房地产企业房产税易引发的税务风险点

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近些年，随着中国房地产行业调控力度的加大和财税改革紧锣密鼓的推进，房地产企业面临巨大的税收风险，从营改增到土地增值税立法，从企业税制改革到金税三期的上线实行，企业如果对相应的财税政策缺乏深入理解，很可能会使自身陷入严重的税务危机之中。

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房产税在财务人员的思想中是一个简单的税种，在日常税务处理中，一些细节容易被忽略，本文从地产公司税务顾问视角出发，通过实际案例讲解房产税易引发的税务风险，以便读者地产公司的房产税有更清晰的认知。

案例分析：

某房地产企业在A项目上建设了营销中心（会所），作为多个项目的办公及营销场所，营销中心占地面积为1,200平方米，共发生建造成本为1,050万元，于2018年6月份完工投入使用。

一、未竣工验收但已使用的房产是否缴纳房产税？

假设：项目营销中心投入使用后，未履行申报缴纳房产税的义务。就此疑问访谈了企业税务人员，得知营销中心预计A项目销售完毕后立即拆除，由于项目一直滚动开发，现作为B和C项目的营销场所，待B、C项目销售完毕后就着手拆除。并且该税务人员认为营销中心属于临建房，不需要缴纳房产税。

税务风险：根据税法规定，纳税人自建的房屋，应自建成之次月起征收房产税。营销中心使用后虽打算拆除，但并不属于免征房产税的列举范围，需按规定缴纳房产税。由于企业税务人员整体综合能力不足，认为该营销中心不需要缴纳房产税，智慧源建议如若企业有上述情况，请尽快自查更正，并就此与税局沟通，避免后续更大的税务损失。

二、土地价款并入房产原值计算了吗？

假设：项目占地面积为10,000平方米，土地成本为1亿元。企业纳税申报表上申报的房产原值仅为1,050万元，每月缴纳房产税7,350元，就此访谈了企业税务人员，该税务工作人员认为营销中心的计税原值就是1,050万元，并未意识到房产原值还需分摊土地成本，企业已存在纳税义务风险。

税务风险：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。由于企业税务人员整体综合能力不足，未能充分遵循在相关财税政策，为此造成房产税补缴税款、罚款和滞纳金等的风险。

为此，假设按占地面积分摊土地成本：

1、分摊的土地成本为10,000×1,200÷10,000=1,200万元。

2、房产税原值=土地成本+建造成本=1,200+1,050=2,250万元。

3、每月应交房产税为2,250×（1-30%）×1.2%÷12=1.575万元。

4、2018年7月份至2019年6月份共少缴房产税为：（1.575-0.735）×12=10.08万元。

5、罚款（暂按50%）：10.08×50%=5.04万元

6、滞纳金：10.08×0.05%×365=1.84万元

7、合计税务风险：10.08+5.04+1.84=16.96万元

三、无租使用房产是否按规定缴纳房产税？

假设：开发商将营销中心出租给A公司，营销中心房产原值为2,250万元，租赁协议上注明了免租金条款，第一年免租、第二年和第三年每年收12万（含增值税），但2018年地产公司在会计上没有申报房产税。就此疑问我们访谈了企业税务人员，企业税务人员既然房产已经出租，就应依照房产租金收入计算缴纳房产税。

根据相关税法规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人及出租人按照房产原值。一般在签订租赁合同中，地产公司在承租期内给予租户一定免租期优惠，但免租期内是否应该缴纳以及怎样缴纳房产税并未引起重视，从而导致企业后续税务稽查时，产生滞纳金，甚至被处于0.5倍至1倍的罚款。

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注意：在招商引资时应注意对租金在整体租期内的合理分配和方案规划，降低由于免租期带来的涉税风险。企业税务自查是弥补涉税漏洞和降低税务风险的绝好机会。在税收法制化高速发展的今天，依法纳税是根本，企业必须要必须端正对税收的正确认识，重视日常涉税工作的合规性。

来源：智慧源

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