820会议解读

在我国，房地产是政策市场，8月20日的高层重磅会议，首次从房企角度谈了长效机制，透露出房地产行业未来的发展趋势。

几天前曾经专门撰文进行解读（调控加码融资难！买房人和房企比比：谁更耗得住），今天再来做个趋势性的分析，因为事情确实影响太大，值得多说说。

政策：长期平稳

8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，众多房企代表参与其中，座谈会有着非同寻常的意义。

会议指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。

坚持房住不炒这一概念从2016年就提出了，也在高层会议上多次强调过，说明这一政策不是一阵风，而是长期性的。

融资：明显收紧

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

关于实施政策的原因，财信研究院副院长伍超明表示：“国内外历史经验表明，宽松货币环境都会存在或多或少的副作用，存在部分资金漏损进入房地产市场的情况，不利于房地产长效机制的建立，所以几部门联手堵上这些漏洞。”

站长看来，此次会议释放出的重大信号是房企融资端，对重点房地产企业形成资金监测和融资管理规则。会议明确了融资的“四档管理”和“三大红线”标准。根据“三大红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

我们再来回顾一下什么是“三大红线”：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%

红线2：净负债率大于100%

红线3：现金短债比小于1.0倍

按照这一标准，将有一大批头部房企受到影响。据天风证券报告统计：目前国内50家头部房地产公司，同时符合“剔除预收账款资产负债率大于70%、净负债率大于100%、货币短债比小于1”这3个条件的共14家，符合2条的有10家，符合1条的14家，完全不符合的有12家。

这次监管层释放的信号是非常清晰的，就是要求房企管住有息负债，同时降低负债率，如果做不到，房企融资受到的限制会非常大。这次对房地产公司是一件大事，各家势必会严阵以待，尽快按照指示调整自身的负债结构。

除了房住不炒、融资收紧，会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。最近长租公寓方面有一些由金融产品引发的乱象，比如租金贷。既然在座谈会中专门提到了这一块，那么后续大概率会出台文件进一步规范。这对于广大租房消费者来说是重大利好。

趋势：赚辛苦钱

行业加速洗牌，马太效应逐渐显现，优质资源将更多地流往盈利能力强、营运效率高的企业，经营不善的企业则将被逐步淘汰，行业集中度得到进一步提升。

中小房企大多自身抗风险能力不足，在新规影响下融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。或者是启动以价换量、加速销售促回款的发展模式。

一旦降价，利润自然会减少，也意味着以前高周转的盈利模式变了，未来房地产业会像制造业、消费业一样，要依赖品牌溢价和品质溢价，结束暴利，开始赚辛苦钱。

房价：告别暴涨

再说说很多人非常关注的房价。对于房价，高层不太希望看到大波大动，因为风险高，不利于金融和社会的稳定。这一轮楼市调控的意图就是摁住，引导资金从地产流向其他行业，像过去20年来房价高速上涨的情况预计不会再次出现。

因为以前我国经济处于“快车道”，城市的产业集聚产生了大量的就业机会，大量农村人口涌入城市，从而产生了大量的购房需求。

过去20多年来，金融政策对于房地产一直比较宽松，开发商融资渠道多样化，获取资金比较容易。房企从银行以及其他金融机构获得了大量资金，从而达到购置土地、开发楼盘的目的。

可是现在房地产周期已经从高速发展的红利期进入了稳定期，我国经济周期也从高速增长到了中高速增长阶段，房企融资大幅收紧。虽然城镇化还在继续，但预计未来整体涨幅会大幅变慢。

结语

回顾7-8月，政策大动作不断，种种迹象都表明，楼市资金的管控在加强。

7月14日，银保监会表态称，严禁资金违规投向房地产。

7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会。韩正强调，要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。

8月6日，央行发布第二季度中国货币政策执行报告时指出，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

8月16日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中表示：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”（灰犀牛是指知道了其中的风险但不知道何时爆发，比喻大概率且影响巨大的潜在危机）。

从各种政策、表态综合看，预计下半年的房企融资环境会明显收紧。这是因为目前信用债已经在高位，中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。

今年1-7月房地产资金来源同比增长0.8%，首次转正，较1-6月提高2.7个百分点，连续5个月大幅走高。而资金来源增速的提高，主要是居民和企业加杠杆宏观杠杆率的攀升，房地产对消费的挤占效应并未得到有效缓解，很多居民可用于消费的资金依旧有限。

对于房企来说，现在房企融资的环境发生改变，不再是之前的“拆东补西”，实现企业自身的稳增长才是重中之重，像以前那种“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已经不再适合现今的市场。拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等将成为房企长期应对风险的方式。

对于老百姓来说，房子回归居住功能，同时也具备保值属性，依然是一个不错的选择。只是买房暴富的日子，真的过去了。

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