教授观点｜程天富： 亚洲房地产投资信托基金（REITs）的崛起和趋势
程天富教授
新加坡国立大学商学院
房地产系
教务长讲席教授
程天富是新加坡国立大学房地产系教务长讲座教授。他曾任新加坡国立大学房地产系主任，和亚洲房地产学会会长（2019-2021）。目前，他是亚洲不动产学会（2000 至今）和世界华人不动产学会的理事会董事 （2008 年至今）。他是现任《国际不动产评论》（International Real Estate Review）的主编，也是多个国际期刊房地产学术的编辑委员。他曾获颁（房地产经济期刊）的优秀评委 （2007）。他是美国的维莫尔房地产和土地经济先进研究院和河莫尔特研究院的院士和博士后。
程博士目前是新加坡律政部上诉局《土地征用》的评估专家团成员 （2010 至今）和新加坡财政部估价评委会的委员（2019 至今）。他曾任新加坡土地局的咨询委员会成员（2016-2018）和房地产代理理事会的考试与专业委员会成员 （2014-2018）。他是策划与设计新加坡国立大学的心情指数的首席研究员。他受邀担任新加坡房地产科技协会和新加坡房产中介协会的荣誉顾问。
程博士在新加坡国立大学教授房地产金融课程，他主要研究领域包括住房经济，房地产金融和证券化。他获得英国剑桥大学博士和硕士学位，并获颁剑桥共和联邦信托基金奖学金和海外研究学生大奖。他也毕业于新加坡国立大学房地产系，并获得第一等荣誉学士学位。
大家好，欢迎来到师说新语中文EMBA大师讲堂，我今天与大家分享的课题为“亚洲房地产投资信托基金（REITs）的崛起和趋势”。
今天的课程内容包括以下几个部分：
1
介绍REITs的概念及类别、投资策略、动机和风险
2
探讨全球与亚洲REITs发展的情况，挑战及机会，新加坡REITs上市和发展之路
3
分析在新加坡上市并持有中国商业资产的REITs，和去年刚上市的中国基础设施资产公募REITs的情况
房地产投资信托基金（REITs）的简介
首先，我先介绍新加坡REITs条文和特征：
房地产投资信托，简称REITs，是一种集体投资计划（Collective Investment Scheme），通过设立一个（公有或私立) 公司或信托机构来投资和管理有资金流商业房地产。
一个合格的REITs必须满足两个要求：
第一个要求
至少75%的资产必须投资于房地产资产，同时至少75%的总收益必须来自于房地产的租金流或房产抵押担保的利息收益。
第二个要求
股息和红利的分配要求，必须把REIT纳税后不少于90%的总净收入以股息方式分配给股东。
除了刚才我提到的两个特性，在新加坡的房地产信托的贷款比例不能超过百分之五十，它们的杠杆比例也受到一定的限制。
在新加坡上市的房托能持有的房地产组合可以包括永久业权或租赁，不管是单独和联名拥有，新加坡境内或境外的资产。目前上市的这些房地产信托基金，它们主要的集中在持有房地产相关的资产组合。它们可以投资本地或者国外的资产，取决于其房托成立时的章程大纲及细则。
国际化的新加坡房地产信托基金
在新加坡交易所上市的房地产信托非常的国际化，它吸引的不单是持有新加坡资产为主的房托，它也吸引了全球包括美国、欧洲、中国香港及其他国家的公司打包它们的房地产资产组合，让后以REITs的方式到新加坡在上市。新加坡市场虽然非常小，但是它是一个国际化、全球化、多元化的房地产信托基金。新加坡的REIT市场，不单单制度上比较透明，而且税务也相对的透明且优惠。
除了资产特征，新加坡REIT的资本管理非常透明及严格， 让投资者对新加坡上市的REIT的资本管理的监管有信心，这也是吸引外国公司到新加坡上市REIT的其中一个原因。
当牵涉到关联第三方的交易时，REIT需要获得两个独立物业估值（其中一个由受托人委托），其中一个必须要是独立的估价师。这让关联第三方的交易更透明化，通过两个独立的物业估值也能反映在监管方面的透明性。
以绩效支付的交易费用，必须以信托基金单位发放给资金管理公司。在完成一单交易后，REIT必须以基金单，而不是以现金，来发放以绩效奖金计算的费用给资金管理公司。
REIT在资本结构管理上，有足够的灵活性。REIT的总借贷比不可以超过50％的持有房地产价值，在杠杆管制方面非常严格。
房地产信托
VS
开发商
房地产信托跟开发商的区别，REIT主要是投资在比较成熟且有现金流的商业房地产资产组合。 相对，很多开发商会通过土地开发的项目来增加营收，投资上市的房地产开发公司的风险会比较高。REIT虽能参与土地开发项目，但前提是，它们必须承诺收购开发完工后房产项目，并把资产注入REIT的资产组合里。 REIT能投资和参与的开发项目的总数额不能超过它们25%资产组合的市值。
“
收益分配跟税收的透明度是吸引很多投资者来新加坡上市房地产信托的主要原因。
税收层面是透明的，公司资金收入不需要交公司税。新加坡税务局要求房托只要把90%的资金或收益以分红的方式分配给投资者，就能够获得税收豁免的优惠。从投资者来说，尤其是新加坡本地投资者，他们享有双重税务的优惠，这是非常吸引人的一个因素。
外国机构投资者必须交10%税率的withholding tax。
房地产投资信托和其他投资工具的区别
REIT不是上市公司的普通股票、不是优先股、不是公司债券、不是可换股权的债券/股票，也不是房地产的直接拥有权。它是融合的这几个特性的一个投资产品。它通过房地产信托的股权间接持有房地产资产的权益。对一般投资者来说，它是一种综合了有效分散风险、具有流动性，专业资本和资产管理的投资工具。
投资者如果要直接投资在房地产资产，他们必须要有足够的时间、专业的管理经验来管理这些资产组合。
当投资REIT的时候，他们必须了解REIT的特性，因为它不单单是房地产资产组合的投资，REIT的股票也会面对房地产市场价格波动的风险。房价的波动会间接影响REITs单位价的格波动。
投资者通过REITs的投资渠道，跟其他投资者共享持有实体房地产权益。投资REITs时，不单单要看房地产资产组合的潜能，也需考量基金管理公司的背景，经验，以及专业团队的组成。这对REIT的长期增值、和管理效率方面，有直接的影响。
房地产投资组合有不同的类别，目前上市的REIT的资产类别包括商场、办公楼、工业厂房、仓库及酒店服务公寓等。最近较新的资产组合还有数据中心，医疗产业等，但这类型的产业供应有限，需求非常强劲。
很多REIT的资产组合分布在欧洲，美国，中国及其他亚洲国家等。当投资在持有不同区域的资产组合的REIT时，必须考量各国货币兑换率的风险。所以说，当资金分发给国内REIT投资者时，它必须先转换成国内的货币，再以分红的方式分配给投资者。投资在利用资产组合分散化、国际化的策略时，会面对货币兑换率的风险。
除此之外，各个国家的经济增长情形不一样，在投资持有不同国家资产的REIT时，投资者也必须要考量到各国宏观经济的因素。
房地产信托是房地产、债券和股票的综合体
纵观以上特征之后，房地产信托其实是一个非常有趣，且具有综合性、多元化的信托基金。它可说是一个房地产，债券及股票的综合体。英语的比喻是：
“REITs smell like real estate, look like bonds and walk like equity”。
投资REITs，就有如把房地产、股票及债券，综合在同一个投资项目里。房地产市场波动，股票市场波动及债券利率波动都会对投资者带来一定的影响。他们同时也享有了这三种不同投资工具的特性和回报。 简单说来，投资REITs不需要太多的资金，且能通过REITs间接持有商业房地产、酒店，或者是数据中心等的房地产权益。
下图展示的是REITs投资回报的表现：
蓝线是美国REIT学会（NAREIT）的REIT指数的表现
浅蓝色是股票指数的表现
绿色是房地产权益的表现
最下面的线是债券的表现
从表上可以看出，2005年到2020年美国REITs的表现非常亮眼。它比直接投资房地产的风险相对大，但投资回报率都高过其他三个投资工具的回报率。从长期来说，REITs也具有更高的升值潜能。
如何利用REITs来进行风险分散和集中也是投资REITs的其中一项策略。很多机构投资者通过投资REITs来做分散风险和组合管理。相比其他的房地产资产，REITs的流动性非常高，投资者不需要把大部分的资金都锁定在房地产资产组合。他们可以通过不同组合不同数额的投资，来进行风险分散的策略。
投资者也可以通过投资持有不同国家资产的REITs来分散投资风险。所以说REIT是一个非常有利，且回报率高，的资产组合管理跟风险分散工具。
美国首次在1960年代时推出房地产信托基金，到今已有六十多年的历史。
上图可看到全球REIT市场的发展及演变。
2001年
全球房REITs的市值只有0.162兆美金。
全球上市的REITs有865只
上市国家已经达到40个
总市值目前是2.5兆美金
截止2021年
短短20年时间，增长如此快速，可见REITs的发展潜能非常大。很多国家也正推出该国的REITs。
在2021年６月，中国推出了首批9只以基础设施和工业园为主的公募REITs。中国市场有很大的增长空间。
美国REIT市场的历史最悠久，也是全球最大的一个市场，以上市的REITs数目，占据了24.6%（213只）。以市值来计，美国的市值占全球REIT总市值的56%（1.4兆美金）。
亚洲REITs是最近20年来上市最快，而且增长速度最快的市场。从2005年时的6个国家和31只REITs，扩充到了2021年的11个国家和216只REITs。
亚洲REITs市场非常庞大而且有很大的增值潜能，接下来会有更多的国家通过以REITs的方式上市，让投资者有更多机会参与投资房地产信托。
下图为过去60年REITs增长分布图。
我们可看到从1960年到2021年，七大洲超过40个国家采用了REITs的投资模式让投资者有机会投资全球有资金流的房地产组合权益。
REITs对投资者，尤其是机构投资者来说，能够以不直接投资在房地产权益的方式来参与分散风险，进行资产组合管理，这是一个有效、高透明化，且成本更低的投资工具。
下图可看到，接受REITs上市的国家和区域占据了全球GDP的85%。
对全球最重要经济体来说，上市是个非常重要的经济增长策略。
亚洲REIT国家的增长速度很快，很多国家也在考虑采纳和推出REIT机制。从2005年的6个国家31支上市的REITs到目前的11个国家216支上市的REITs，数目相当接近与美国的240支。我们可预见，在不远的将来，亚洲REIT市场的规模很快就会超越美国REIT市场。
上图为亚洲房地产信托的市场分布，日本是亚洲拥有最多REITs市场；新加坡排名第二，拥有42支上市的REITs，它的市值为853.1亿美元。
接着就是香港，共有11只REITs，马来西亚有18只REITs，泰国27只REITs。以市值来说，香港的上市的REITs市值相对高，是继新加坡跟日本之后排名第三大的亚洲上市REITs的市场。
刚才我提到房地产市场在吸引资本方面扮演着重要的角色。对亚洲国家来说，积极的推动REITs市场也对经济的发展非常重要。
REITs的市场不单单是稳定投资选项，为投资者提供一项间接投资房地产的有效工具。在我所撰写这篇文章里，我分析了房地产信托对亚洲房地产市场的影响和未来的潜能。
我接着介绍关于新加坡REIT市场的新动态，新加坡REIT的起源与发展的情形，新加坡第一个REIT, CapitaLand Mall Trust , 凯德商用信托的案例。
成立当初，凯德商用信托主要是以投资在商场房地产的资产为主。 在去年，它和旗下的另一个办公楼信托合并 为一个综合性的商业信托。现在，以凯德综合商业信托(Capitaland Integrated Commercial Trust)成为新加坡交易所最大的上市REIT。
早在1986年，新加坡房地产市场顾问委员会首次提到房地产信托概念，期望通过ＲＥＩＴ这个概念让房地产开发商通过资本市场筹集资金。可是1986年市场在管理方面的构造还不够成熟和完善，当时这个概念并没有被接纳。
直到 2002年月，嘉德置地(CapitaLand)才成功设立第一支S-REITs嘉茂商场信托(CMT)并上市。同年2002年11月19日，腾飞公司(Ascendas)紧随后设立了腾飞信托(Ascendas REIT)。
当时，嘉茂商场信托(CMT)的预期收益率当时是7%，而腾飞信托的预期收益率为8%。相比，政府债券当时的回报率只有3%-4%，REITs预期的回报率相当吸引人，获得很多投资者的青睐。在推出上市的时候，这两只REITs都获得超过五倍的认购率，需求非常强劲。
下图为典型的新加坡REIT结构，被称为外部管理结构。新加坡REIT的结构，不同与美国的管理结构。美国在成立REITs之初，也是通过外部管理机构的方式来设定的。90年代之后，由于市场的演变，才把原有管理结构内部化。
大部分亚洲国家的REITs还是以外部管理结构为主的设定方式。
在外部管理结构上，REIT把资产组合打包，然后通过信托的方式上市。 一般是通过一间“特别目的公司”(SPV)发售股票单位，和转售给个人和机构投资者。这特别目的公司不会参与资产管理的营运，它会把资金管理服务外包，并委任一个第三方（独立）的资金管理公司和不动产设备管理来负责。这第三方管理公司通常是由原始权益/赞助商直接控制和拥有，增加它们在资金管理和不动产营运费用的额外的收入。
原始权益方也可同时为发展自身的资金管理和营运服务而铺路。它们不单单可以管理这些房地产信托资产组合，也可以通过管理第三方房地产信托组合扩充业务，增加房地产管理的规模。对新加坡的发展商（原始权益方）来说，通过REIT，让它们转型，趋轻资产化的发展，把账户上的资产变卖后，减少负债比，提高资金的使用效率。
上图是首次上市的凯德商用房地产信托的结构。凯德把商业房地产注入REIT后，再把REIT单位/股票转售给投资者。它们也通过独立管理的方式，为REITs提供资金管理跟资产管理、运营等方面的服务，扩充新德资金管理业务。此策略让它们可以将资金转投入增长潜能更高的开发业务上。
从2002年推出之后，新加坡REITs扩充非常快速，在短短德20年里，从两支上市德REITs到目前德42支REITs，总市值已经达到新币一千亿。
美国用了六十年的时间，才发展到它们今天的市值。相比，新加坡用了20年的时间，从两支上市REITs扩展到目前40多支的规模。新加坡上市的REITs也比较国际化、多元化。
新加坡REITs资产类型种类和地区分布如下图：
工业厂房和仓库占了30%左右资产分布，接下来就是办公楼，商场，数据中心，医疗产业等为主要的资产组合。
REITs的上市推动了整个房地产资本市场的改革和创新。有了REITs后，房地产市场和资本市场的因果关系也变的更密切了，更难分割了。
房地产市场与整体资本市场的关系
美国芝加哥最大的办公空间租赁创办人
Sam Zell说过：
“有了REITs后房地产不再是一个分割的，独立的，不相关的市场，而是整个资本市场的重要一部分”。
REITs和资本市场是息息相关的。有了REITs之后，我们可以通过资本市场的挂钩和关系，发地产公司可以利用REITs，以更有效，更快捷，成本更低的方式去筹集资金。
接下来，我要和大家谈一下：
01
为什么要设立房地产信托基金？
02
设立房地产信托基金动机是什么？
03
为什么公司要通过设立房地产基金的方式来筹款？
综合不同方面的因素来说，REITs的投资风险比较稳定，投资在不同国家不同区域不同类型的房地产投资信托组合策略，有了收益安全性与增长的潜能，对投资者来说，这是一个非常吸引人的投资方式。
优势
REITs对房地产资本市场带来一定的影响和风险。但它也有潜在好处，它能有效分离房地产的资产风险，和房地产开放商的企业风险，使资产估值更透明。当房地产资产跟资本市场的结合越来越越紧密时，价格能够更直接的反映房地产资产的实质价格，提高房地产市场的价格发现功能，增加房地产市场的流动性。同时REITs也是一个非常有效的避税方式。
当然，对投资者来说，REITs有一定的风险。他们也必须意识到房地产市场的不稳定性风险会间接影响到房托投资的价格波动。房地产价格的潜在估值，也会受到全球系统性风险的影响。
风险
在上市之前，REITs要向投资者说明房地产投资中长期的增长和管理策略。专业管理团队以独立透明的监管制度也非常重要。对机构和核心投资者来说，专业管理团队的背景、经历、业绩等是主要的考量因素。资产管理费的结构和合理性，能保障投资者的稳定分红和增值回报。其他方面如单位定价，股东持股，筹募资金的规模，以及上市时，有没有其他竞争上市的对手等等，都是上市之前必须要考量的因素。
房地产信托的发展策略
REIT上市之后，管理的策略，如何通过有专业和经验的管理团队强化，使资产组合增值，也非常重要。
REITs通常会利用三个主要资产增值策略：
01
通过外部发展，收购新资产的方式来增加资产组合的规模；
02
通过优化现有资产的策略，包括改善租金比，提升出租、资产强化、增加非租金的收入，等等的方法让资产的资金流增值。
03
通过主动资本管理来来减少资金成本。这三大策略是一般REITs采取的管理策略。
这三大策略是一般REITs采取的管理策略。
近几年，我们看到更多REITs通过外部收购和合并的方式来扩大REIT的市值规模。
我也要提到关于中国商场组合的为主的REITs。
这几年，更多中国国内优质的商业房地产资产，尤其是商场跟办公楼资产组合，被打包后，在新加坡以REITs的方式上市。上图为在新加坡交易所上市，持有中国商场组合为主的REITs。
目前一共有五支，第一支是由中国房地产资产组合的新加坡REIT是由凯德在2006年成立的凯德中国信托 (前名为“凯德商用中国信托”)。
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其他四支包括北京华联商业信托，大信商用信托、运通网城房地产信托，砂之船房地产投资信托等。它们持有中国国内的商场房地产的资产组合，吸引了很多机构投资者及小户投资者，通过在新加坡上市的REITs投资中国国内的优质房地产资产。
▲北京华联商业信托。
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此结构上，它们通过设定一个境内控股公司直接持有中国境内德房地产资产组合，在通过一个境外特别目的公司来100%控制这些境内公司德股权。这境外的SPV在通过REITs的方式在国外上市。
大信商业房地产信托也是通过设立新加坡境外的离岸SPV公司，持有境内控股公司的权益，并持有中国国内的商业房地产。
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下图为运通网城房地产投资信托的运营方式。
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凯德商用中国信托也是通过与上述几支基金相似的方式通过境外持有公司在新加坡上市房地产信托。
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中国境内REIT市场的演变，也可追溯到2015年。当时在REITs市场的结构还不完善，中国通过“类REITs”的方式，上市房地产投资信托。中国的类REITs和新加坡的REITs的结构不太一样。类REITs是一种封闭式的基金，资产没有通过赞助商以私募的方式来募集资金。它们通过资产支撑债券的方式出售，向投资者直接筹募基金。
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鹏海前海万科的类REITs，就是通过一个有期限的债券的方式来注册类REITs。
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中国REIT市场前景
2020年5月，中国国家发展与改革委员会(National Development and Reform Commission,NDRC)，推出了REITs上市的指导方案。 第一批上市的REIT 是于基础设施建设资产组合为主的REIT，在2021年6月，分别在上海和深圳证券交易所上升。公募REITs推出从首批的9支，到2022年为止，已经增加到21支，市值已经达到100亿美金左右。这短短一年里的增长非常快速。
可以期待的是，中国房地产市场很快会成为全球REITs市场的一个不可忽视的主要市场。
上图为首批在中国境内上市的基础设施REITs，总共有9支在上海及深圳证券交易所上市，主要是以产业园，基础设施建设，如高速公路、港口、码头等等仓储，物流为主的产业资产组合为主的REITs。这批公募基础设施REITs和类REITs不一样。
基础设施公募REITs的收益，是从基础设施项目运营产生的。基础设施项目所属行业的平均收益，水平、项目自身的运营情况等，会影响资金流的质量和风险。
中国公募REITs的设定是在类REIT的结构上，添加了一层公募基金管理的设定。公募基金可通过发行股票的方式，让更多机构投资和个人投资者能投资REITs。
基础设施公募REITs
基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，流动性高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。
与新加坡上市REIT的结构相似的地方，是它们都通过一个外部（独立）资金管理人跟资产管理来负责国立资产和运营的业务。
总结
有了REITs，房地产已不再是单纯的以砖块和混凝土为主的业务。它为房地产资本市场的快速扩张，创造了机会，同时也为开发商带来了一定风险。
房地产开发商通过REIT的方式实了现产业结构的转型，从重资产结构模式转向轻资产模式，让房地产开发商的资本能更有效的利用。
新加坡嘉德置地前总裁Liew Mun Leong说：
“嘉德置地利用房地产投资信托基金和房地产基金，将资金回收并注入快速增长的周边地区市场的新物业发展项目，我们要摆脱传统的亚洲物业公司的商业模式，一般以土地投机，收租，等待资本值的周期性上升 为主。我们已经由 “砖块和混凝土” 的老经济模式转换成一个新的经济模式。通过金融技术和金融服务的渠道上强化知识产权。”
嘉德置地看到亚洲连接房地产业务跟资本市场潜能。 从美国过去 60年累积的经验中学习，凯德置地也通过此模式摆脱传统亚洲物业公司的商业模式，将资本周期比较长的资产型转向效率更高，流动性更强的轻资产型的管理模式。通过金融科技、金融技术、金融服务、资金管理等渠道来经营房地产业务。
最后，我向大家介绍下面这两本书，你们如想了解更多关于新加坡房地产变革和创新，可以从这两本书里进一步获取更多的信息。
问答环节Q&A
Q1
如何评价一支REITs的好坏，怎样筛选优秀的REITs，什么时候是买入时机，什么时候是卖出时机，请程老师来解读一下：
这个问题较不容易简单的回答。我们在投资REITs时，投资REITs的策略和动机很重要。REITs是集合了房地产、股票跟债券特性的一个综合体。所以，投资REITs的时候，必须要考量投资者的投资动机。 有的投资者是为了风险分散；有的投资者为了比较稳定的资金流的投资考量；有些投资者是为了想直接参与房地产的投资，所以通过REITs的方式进行投资。 所以说对一般投资者来说，在投资REITs时，除了要和股票市场的投资相比，如回报率、 分红等等之外，投资REITs也要对底层资产有所了解。因为REITs的资产非常多元化，从个人资产的组合策略来分析，投资者必须要考量的问题，如投资REITs对我的资产组合的风险分散方面有什么帮助等等。 在资产组合上要如选择，如商业办公楼、商场、厂房、数据中心、医疗产业等等不同的资产组合。 投资人也要有不同专业知识的储备，在投资这些资产之后，能不能把原有的资产风险分散，和优化投资组合的回报利率，这考量非常重要。
更多考量因素
1 | 除了比较宏观的考量外时，在投资REITs实体的资产组成的资产，投资者必须了解该产业的数值、回报率、 增值空间。 |
2 | 另外和重要的一点就是考量资产管理团队的能力合经验。管理团队的经验素质非常重要。 |
3 | 除外，第三点是要考量投资者长期的增值空间，资产组合是否有长期增值合优化的策略。 增值对投资者来说也是重要的考量因素。 |
Q2
请问程老师，中国商业酒店在新加坡发行REITs的实操性如何？
在新加坡上市，持有中国国内资产的REITs的策略类似。要在国外上市，首先必须成立一个外商独资公司，或者是合资企业，通过这公司在国内持有的产业组合。然后，通过股权转让的方式把股权转让给离岸的公司，通过两个不同的载体在新加坡以REIT的方式上市。
刚才也提到酒店资产，酒店是一个比较复杂的产业，因为酒店不单单是实体的资产，酒店经营业务也是非常重要的一环。在新加坡上市的的酒店房地产信托，会通过资产拥有合酒店业务管理，一般以商业信托的方式分开持有，然后，再通过合订结构 (staple securities)的方式把这两块业务合并起来。当投资酒店REITs时，拥有的不单单是实体资产的租金流，也可以参与到酒店业务盈利。一般是通过这个合订模式来上市，所以说酒店管理REIT的结构比较特别，也比较复杂。
Q3
请问程老师在中国境内发行REITs主体评级要求，以及您如何看待大陆REITs未来五年的发展。
在中国境内的公募REITs，在2021年首次发行。首批以基础设施、工业园产业为主的REITs在中国上市。第一批公募REITs的推出，主要是专注于将基础设施投资的资本灵活化。在今年8月，这些资产类别也从基础设施资产，扩充到可负担起的租赁住宅。接下来几年，中国公募REITs还是会以基础设施，工业园，或者是租赁市场的资产组合为主，在境内上市。
国内基础设施公募REITs为企业在基础设施的投资和业务上，提供了一个合适的退出策略，让他们能优化资产的策略。中国的基础设施资产组合的市值相当大、潜能无限。
Q4
请教授分析一下美国、新加坡、中国、中国香港REITs不同。美国的资本所得税这么高，为什么还是最大的REITs市场，中国REITs的监管模式跟新加坡或美国的模式有没有本质的不同？如果有的话，会如何影响风险溢价？
我们回溯美国当初成立REITs的动机和想法。它们主要是想让小户投资者有机会参与大型的商业房地产、办公楼、商场等方面的投资，通过REITs的方式，让小户投资者能够有参与投资房地产投资的渠道。经过这么多年的发展， REITs形成了能抗御股市波动的一种投资工具。期望有固定分红的投资者，也比较青睐和喜欢投资REITs。
REIT的市场发展
亚洲 VS 美国
亚洲REIT的市场发展，跟美国市场有一些差别，亚洲REIT的发展的主要动力是活化资金需求，让原始权益人（开发商） 能通过资本市场找到更好的退出机制，通过资本市场优化房地产市场的资金流。
但在新加坡、香港两地上市的房托的原始权益人大部分都是房地产开发商，他们拥有大量的房地产资产。他们想通过REITs的方式优化资本。他们也会通过REITs的方式，扩充管理收费的业务模式。
REITs的管理模式
亚洲 VS 美国
在管理模式方面，美国跟亚洲管理模式不太一样。美国REITs采用内部管理模式，上市之后，美国REITs对增值和注入新资产的速度上比较慢。而亚洲的REITs是以外部管理模式为主，通过第三方（或者独立）的管理基金管理公司来管理资产。这些独立的管理公司主要是开发商及原始权益人控制的公司，它们会将资产注入REITs的方式，将让业务转型。 这也称为了它们轻资产化的一个策略。
新加坡跟香港在推出REITs的时间及动机相似， 虽然新加坡的市场比较小，但在新加坡上市的REITs比较国际化、多元化。香港当初推出REITs 时，并没有像新加坡一样，给REITs税务方面的优惠。在新加坡上市的REITs可以享受税务透明、税务优惠等政策的支持，所以，新加坡吸引了更多，持有多元化资产组合，的国际公司到新加坡上市。
而在香港上市的REITs，它们的股票和资产价格比，被市场压低，所以在香港上市，会面对上市后如何增值的阻力。
Q5
请程老师介绍一下新加坡数据中心REITs的情况。
数据中心的需求强劲。在疫情发生之后，因为社交管制等原因， 很多公司来采用了远程办公的模式，增加了数据管理的需求。数据中心是一种非常新的资产组合，很多投资者对这个资产组合非常感兴趣。目前来说新加坡只有两支数据中心为主的REITs，它的供应有限，投资潜能非常高。 对投资者来说，数据中心的投资跟数据、科技方面的发展有非常密切的关系 。新加坡面对的问题是数据中心的资产供应的问题，因为能源供应的因素，数据中心的建造面临了多方面的限制，能够扩充的空间比较有限。但投资回报率还是非常吸引人的。很多数据中心REITs开始寻求新加坡以外的数据中心的新资产，收购并注入组合里。
除了数据中心，还有另外一个吸引很多投资者的是持有医疗资产组合的REITs，目前来说上市的医疗产业REITs不多，它的价格收益比非常高，股票价格比资产价格已经超出很多倍。 所以，对投资者是有一定的风险，因为价格比较高。要投资在医疗产业和数据中心的REITs， 它们的股票和资产物业价格比较高，投资者必须要有更长期的投资策略。这是一个比较好的投资方向，可是价格方面会稍微高一点。
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