超1000万㎡，过去两年成交建面更是超过1500万㎡。对比其它几个一线城市，广州供地量明显更为充裕，拿地机会也更多。1、2022年第一批集中供地概况
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2、第一批集中供地出让结果特征
流拍地块减少。得益于对土地供应总量和供应结构的主动调整，结合市场环境的变化，今年首轮集中土拍18宗地块仅1宗流拍，流拍率为5.6%，与去年三场集中土拍相比明显下降。分析本次流拍的荔湾陆居路地块，或与其拿地条件较为苛刻有关，除了总价超30亿，该地块商办部分自持比例不得低于50%，拿地企业要在签订土地出让合同60天内，在荔湾区新设或迁入其集团南方总部，同时总部企业达产后，5年内每年产值不少于150亿元，此外还涉及到文物保护和历史建筑修缮等条件。国/央企力撑。从去年第二轮集中供地开始，由于竞拍条件严苛导致开发商拿地开发利润空间压缩，加之民企融资受阻，资金面进一步紧绷，广州土拍市场几乎成为国/央企主场。本轮集中供地的成交结果看，共计有10家国/央企成功拿下15宗地块，其中广州地铁拿下4宗地块成为最大“地主”。民企再度登场。大华集团和广东兰园控股各自斩获1宗土地，此外在白云区竞自持地块龙湖、绿城以及港资企业和记黄埔亦有出价，显示部分资金链较为健康的民企投资信心正在缓慢恢复。
从政策面来看，预计二季度广州现有的调控政策依然有进一步优化调整的空间。（略...）从市场面来看，目前广州部分区域已经在酝酿出台一些有利于需求释放的购房政策，如南沙重新放开人才购房政策等，预计相关利好消息二季度内就会见分晓。（略...）土拍市场方面，从供地计划及蓝皮书来看，2022年广州的计划供地量仍在高位（略...）在市场环境转好的前提下，预计接下来有意在广州拿地的房企数量还是会增多。供地充足、门槛下降、溢价率低位运行，以上三个特征均表明2022年仍是实力房企布局广州的机会窗口。房企层面，受三道红线等政策的影响，广州作为全国民营房企主要的总部城市之一，亦有多家民营房企出现了债务违约/展期、流动性紧张等行业问题。为了加快问题的处理和解决，部分房企选择退出旧改项目、退还未开发用地，部分项目的股权收并购也提上议事日程，以上动作均有助于房企流动性问题的解决，也有利于广州房地产行业向良性健康的方向发展。（略...）（完）
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文章来源：克而瑞广佛区域
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