房地产企业资产收购&股权收购涉税分析及比较
来源：中汇信达深圳税务师事务所
随着房地产市场发展进入下半场，并购已成为房企获取土地资源的一条重要渠道。本文通过对房企不同并购模式获取项目涉及税务问题及筹划关键点的分析，以期为房企并购决策实践提供思路和参考。
房地产企业常见合作模式包括资产收购，股权收购以及品牌输出或分地块合作等三种主要方式。其中资产收购模式包括土地使用权、在建工程转让或者作价投资，股权收购常见模式包括股权转让，增资及合并分立。
一
资产收购模式涉税分析
资产收购是指通过支付相应对价以取得转让方实质性资产的一种交易方式，房地产企业资产收购主要指直接购买合作方土地使用权或在建工程。
资产收购涉及税费
资产收购模式下，转让方涉及税费主要包括企业所得税、增值税及附加、土增税、印花税，受让方主要为契税及印花税。
资产收购主要筹划路径
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：房地产在建工程转让，需完成开发投资总额的25%以上。为此可考虑将目标地块开发投资总额达到25%以后再转让在建工程。
（1）先投资再转让模式
该模式主要是先以借款等形式对项目投资，使项目总投资达到25%以上，然后再以资产转让或股转等形式完成收购，达到控制项目的目的。该模式因前期股权未过户，融资受限，对自有资金投入大，溢价较高且项目节税明显。
（2）以土地、在建工程作价投资，后续再股权转让模式
该模式先以项目作价投资，后续满足相关条件后， 再股权转让。其可以实现两次土增税清算，达到节税的目的。根据财税[2018]57号规定：对非房地产企业可以免征土增税。因此非房地产企业如果以土地使用权/在建工程作价投资到另一间非房地产企业，可以暂免征收土地增值税。
2
股权收购模式涉税分析
股权收购是指收购方以现金资产或非现金资产为对价换取被收购企业的股份，从而控制被收购企业的一种方式。
股权并购涉及税费
股权并购转让环节一般不需要缴纳增值税、土地增值、契税，作为转让方主要涉及的税种为企业所得税、印花税，受让方主要为印花税。由于土地溢价部分无法取得发票，无法在项目税务清算时计入土地成本扣除， 因此，项目运营阶段的税负将会非常高。
实务操作中，各地对通过股权转让达到转让不动产的行为是否需要缴纳土增税存在争议，执行口径不一。根据国税函〔2000〕687号文，税务局基于实质重于形式，采取税收穿透方式规避通过股权转让逃避土增税的行为。
股权收购主要税务筹划路径
（1）直接股权转让
对转让方而言，股权转让环节一般缴纳企业所得税（或个人所得税或预提所得税），一般不涉及增值税及附加，土增税，因此转让方的税务筹划主要是针对企业所得税的筹划。常采用的方法是承债式收购，部分溢价以股东借款形式体现，并约定不按股权比例分红。例如：A房企持有甲公司100%股权，成本10亿元，拟转让40%股权给B公司，股权转让价50亿元，正常股权转让方式下：A缴纳企业所得税=（50-10*40%）*25%=11.5 亿元。若采用“30亿股权款+20亿元委托贷款”方式收购，并协议约定优先分红20亿元给A用于偿还B公司委托贷款，则A需缴纳企业所得税=（30-10*40%）*25%=6.5 亿元，节省企业所得税5亿元。
若卖方为个人股东，可通过设立一家个人独资企业，利用个人独资企业，将股权转让给受让方，从而达到“个人独资企业核定征收”降低股权转让个人所得税的目的。
此外，完成股权转让后，要充分利用前期亏损项目可享受的前期股东亏损抵税红利。
（2）分立
从A公司分立出一家子公司B，分立出的房地产项目成为B公司唯一资产，原有债权债务关系仍归属A公司， A公司原股东仍依原持股比例持有A，B公司股权。分立的优点是税负低，但公司分立的新设公司对公司分立前的债务承担连带责任。
分立阶段，根据国税[2011]13号文的规定，不缴纳增值税，相关附加税也不征收。根据财税[2018]17号文，分立免征契税，对非房地产企业分立可免征土增税。根据财税[2009]59号文，符合特殊性重组条件的， 分立时可不缴纳企业所得税。
（3）增资
受让方先对转让方目标公司A下属项目公司B增资， 为了满足重组的特殊性条件，即取得股权的原主要股东在重组后连续12月内，不得转让所取得的股权，建议增资后先共同开发，1年后再股转。相较直接股权转让， 增资不涉股权溢价所得税，但如注册资本较高，资金投入较大，可能影响收购的整体收益率。
三
资产并购与股权并购比较
以武汉A房企收购案例进行分析。武汉市A房企集团下属B项目公司主要资产为一栋主城区在建办公楼， 取得施工证日期为2016年4月30日前，按老项目税务备案。现A集团拟将该办公楼转让给甲房地产公司。B项目公司注册资本为6000万元，截至目前已投资6000万元， 评估值为10000万元，假设甲公司继续开发需追加投资2000万元（进项税率9%），项目预计销售额16000万元。（假设土增税清算，财务费用按开发成本5%计算扣除，不考虑印花税）
方案一：资产收购，甲公司直接收购该写字楼，转让方A与受让方甲所需缴纳税费如下表1。
方案二：股权收购，甲公司直接收购A集团下属B项目公司股权，转让方A与受让方甲所需缴纳税费如下表2。
方案一转让方A获得净现金流入2，225.00万元，受让方甲公司获得净现金流入1，563.66万元，双方合计获得现金流入3，788.66万元。方案二转让方A获得净现金流入3，000.00万元，受让方甲公司获得净现金流入292.00万元，双方合计获得现金流入3，292.00万元。站在转让方A的角度，显然方案二更优，可获得更高净现金流入，站在受让方甲角度，方案一更优，可获得更高净现金流入。若要实现双方利益最大化，则方案一更优，可获得更高净现金流入。
税收并购的税务筹划点主要在并购的模式上，实际操作并购项目时，项目情况错综复杂，除了考虑税务成本外，还有交易成本，机会成本，筹融资成本及整合成本等。因此，最后的并购方案通常较为复杂，可能是几种并购模式的组合，且没有统一的标准，必须针对具体项目进行深入研究对比，找出相对优的模式。
上述并购路径各有利弊，在进行税务规划时，不能简单地认为资产并购或者股权并购更优，对受让方最优的可能对转让方却是最不利的，反之亦然。因此房地产企业并购只有找到双方整体税负的平衡点，才能真正实现最后整体利益的最大化。
作者：邓晋升
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