市场轮动，地市复苏

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两集中新政给这22个城市赋予了特殊化，吸引了全国的目光，城市间的较量静默展开。

时至天津首轮集中拍地，已近半月，土拍的话题热度已淡释，今天分析师将分享几组数据横向与纵向比对天津首轮土拍背后的冷热。

这半月，克而瑞也回访了一下各家房企对于天津首轮土拍的感受，今天一并分享一下。

先来回顾一组数字——

天津首轮两集中土拍

成交45宗地块，总额498.5亿元

平均溢价率11%

 壹 

南方热度依旧，北方京津亮眼

截止5月23日，22个城市中已有13个城市已经拍地结束，包含北京、广州、深圳、杭州等城市。虽然各个城市冷热表现不一，但首轮土地市场热度均已高于2020年的水平了。

首轮两集中下，北京、杭州、广州、天津等城市成交面积比例超过35%，供地相对积极，房企的机会与供地方的风险并存，更重要的是拿地房企能对年内的销售形成支撑，甚至提升房企城市公司的地位，增加了房企活下去的机会。

青岛、厦门、深圳等城市成交面积约占去年全年的10%，供地节奏缓慢，首轮土拍相对谨慎，后续两轮集中将加大供应量，同时可以借鉴首轮拍地情况大面积的调整供地战略。

从成交面积占比和成交金额占比两方面来看，厦门、重庆、天津、南京等城市地块供应优于2020年整体水平，地块质素较高，更集中于市区及环市区范围内，预计后期供地方向或向环城和远郊发展。

图表城市排序按照拍地时间顺序

由于重庆土拍溢价无上限，其溢价率在13个城市中最高，达到了43%；其次是深圳和厦门，虽然参拍地块较少，但依然吸引了大量知名房企参与，两城整体溢价率均在30%左右，市场热度高涨；青岛、长春、北京三个城市溢价不足10%，其中北京也是因受土地拍卖价格上限影响，土拍市场虽然火热但整体溢价率较低。

同样，天津首轮溢价率达到了11%，高于2020年的4%，并且首批集中供应溢价地块达到29宗，与2020全年溢价地块数量持平。

两图表结合整体来看，首轮两集中土拍表现均优于2020年，多数城市表现超过预期，超过2020年全年水平。两集中新政作用下，土地市场热度高于去年已成为不争的事实。

同样，城市群间的市场分化、城市间的市场分化在本轮土拍中较为明显。

以长三角及大湾区为核心的城市，首轮土拍城市相对火热，高溢价高自持频现，京津冀城市群中的京津两城市相对其他城市群而言，温火，但也均高于其他北方城市，如长春、沈阳、青岛等，其市场相对偏冷，多数以底价成交为主。

 贰 

土拍背后，天津成为市场化企业的竞逐之地

据统计，天津首轮两集中参拍房企共达到111家。

据了解，新城、融创、万科、中海、远洋、金地、金茂等7家企业参与竞买宗地数超过10宗，新城和万科分别参与16宗和15宗地块竞买。

最终共有29家房企（含合作拿地）成功摘地，其中民营企业占比7成，央企、国企占比仅3成，市场化企业在津更占优势。

与其他12个城市不同，其他城市多以国企、央企为主，或由于两个原因：

一方面，国企、央企融资方面更具备优势，有实力投资高总价地块，比如北京平均单地块成交总价达到37亿元，厦门平均单地块成交总价达到36亿元等均需要较高的资金实力；另一方面，国企、央企则出手托底偏远地块，如广州的越秀地产、长春的中铁建和沈阳的保利、华润等。

天津两集中首轮拍地平均单地块成交总价约11亿元，市场化企业占比较高，或许是因为地块总价相对较低，多数地块价格控制在民营企业合理融资范围内。

其实就是，在总价方面，高价地数量可控，在津品牌房企有更多的拿地投资的机会。

 叁 

成交土地溢价亦有量，利润空间具备城市竞争力

天津首轮两集中土拍溢价地块达到29宗，南开2宗地块需自持少量租赁住宅，29宗地块溢价总额达到48亿元，其中10宗地块溢价率超过20%。

土地高溢价叠加高自持下，影响最大的莫过于房企的利润问题。销售流量让房企活下去，销售利润则让房企愉快的活下去。

分析师细数已拍地城市的热点地块的利润情况，表现相差较大。

南方热点城市，如重庆和无锡，高配建高自持下可售楼面价进一步提升，加上建设成本，房企利润基本为零，为保城市公司生存不得不出手，不拿地城市公司很难存活。

可，又回想到2016-2017年的高溢价地块，现多数仍站在高岗上，有些恐慌。

由于杭州、北京、厦门、杭州等城市的地块出让时多条件设限，限价力度严苛，叠加配建与自持比例，房地价的差值较小，利润被锁死，其实很难出精品项目，如近两年杭州市区在售楼盘相较周边高端盘略有逊色。

广州、天津等城市，房地价差相对处于合理区域，地块利润空间相对宽松。

同时，分析师也盘点了天津首轮土拍的10宗溢价超过20%的地块，对比周边新房在售价格，溢价地块利润空间都很大，即使4宗溢价超过40%的地块利润同样可观。

保证住宅产品的质的同时保障了房企利润。

南开广开板块、西青梅江南板块、津南海教园和国展西等板块，首轮土拍的楼面价均高于历史水平，上涨浮动在100到3000不等。

 肆 

透明、高效、精准成为天津首轮土拍的关键词

根据计划，第二轮集中供地将在6月开启，据了解多家房企投资部门在土拍后的转个周一，又开启了新一轮的地块研究，备战二拍。

在文章的最后，分析师将回顾一下天津首轮两集中土拍历程，从首拍的周期预测二拍的流程，方便各家提前做好准备。

1、2月20日，两集中政策出台；2月23日，天津响应两集中政策。

2、3月10日（拍地前2个月），天津规划局网站释放“两集中”下首批60宗拟出让地块信息。

释放的60宗地块信息包含3月公示土地信息，实际供应地块量占比约95%。提前两个月公示待出让地块信息，让房企有充足的时间分析地块情况，也可提前准备拍地资金。

3、3月12日（拍地前2个月）国土组织拟出让信息发布会。

毕竟都是第一次，都没有经验。

发布会上国土向130余家房企介绍首轮两集中情况，同时介绍拟出让地块情况。

拟出让地块信息发布会

4、3月31日（拍地前40余天），首批58宗集中出让地块信息与天津规划局网站公示。

当时公布的拍地时间从5月10日起，拍地时间和挂牌时间间隔40天左右，最少为沈阳仅20天，相差一倍的时间，在津房企的优势更为明显，对于地块的研究可以更深、更广。

数据整理：克而瑞天津机构

5、4月2日，宣布将调整58宗地块的挂牌起始时间与挂牌截止时间。

6、4月26日、27日两天（拍地前16天），58宗地块具体出让信息及拍地时间在“天津市公共资源交易网”公示。

7、5月13日、14日分区域分地块开始报价，5月15日（周六）26宗地块分A、B两场竞价。

3天之内快速拍完45宗地块，鲜有城市选择在周末加班加点抓紧拍地，目的很简单，防止房企资金上与人力上与其他城市撞车，缓解房企的压力。

据现场情况了解，新城、融创、万科、中海、远洋、金地、金茂等7家企业参与竞买宗地数超过10宗，主要是天津首轮土地供应精准。

天津选择的是市场化配置土地供应方向。供应多依据于当下的新房市场，上架地块多位于新房市场高热板块，地块质素较高。

根据克而瑞投策系统来看，本次成交地块的位置也多位于优先进驻板块和机会关注板块。

8、5月15日，拍地结束，开始退还房企保证金。

克而瑞后续追踪的房企当中，有五、六家房企特意提到了这一点，天津1天退还土地保证金。

各个城市首轮集中拍地时间集中且土地量较大，集中需求资金量是平时的N倍，上海、长春等多城市土拍竞买保证金退还需要5个工作日，重庆、杭州等城市退还需要2-3个工作日，但在天津，保证金退还仅需1天，大大缓解房企资金周转问题。

据了解，5月15日土地竞拍结束当天，拍地现场为房企共办理退还138笔竞买保证金，迅速缓解各家房企对竞买资金滞压的担忧，实现了房企高效资金周转。比如新城和万科分别参与16宗和15宗地块竞买，分别需缴纳的保证金超过100亿元，退回了一大笔流动资金。

换个角度来看，这其实也是天津这几年大力宣传的为实现更好的营商环境而做出的努力。

 总结 

市场轮动即将上演

不吹不擂，天津首轮两集中土拍市场整体表现中等偏好，高溢价地块量价均超过预期。

对比全国其他热点城市，天津土地利润可观，从地价和地域方面，在津房企可选择机会较多。

拍地后，克而瑞追踪了多家合作房企。据他们介绍，感觉和其他南方的热点城市相比，天津的利润可观，他们南方城市的同事已经开始陷入盈利焦虑，甚至研究地下车位、地下空间的销售方式，但这些方式能不能实现都是问题。

两集中新政的目的或许在于平抑地价，预防房地产投资过热。

而从目前各个城市的战况看来，并未达到预期的效果。根据首轮土拍结果，未来南方热点城市土地出让条件或进一步受限。而由于天津首轮土拍中等偏好的态势，预计天津土地方面政策端将维持现阶段的状态。

南抑北平，土地市场或开启新的轮动。

如使用文中数据请标注数据来源“克而瑞房产信息”或“克而瑞天津机构”。

文章仅为个人观点，不代表所在企业观点

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