4万-5万单价段的房子「高不成低不就」，在杭州最难卖？

双限时代下，随着越来越多板块涉宅地块的挂牌，杭州楼市全新的价格版图逐步成型，各版块的价格梯度也逐渐明了：既有望江新城这类房价6万+的板块，也有笕桥、钱江世纪城这类房价维持在4万+的板块，还有桃源、运河新城和萧山经开区这些价格3万+的板块，当然也有1万+、2万+的房价板块。

各板块实际的推盘价格是否都能达到政府预设的价格？面对瞬息万变的楼市，这一问题无法有明确答案。

不过有一个数值或许可以做参考，即各单价段房源当前的去化情况，当这个单价段的房源去化良好，则价格坚挺，反之则存在价格调整的风险。

我们按不同的价格段整理了今年1-7月开盘房源的供应和成交情况，在上半年整体行情乐观的背景下，今年1-7月，杭州全市推出的商品住宅平均去化率为76%（以项目开盘当天去化为计算标准），低于平均去化水平的价格段中，4-5万单价段房源或面临较尴尬的境遇。

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以1万为间隔，我们区分了1万-2万、2万-3万、3万-4万、4万-5万、5万-6万以及6万以上6个单价段。

意外的是，在这6个单价段中，处于价格金字塔顶端的房源竟去化最佳。根据克而瑞浙江区域的开盘监测，杭州全市今年1-7月成交的商品住宅中，6万以上的单价段房源去化率超90%。

1万-2万、4万-5万和5万-6万3个单价段的去化情况则低于76%的平均去化水平。

1-7月杭州全市商品住宅不同单价段开盘当天去化情况  

整理制作：克而瑞浙江区域

• 6万以上单价段：去化率最高，保利滨江上品贡献超500套房源，另有绿城建发沁园、滨江金茂府等红盘，基本都是开盘即售罄，可见滨江、绿城等房企凭借多年的豪宅打造经验，已摸透了高端改善需求；

• 1万-2万单价段：去化位列倒数第二，房源基本集中在临安和富阳以及余杭部分区域，临安作为库存重灾区，4-5月有过一波热度，不过整体去化并不乐观，在一定程度上拉低了该单价段房源的去化率；

• 5万-6万单价段：虽然去化率最低，但在今年1-7月，这个单价段的房源主要以合院、联排等低密产品为主，这类房源去化本就相对较慢。

而4万-5万单价段中，有42%的项目在开盘当天的房源去化不足7成，从而大大拉低该单价段去化率。为什么这一单价段占比近半的楼盘去化不佳？

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仔细分析发现，在去化表现上，4万-5万单价段房源存在以下几大特点：

· 去化呈现两极分化

单价在4万元出头一点的房源，去化迅速，比如中城汇MIDTOWN，40000元/平米的精装备案价，房源几乎都是在开盘当天就销售一空；又比如艮北的招商越秀·公园1872，41000元/平米左右的销售均价，房源也是在开盘当天即售罄。

相反，价格高于45000元/平米的房源，购房者接受度相对低一些，比如奥克斯金宸玖和府，48700元/平米的毛坯销售价，开盘当天去化平平。

· 小面积较大户型更易销售

最典型的就是城东新城的三湘印象·森林海尚，今年以来项目共开盘三次，整体去化率近9成：第一次和第三次加推，配有89平米和97平米这样的面积段户型，房源均是开盘当日就售罄，唯一没有售罄的一次就是项目第二次加推，这次开盘中，95平米房源仅一套，其余均是100平米以上房源，更有128和134这样的面积较大的房源。

· 地段稀缺去化不愁

钱江世纪城的保利澄品，尽管价格接近48000元/平米，推出的户型面积在128-145平米，以大户型为主，不过由于地段的稀缺性，房源也是一售而空。

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分区域看，4万-5万单价段房源主要在杭州主城区，其中，城东新城、笕桥一带，滨江西兴板块以及萧山南站这些区域是该单价段房源整体去化不理想的区域。

我们不妨通过两个典型楼盘来探究这些区域去化不如人意的原因。

· 奥克斯金宸玖和府：处于萧山南站板块，项目成交均价为48700元/平米，推出联排产品，户型面积为165平米、179平米，总价达到了800万元/套以上，两次加推在开盘当天的平均去化仅5成；

项目定位高端，大户型、高总价是其所推房源特点，但作为一个依托交通枢纽发展起来的新兴板块，产业发展薄弱、人口导入缓慢是不得不面对的问题。板块客群能否支撑金宸玖和府的定位存疑。

城东新城、笕桥一带也是相同的问题，板块除三湘印象规划了90平米左右户型，其余楼盘均设置大户型，基本在120-160平米之间，进驻板块的购房门槛不低，但板块也缺少产业和常住人口的支撑，尤其是一些高净值人群。

· 时代滨江悦：滨江今年面市的第一个新盘，项目首开高层的毛坯均价为42000元/平米，推出的房源面积为125-139平米，总价为525万元/套起，当天去化不到7成。

该盘尴尬的区位导致其“高不成低不就”，项目处于萧山区和滨江区交界处，与相邻的奥体板块相比，去除装标，奥体板块的毛坯价格在4.2万-4.3万元/平米，滨江悦4.2万元/平米的毛坯备案价不具性价比；与距离其更近的萧山区相比，房源的高总价也不具优势。

可以看到，“错配”是以上提到区域普遍存在的问题，即项目的定位、规划与相应的客群存在不匹配的现象。

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在杭州这两年的倍速发展下，房价有一定程度抬升，楼市也逐步向以改善为主迈进，与此同时，高单价段房源有不断增加的趋势，尤其是4万-5万的单价段房源。

而这一单价房源面临的一大窘境是：后有更具性价比的单价段房源围堵，前又追不上终极改善客群的需求，而与自身匹配的客群，成长性慢，数量有限。

所以我们认为，随着高单价段房源的增加和梯度的呈现，针对改善客群更为细致的划分和需求研究，是房企迫在眉睫要解决的问题。

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