国土资源探索 | 土地租赁期限可以超过20年吗？（下）

Original 杨彦威郝瀚石易中伦视界 2022-07-31

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前言

十九大报告正式提出实施乡村振兴战略，美丽乡村、田园综合体和特色小镇建设是乡村振兴的重要平台。发挥好这三个平台在乡村振兴中的重要作用离不开有效的集体土地利用政策的支持。

集体土地包括集体建设用地、集体农用地和集体未利用地。目前，对于社会资本参与乡村振兴、利用集体土地而言，租赁（出租）是集体建设用地的一种流转方式，同时也是集体农用地的一种常见的甚至是最主要的流转方式。

租赁、出租期限问题是集体土地以租赁、出租形式流转中的一个重要问题。继上篇对国有土地租赁、出租期限进行解读后，下篇即主要围绕集体建设用地和集体农用地租赁、出租期限进行分析，以期对社会资本参与乡村振兴、以租赁（出租）形式利用集体土地有所助益。

一、集体建设用地租赁、出租期限

根据《土地管理法》第四十三条的规定，集体建设用地包括兴办乡镇企业和村民建设住宅的集体土地以及用于乡（镇）村公共设施和公益事业建设的集体土地。

目前，国家正在探索集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革，提出允许符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地以出让、租赁、作价出资或者入股等方式流转，探索宅基地有偿使用和自愿退出机制，探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，试点宅基地以转让、出租等方式在集体经济组织内部流转。未来集体建设用地可利用范围及流转范围将有所扩大。

允许入市的农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，一般不得用于商品房住宅开发建设。同时，根据原国土资源部（现为自然资源部）、住房城乡建设部于2017年8月21日发布的《关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》的有关规定，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，集体租赁住房只能用于出租，不得以租代售。这与普通的商品房住宅开发建设有很大不同。

就宅基地及可用于建设租赁住房的集体建设用地是否可以租赁形式流转及可租赁的最高年限，目前法律上尚无明确的规定，有待实践的探索及国家出台相关规定予以明确。[1]本部分主要分析集体经营性建设用地租赁、出租期限问题。

1. 法律法规及政策规定

（1）国家层面的规定

2015年2月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，会议决定，调整《土地管理法》以及《城市房地产管理法》关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。除此之外，我国尚无明确的法律法规对集体经营性建设用地租赁作出规定，目前集体经营性建设用地租赁正处于试点阶段。

2015年3月20日，原国土资源部正式发布《关于印发〈农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则〉的通知》（国土资发〔2015〕35号），提出“试点地区要参照国有建设用地市场交易规则，制定集体经营性建设用地入市管理办法，形成城乡统一的建设用地市场交易规则”，“允许集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股），最高使用年限应与国有建设用地使用权等同，在使用期限内，享有与国有建设用地使用权同等的转让、出租、抵押权能”，“转让、出租、抵押可参照国有建设用地有关规定进行”。

（2）集体经营性建设用地入市改革试点地区相关规定

早在国家层面推进集体经营性建设用地入市改革试点之前，一些地区已经出台了关于集体建设用地使用权流转的规定，且对集体建设用地租赁、出租的最高年限有不同的规定。比如，《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》规定集体建设用地租赁的最高年限，不得超过同类用途国有土地出让的最高年限，出租、转租年限不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限[2]；而《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》则规定集体建设用地租赁的最高年限不得超过二十年，出租、转租的期限，不得超过原土地使用期限减去已使用期限的剩余期限[3]。

同样地，在集体经营性建设用地入市改革试点地区，各地对于集体经营性建设用地租赁和出租的最高年限也有不同的规定。

2015年8月13日，德清县人民政府发布《德清县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》，根据该试行办法的规定，“集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）最高年限按以下用途确定：（一）工矿、仓储用地50年；（二）商服、旅游等用地40年”。

2015年11月16日，文昌市人民政府发布《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》，根据该办法的规定，“农村集体经营性建设用地出租的，向承租人颁发《土地他项权利证》”，“农村集体经营性建设用地使用权出租可根据具体项目需要确定使用年限，但最长不得超过三十年”，“农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当签订书面合同，原土地使用者的权利、义务随之转移”，“通过转让、转租取得的土地使用权或他项权，其使用年限为原出让、出租合同或作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限”。

2015年12月11日，佛山市南海区人民政府发布《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》，根据该办法的规定，“农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限”，“通过租赁方式取得的农村集体经营性建设用地，承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效；通过租赁方式取得的农村集体经营性建设用地使用权出租给第三人的，出租双方应当继续履行原租赁合同，第三人取得土地的他项权利”，“农村集体经营性建设用地使用权出租的年限不得超过原出让、租赁、作价出资（入股）合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限”。

同时，需要注意的是，第十二届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2017年11月4日通过《关于延长授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定》，会议决定：2015年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定施行期限届满后，试点期限延长一年至2018年12月31日。也即，在2018年12月31日之前，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许试点地区存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。一些试点地区规定有关集体经营性建设用地入市的具体政策文件执行期限截至2017年12月31日，经我们从公开渠道检索，其中，有的地区（如佛山市南海区）已出台关于将农村集体经营性建设用地入市相关文件的有效期延迟至2018年12月31日的规定，其他试点地区是否已出台关于将农村集体经营性建设用地入市相关文件的有效期延迟至2018年12月31日的规定，尚不明确，目前该等试点地区对集体经营性建设用地租赁、出租期限是如何进行规定的，尚不确定。

另外，我们也注意到，集体经营性建设用地以租赁形式入市的一个显著特点是，许多试点地区规定集体经营性建设用地以租赁形式初次流转时，承租人取得集体土地他项权利（即土地租赁权）而非集体土地使用权。对于承租人取得集体土地他项权利（即土地租赁权）的，承租人后续是否能够取得集体土地上建筑物的所有权即产生疑问，该等制度设计也影响到后续相关法律规范对土地租赁期限的合理设定，甚至是土地租赁双方当事人对可以在租赁合同中约定的土地最高租赁期限的预期，并进而影响到集体土地要素的合理流动及土地资源的有效利用。

（3）关于集体建设用地用于产业项目时的租赁期限

由于各集体经营性建设用地入市改革试点地区一般规定租赁的集体经营性建设用地不得用于商品房开发和住宅建设，实践中租赁集体经营性建设用地的大多用于产业项目。根据38号文的相关规定[4]，对于租赁集体经营性建设用地的，除集体经营性建设用地入市改革试点地区外，其他地区应按《土地管理法》相关规定执行[5]。这与集体经营性建设用地入市改革试点地区出台的相关规定相一致。

对于产业用地政策允许租赁集体经营性建设用地的，38号文并未明确规定租赁的最高期限。我们倾向于认为，产业用地政策允许租赁集体经营性建设用地的，租赁期限应当参照适用38号文中关于“以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）执行，租赁期限按照《合同法》规定，不得超过二十年”的规定，但如果集体经营性建设用地入市改革试点地区有明确规定的，则适用其规定。

2. 监管部门意见

根据我们的实践经验及向部分地区国土部门的咨询，关于集体经营性建设用地租赁、出租期限，各地在实践中的要求不尽相同。有的地方要求集体经营性建设用地租赁和出租期限不能超过同类用途国有建设用地出让最高年限，但均可以超过20年；有的地方要求集体经营性建设用地租赁和出租期限均不得超过20年；有的地方要求集体经营性建设用地租赁期限不能超过同类用途国有建设用地出让最高年限，但可以超过20年，而出租期限则不能超过20年；同时，有的地方（包括一些集体经营性建设用地入市改革试点地区和非试点地区）则表示集体经营性建设用地入市（包括以租赁、出租形式流转）在当地尚不可行。

3. 法院观点

经我们在最高人民法院主办的中国裁判文书网进行不完全检索，检索结果显示，北京市、上海市、浙江省、河南省及四川省一些地区的法院依据《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定集体建设用地租赁期限超过20年的，超过部分无效。[6]

与之不同的是，在广东省，有的法院认为，对于集体建设用地租赁合同签订时《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》[7]尚未实施的，可依据《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定集体建设用地租赁期限超过20年的，超过部分无效[8]；有的法院则认为，对于集体建设用地租赁合同签订时《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经实施的，可依据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》关于“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”的规定，认定集体建设用地租赁期限超过20年但不超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限的，租赁合同并不因《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而部分无效，也即，租赁期限超过20年但不超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限的，超过部分依然有效[9]。

然而，我们也注意到，在广州市，集体建设用地的租赁期限可能因土地用途不同而不同。实操层面，有些项目中，集体建设用地用于建设租赁住房的，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，其租赁期限可以超过20年，但不得超过70年。而对于工业（仓储）、商业、旅游、娱乐、办公以及其他非住宅用途的集体建设用地，根据广州市国土资源和规划委员会于2015年10月12日发布的《广州市集体建设用地使用权流转管理办法实施细则》的有关规定[10]，其租赁期限不得超过20年，对于出让用地的出租期限，不应超过20年且不应超过出让的剩余年限。对于租赁集体建设用地用于工业（仓储）、商业、旅游、娱乐、办公以及其他非住宅项目的，虽然，《广州市集体建设用地使用权流转管理办法实施细则》属于地方性规范性文件，不属于法律、行政法规的范畴，租赁合同中约定租赁期限超过20年的，租赁合同并不会因为违反《合同法》第五十二条[11]第（五）项的规定而导致租赁期限超过20年的部分无效，但是由于广州市集体建设用地以租赁形式流转须在公开市场进行交易，租赁期限超过20年的，实践中可能无法操作。

4. 小结

对于集体建设用地租赁和出租期限，目前各地在出台的相关规定和实务操作中，一般较为关注租赁期限，对出租期限则关注较少。

对于集体建设用地租赁期限，目前各地在出台的相关规定及实务操作中大致有三种不同的观点：一是，集体建设用地租赁的最高年限，不得超过同类用途国有土地出让的最高年限；二是，集体建设用地租赁的最高年限受限于《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，租赁年限超过20年的，超过部分无效；三是，直接规定集体建设用地租赁的最高年限不得超过30年。其中，相对而言，目前第二种观点为主流观点。

而对于集体建设用地出租期限，各地在出台的相关规定及实务操作中一般认为，出让或租赁（初次流转）的集体建设用地通过出租方式再次流转的，出租期限不得超过出让或租赁的剩余年限，也有的地区明确规定集体建设用地出租期限不得超过20年且不得超过出让或租赁的剩余年限。

二、集体农用地租赁、出租期限

相比于国有土地及集体建设用地租赁、出租，集体农用地租赁与出租呈现出复杂的状况。一方面，《农村土地承包法》对集体所有耕地、林地、草地及“四荒地”实行土地承包经营制度及土地承包经营权以出租形式流转（再次流转）作出了规定，但并未对前述各种类型的集体农用地以租赁形式流转（初次流转）作出规定[12]；另一方面，实践中也存在着承包户交回承包地后村集体将集体农用地以租赁形式流转的客观情况。此外，一些地区也出台了相关规定，对“四荒地”以租赁及出租形式流转进行了一定程度的规范。

1. 法律法规及政策规定

（1）国家层面的规定

国家实行农村土地承包经营制度，集体农用地租赁被认为是和农村土地承包相当的概念。目前，国家层面的现行法并未对集体农用地以租赁形式从村集体经济组织手中流转时的最高租赁期限作出专门明确的规定。

根据全国人大常委会法制工作委员会编写的《合同法释义》，《合同法》第十三章关于租赁合同的相关规定不适用于农村土地承包经营权的取得，对此，我们倾向于认为，《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定不应直接适用于集体农用地租赁，关于集体农用地租赁期限可参照《农村土地承包法》关于农村土地承包期限的相关规定[13]，租赁最高年限不得超过承包期的剩余期限，即耕地租赁最高不得超过三轮土地承包到期期限，草地租赁最高不得超过五十年，林地租赁最高不得超过七十年。

集体农用地出租包括土地承包经营权（土地承包权[14]）的出租和租赁的集体农用地的出租。土地承包经营权（土地承包权）出租主要是指承包户取得土地承包经营权（土地承包权）之后，将土地承包经营权（土地承包权）以出租方式进行流转。关于土地承包经营权（土地承包权）出租，现行《农村土地承包法》规定通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取出租方式流转，流转期限不得超过承包期的剩余期限。对于租赁的集体农用地以出租形式流转，目前，国家层面的现行法并未出台专门明确的规定予以规范。

（2）地方层面的规定

各地对集体农用地租赁、出租期限存在不同的规定。

对于集体农用地租赁期限，我们暂未发现各地对集体所有耕地、林地、草地最高租赁期限作出明确的规定。不过，一些地区出台了专门规定对集体所有“四荒地”以租赁形式流转予以规范。比如，北京市人民代表大会于2010年12月23日发布《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例（2010年修正）》，规定农村集体所有荒山以租赁形式流转的，租赁期限最高不超过70年，在租赁合同约定的期限内，荒山使用权可以出租；再如，北京市昌平区人民政府于2010年10月21日印发《昌平区“四荒”租赁管理办法》，规定农村集体所有“四荒地”以租赁形式流转的，租赁期限最长不得超过50年。

对于集体农用地出租期限，一些地区出台了相关规定对土地承包经营权（土地承包权）以出租形式流转的最高出租期限予以规范。比如，北京市农村工作委员会于2010年4月29日发布《关于进一步规范本市农村土地承包经营权流转工作的若干意见》，规定土地承包经营权采取出租方式流转的，出租合同期限要遵照《合同法》的规定，不得超过20年；再如，上海市青浦区人民政府办公室于2013年1月1日转发《区农委关于进一步规范本区农村土地承包经营权流转的若干意见》，规定土地承包经营权采取出租方式流转的，出租期限由流转双方根据《农村土地承包法》规定、市农委有关政策以及不同作物与用途协商确定，粮食、蔬菜、花卉和水产养殖出租期限一般不超过5年，果树等一般不超过10年。

2. 监管部门意见

关于集体农用地的租赁、出租期限，根据我们的实践经验及向部分地区农林管理部门的咨询，各地在实践中主要着眼于土地承包经营权出租，而对于集体农用地租赁则较少予以关注。同时，各地对于土地承包经营权出租期限的要求也不尽相同。比如，对于耕地承包经营权最高出租期限，一些地区要求出租期限不超过承包期剩余期限即可，而另一些地区则要求出租期限要遵照《合同法》的规定，不得超过20年；对于林地承包经营权最高出租期限，一些地区要求出租期限原则上不得超过20年，具体以与村民协商的期限为准，而另一些地区则表示林地承包经营权最高出租期限尚不明确。

3. 法院观点

经我们在最高人民法院主办的中国裁判文书网进行不完全检索，检索结果显示，在司法实践中，对于集体农用地最高租赁期限，有的法院依据《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定集体农用地租赁期限超过二十年的，超过部分无效。[15]

对于集体农用地最高出租期限，司法实践中明显呈现出两种不同的观点：有的法院依据《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定集体农用地土地承包经营权出租期限超过二十年的，超过部分无效[16]；有的法院则认为集体农用地土地承包经营权出租期限不超过承包期的剩余期限即可，不受《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定的限制[17]。

4. 小结

对于集体农用地最高租赁期限，国家层面的现行法并未作出专门明确的规定，仅是一些地区出台规定明确农村集体所有“四荒地”租赁期限可以超过20年。我们倾向于认为，《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定不应直接适用于集体农用地租赁，关于集体农用地租赁期限可参照《农村土地承包法》关于农村土地承包期限的相关规定，即最高租赁年限不得超过承包期的剩余期限。

对于集体农用地土地承包经营权出租最高期限，目前各地在出台的相关规定和实务操作中，呈现出两种不同的观点：一种观点认为，应当适用《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，土地承包经营权出租期限超过20年的，超过部分无效；另一种观点则认为，应当适用《农村土地承包法》第三十三条第一款第（三）项有关土地承包经营权“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”的规定，土地承包经营权出租期限不超过承包期的剩余期限即可，不受《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定的限制。

对此，我们倾向于同意前述第二种观点，原因在于：第一，根据全国人大常委会法制工作委员会编写的《合同法释义》，《合同法》立法之初，立法机关有意回避将《合同法》第十三章关于租赁合同的规定直接适用于农村土地承包经营权的取得，随着农村土地所有权、承包权和经营权“三权分置”制度改革的推进，农村土地经营权实际上类似于土地使用权，未来以出租形式流转农村土地经营权即可能涉及到农村土地使用权的取得，存在着不宜直接适用《合同法》第十三章关于租赁合同规定的可能；第二，《农村土地承包法》已专门就农村土地承包经营权以出租形式流转的最高期限作出了规定。

三、全篇结语

通过上述分析可以看出，无论是国有土地还是集体土地，对于土地租赁和出租最高期限，尤其是土地租赁和出租是否适用《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，目前各地在法律规范及实务操作中均存在着较大分歧。

对于国有建设用地租赁和出租期限，222号文和38号文已作出了一定程度的规范。国家层面正在试点探索集体经营性建设用地以租赁和出租形式入市流转，相应地，目前《土地管理法》中的有关内容也正在修订中。我们预计，待《土地管理法》修订完成后，国务院可能出台关于国有建设用地租赁、出租期限的统一规定，并很可能出台有关集体建设用地出让、租赁甚至出租的相关具体实施办法，对集体建设用地租赁、出租期限作出规定。同时，由于国家一直在强调允许存量农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有建设用地同等入市、同权同价，建立城乡统一的建设用地市场，故，我们初步预测，有关集体建设用地租赁、出租期限的规定很可能与国有建设用地租赁、出租期限的有关规定保持一致。

对于国有农用地，国家正在推进国有农场、林场（区）、牧场改革，国有农用地租赁和出租最高期限有待进一步明确。对于集体农用地，我们倾向于认为，集体农用地租赁期限可参照《农村土地承包法》关于农村土地承包期限的相关规定，即最高租赁年限不得超过承包期的剩余期限；对于集体农用地出租期限，应当适用《农村土地承包法》第三十三条第一款第（三）项有关土地承包经营权“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”的规定，出租期限不超过承包期的剩余期限即可。同时，目前《农村土地承包法》修订工作正在进行中，我们也期待新修订的《农村土地承包法》能够对集体农用地租赁和出租最高期限作出明确的规定。

此外，土地租赁（初次流转）中承租人取得的租赁权益性质的不同可能对承租人是否能够享有承租土地地上建筑物所有权产生较大影响，并进而影响到相关法律规范对土地租赁期限的合理设定，甚至是土地租赁双方当事人对可以在租赁合同中约定的土地最高租赁期限的预期，进而影响到土地要素的合理流动及土地资源的有效利用。目前，在法律规范和实操中，土地租赁活动中承租人究竟是取得承租土地使用权还是土地他项权（土地租赁权）也存在地区差别，我们期待未来国家层面能够出台有关土地租赁的法律规范对此作出统一的规定。

对于拟通过租赁（出租）方式参与土地利用的社会资本而言，我们建议，动态关注项目地关于土地流转的相关规定及实践操作，以免签署的土地租赁（出租）合同中约定的租赁（出租）期限超过当地规定的最高租赁（出租）期限，而使得超过部分被认定为无效，进而影响到项目商业安排与自身权益。

注：

[1] 根据我们的实践经验及向一些地区国土部门的咨询，在有的地区，集体建设用地可以租赁形式流转用于建设租赁住房，租赁期限不超过70年，具体租赁年限可以与村集体经济组织协商，不受《合同法》第二百一十四条第一款规定的租赁期限不得超过二十年的限制。

[2] 《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》第二十一条：集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让最高年限，再次流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。

第十八条第三款：集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

[3] 《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》第八条：集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。集体建设用地出租的最高年限不得超过二十年。

第二十条：集体建设用地使用权转让、转租的期限，不得超过原土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。

[4] 《产业用地政策实施工作指引》第十四条：产业用地政策允许依法使用集体建设用地的，除农村集体经营性建设用地入市改革试点地区外，其他地区应按《土地管理法》相关规定执行，应以农村集体经济组织自行使用，或农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的方式使用土地。在此前提下，各地可依法探索完善集体建设用地使用权入股、联营的管理方式。

依据《旅游法》规定和各省（区、市）制定的管理办法，乡村居民可以利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营。

[5] 《土地管理法》第四十三条第一款：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

[6] 参见“北京鑫千艺工贸有限公司与北京市通州区张家湾镇南火垡村民委员会土地租赁合同纠纷案”，北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第15233号民事判决书；“上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会与上海铃为摩托车有限公司、孙德伟土地租赁合同纠纷案”，上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第922号民事判决书；“宁海县跃龙街道檀树头经济合作社与宁海县模具城有限公司租赁合同纠纷案”，宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第566号民事判决书；“郑州市车城与郑州市惠济区花园口镇京水村民委员会土地租赁合同纠纷案”，郑州市中级人民法院（2011）郑民三终字第494号民事裁定书；“四川省简阳市铁合金厂诉简阳市新市镇松树村五组土地租赁合同纠纷案”，资阳市中级人民法院（2014）资民终字第324号民事判决书。

[7] 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》自2005年10月1日起实施。

[8] 参见“广州市海珠区南洲街三滘第六经济合作社与广州市南浩经济发展有限公司、梁虹房屋租赁合同纠纷案”，广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2030号。

[9] 参见“佛山市南海区丹灶镇大涡股份合作经济联合社与张啟玲确认合同无效纠纷案”，佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第64号民事判决书。

[10] 《广州市集体建设用地使用权流转管理办法实施细则》第八条：商业、旅游、娱乐用途出让年限最高不得超过40年；工业、仓储及其他非住宅用途出让年限最高不得超过50年。集体建设用地使用权出租期限不得超过20年；出让用地的出租期限，还应当不超过出让的剩余年限。

[11] 《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

[12] 目前，有关集体农用地以租赁形式流转的规定，可能仅限于《村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项，其内容为：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。

[13] 关于农村土地承包期限，根据《农村土地承包法》第二十条的规定，“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”。另，根据中共中央、国务院于2018年1月2日发布的《关于实施乡村振兴战略的意见》的规定，“落实农村土地承包关系稳定并长久不变政策，衔接落实好第二轮土地承包到期后再延长30年的政策”。

[14] 自2014年1月19日中央一号文件（即《中共中央、国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》）发布以来，中央多次提出完善农村土地承包政策，探索土地所有权、承包权、经营权“三权分置”改革，在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权。

[15] 参见“李天与阜宁县东沟镇公兴居民委员会、阜宁县东沟镇裴桥村村民委员会等土地租赁合同纠纷案”，盐城市中级人民法院（2016）苏09民终3403号民事判决书。

[16] 参见“徐水荣、紫金县临江镇胜利村校木村民小组合同纠纷案”，广东省高级人民法院（2016）粤民申6149号民事裁定书；“李杰辉、朱志华土地租赁合同纠纷案”，广州市中级人民法院（2017）粤01民终17605号民事判决书。

[17] 参见“再审申请人陆全祥与被申请人姚希波、营口市鲅鱼圈区红旗满族镇馒首山村民委员会土地租赁合同纠纷案”，辽宁省高级人民法院（2016）辽民申3926号民事裁定书；“再审申请人王秀莲与被申请人王兴虎土地承包经营权出租合同纠纷案”，宁夏回族自治区高级人民法院（2014）宁民申字第401号民事裁定书。

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作者简介：

杨彦威律师

北京办公室房地产和基础设施部

郝瀚律师

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