什么决定房价？房价波动期房产投资的逻辑
编者按
365淘房置业交流群线下交流会暨903神话姐姐分享会（第四季）活动圆满结束后，很多群友要求把嘉宾的演讲分享出来，好好学习一下。之前已经发布了365淘房平台总监徐志平和365淘房第一代网红、资深买房达人神话姐姐的分享内容（详情戳《什么时候买房？业内资深人士给出这样的建议！》《这几大错误的买房观念，80%购房者已中招！》），今天小编再将王伟教授、阳光的讲话奉上，以供大家参考。
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房价波动期房产投资的逻辑
天津商业大学城乡建设研究所副所长 王伟
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▲王伟分享
现在很多人都有一种感觉，那就是——迷茫。不知道自己该不该买房？房价会不会下跌？楼市调控是否还会继续？……的确，最近很多新闻，包括政策性的新闻，对我们造成了很大的困惑。
第一个，租售同权。住建部称将立法明确“租售同权”：租房与买房居民享同等待遇，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
第二个，利用集体建设用地建设租赁住房试点方案。这是一个比较具有冲击性的方案，一出来我看到好多群都在讨论，甚至有人认为这会对房产投资带来颠覆性的影响。
第三个，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。这是为了加快培育和发展住房租赁市场而制定的法规，于2016年6月3日由国务院办公厅发布。而今年6月30日，天津也出台了落实文件，即《天津市人民政府办公厅关于培育和发展我市住房租赁市场的实施意见》，自印发之日起实施，有效期5年。
第四个，各地积极打压房价，控制贷款。去年930政策出台后，今年天津又出台了331加码调控政策，进一步扩大了限购限贷的范围，被称为史上最严的限购政策。接着年中又出台了一个新政策，天津率先实现对京津冀社保同城认定。
……
这些都是政策层面的迷雾，让很多人感到了迷茫。连一些名人大鳄也感到了迷茫，比如李嘉诚逃跑、万达甩卖酒店、潘石屹从只租不卖到大甩卖等。著名的任大炮近段时间又发言了，他一直在押大，属于看涨派，而马云却认为未来的房价不如大葱。
从市场数据来看，今年的一线城市处于一个比较低迷的环境。天津也成了房价负增长的城市。那么，造成这些乱象的根源是什么？
个人认为，乱象背后只有一个根源，这次的调控以及市场急剧转弯，并不是什么不可预见的事情，或者是房价真正有了泡沫，而是跟一件事情有关，就是我们当今的政策。
▲王伟分享
“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句话一经提出，各地积极响应，颠覆了整个市场。这句话有两层含义，一是要抑制炒房，第二个就是强调房子的居住属性。
我认为，当房地产到了一个高位的时候，我们还是应该返回到房地产的根本属性来看，来分析各种现状和乱象，我们才可能坚定我们的信心，坚定我们的判断。
任何事物都要看其本质。下面我们就来了解下什么是房子？它有哪些特质？房价又是由什么决定的？
自古以来，房子就是我们中国人衡量生活幸福与否的一个重要依据。之前大家一直在强调它的居住功能，后来有了资产的概念，另外，房子还具有社会地位和财富象征的功能。
但不管是自住还是投资，房产的价值组成核心还是其本身的居住功能，当下的各种调控政策，在某种意义上就是对房产居住功能回归的引导。
1、固定性。我们常说不动产，其实不动产这个词是英译法，但真正的起源是法国人。也就是不能移动的资产。
2、耐久性。它是一种长期持有的资产，不是说你买一年两年就抛售，房产投资是一种长期投资。
3、既有一定的限界性，又有异地性。你的房子在和平区、郊区，即使建筑材料一样、房型一样，但是价格是不一样的。
4、外生性，就是地域的情况。你买房子，买的不是房子的本身，而是你窗户能看到的景观。能决定房价高低，是窗外的景观。这在欧洲是很明显的。一些海滨城市买的房子，推开窗户能看到海，就比那些看不到海的房子要贵一倍以上。
5、空间的外在性。
6、政策秩序性。房产跟其他产品一样，炒股的人都懂一句话，炒股要跟党走，房地产也是，我们现在房价为什么会波动，主要是跟政策有关。
再者，住宅还有单体性、消费对象投资对象、关联产业的波动等特质。
房价到底由什么来决定的？可以说，房、地、产三方面的因素共同决定了一套房的价格，这三个方面缺一不可，每个方面又是由多个因素构成的，通过具体的因素来影响一套房产的价值。
房——就是指房屋的价值，具体包括房屋的质量、新旧程度、朝向、房型、楼层等因素。房的因素比较具体，其中房屋的质量和新旧程度直接影响房价的高低。而朝向、房型、楼层等因素，由于人们长期形成的居住习惯，加之各个地区对这几个因素的重视程度不同，这些因素对一套房产的价值的影响各有不同。
但需要注意的是，房的因素对房地产价格所起的作用并不大，因为人在购买房屋的时候并不仅仅是购买房屋窗户内的那部分建筑，还包括窗户外的那部分价值，也就是周边的配套和景观等。
地——就是指土地的价值，主要包括地段、配套设施、交通、环境等因素，这些就决定了生活质量。地方面的因素直接关系到居住者的生活品质，对房价起着重要的作用。地产界大家都记得李嘉诚曾经的名言，决定一套房产价值的三大因素是“地段、地段还是地段”。由此可见地段对于房价的极端重要性。
配套设施和交通状况对于房价的影响也是巨大的，很多人买房子更多的就是看中了周边的配套设施和交通状况。环境因素则是很多购房者所需要重视的一个重要因素，小区环境以及周围景观对居住的品质会产生重大的影响。
产——指的是产权价值。这个产权是一个比较抽象的概念，既包括比较具体的房屋和土地产权，还包括比较抽象的教育权、择偶权等，这些因素构成了业主的社会地位。在产方面的诸多因素中，比如教育权就对应着当下最具有投资价值的学区房。由于各地小学入学大多采用划片入学，这就造成了重点小学附近的房价无论是出租还是销售都远远高于其他区域。
房价由房、地、产三方面构成，房、地、产三方面分别决定了房屋质量、生活质量、社会地位，这三者的综合就共同决定了一处房产的舒适度，而这个舒适度就是人们购房的最终因素。当然这个舒适度也是由业主、中央政府、地方政府、开发商、银行共同作用下的房屋的供给弹性所决定的。如下图所示：
另外，我们也不能忽视另一个重要因素，那就是人口流动带来的流动资金。大量人口流动也带来投资商的涌入，即使他们买了房子空着，也会造成房价上涨。
此外，近几年来，为了提高房地产的竞争力，房地产商通过提供售后服务来提高房产附加值，成熟的物业管理，已经赢得了购房者的青睐，越来越多的购房者把售后服务也作为购房的重要因素之一。
房地产不是一般的商品，它会有一定的获利空间，还能够让你用别人的钱为自己赚钱，但是投资周期会很长。个人觉得，房地产投资应该遵循低买高卖的原则，要选择升值潜力大的地区，合理规避风险。
除了“地段、地段还是地段”的金科玉律外，还需要考虑交通情况、周边环境、物业管理、社区背景、配套设施、房屋品质、期房合约、经济周期八大因素。最后送给大家房产投资四要诀：一，选择人气高的区位；二，选择离车站近的房子；三，选择周边人口素质相对较高的小区；四，选择城市中较好的朝向和方位。
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为什么要去深圳买房投资？
阳光
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▲阳光分享
作为一线城市的深圳，不仅人多车多，生活节奏快，房价更是蹭蹭上涨，很多人去深圳买房投资，这是为什么呢？下面分享下我的一些看法。
判断一个城市是否值得投资，有很多标准，比如GDP、人口增长、供求关系等等。
■从GDP、GDP增速、人口总量和人均GDP来看，据国家统计局发布的2016年度中国城市GDP排名，深圳19300亿元，同比增长9%，人均GDP17.92万，GDP增速和人均GDP都是一线城市最高的。
■从各个城市平均薪酬水平来看，排名前三位的城市依然由北上深牢牢占据，在一定程度上反应了城市购买力。
■一个城市的金融业越强大，则意味着这个城市的经济实力和竞争力就越强悍。对比北上深广四个城市的金融业，深圳过去5年里深圳的资金增速最快，达到157%。
▲阳光分享
■人口增长尤其是青年人口的增长对城市的发展尤为重要。深圳目前的人口仍处于净流入过程中，外来常住人口仍在增加。北上广深四个一线城市中，深圳的一个显著优势就在于人口结构相对年轻。2016年底，深圳常住人口平均年龄为32.5岁，是全国人口最年轻的城市。
■任志强说过，小学生增加的城市，高速增长的城市一定是未来房价暴涨的城市。对比北上深小学生在校人口发现，深圳小学生数量增长最快，7年来深圳的小学在校生增长率达到了惊人的47.6%，目测几年后达到100万不是问题。这成为深圳房价大幅上涨的一个必要条件。
■2014年，深圳自有住房率仅为26.9%，而北京上海在70%左右。而到2015年末，深圳市常住居民家庭住房自有率达到34%，比2010年提高7个百分点。根据“十三五”期间住房发展目标，深圳力争实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。
■深圳每平方公里高达5963人，是全国平均水平的41倍。2016年末常住人口1190.84万人，较上一年增加53.0万人。2014年到2016年，深圳常住人口增量分别为15万、60万、53万，有明显加快增长的态势，未来深圳的人口密度仍会继续升高。
■供地稀缺。深圳市房地产研究中心的数据预测显示，未来几年，深圳每年实际仅有0.33平方公里的新增住宅用地供应，几乎无地可供，房地产住宅项目90%来自旧改。
■严重的供求矛盾。按照深圳2016年末常住人口1190.84万人，每个家庭三口人粗略估算，需要的住房是400万套。而目前深圳红本商品房的存量约180万套，而每一年的增量也只有6万套左右。由此计算，深圳目前商品房缺口约200万套，随着人口流入的增加和供地稀缺，这一缺口仍将不断扩大。
深圳限购政策：
根据深圳市出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》规定，深圳户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭）限购2套住房，深圳户籍成年单身人士（含离异）在深圳市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房。
深圳房贷政策：
●深户非单身：无房，无房贷记录，首付3成；无房，有房贷记录（包含异地，贷款已结清或1笔贷款未结清），首付5成；无房，有2笔或以上异地房贷记录未结清，禁贷；已有1套深圳房产，有房贷记录（包含异地，贷款已结清或1笔贷款未结清），首付7成；已有2套深圳房产，禁贷。
●深户单身（含离异）：无房，无房贷记录，首付3成；无房，有房贷记录（包含异地，贷款已结清或1笔贷款未结清），首付5成；无房，有2笔或以上异地房贷记录未结清，禁贷；已有1套深圳房产，禁贷。
●非深户（需5年连续社保或纳税）：家庭/个人无房，无房贷记录，首付3成；家庭/个人无房，有房贷记录（包含异地，贷款已结清或1笔贷款未结清），首付5成；家庭/个人无房，有2笔或以上异地房贷记录未结清，禁贷；家庭/个人已有1套深圳房产，禁贷。
对比其他一线城市限购限贷政策，深圳领先北上广6-12个月收缩购房政策，目前深圳有一笔房贷未结清仍然可以做五成首付。
深圳落户政策：
落户深圳主要是有两种途径：核准制入户、积分入户。
其中核准制入深户是破深圳限购成本最低，效率最高的手段。它的申请条件是（1）全日制大专以上学历，年纪在35周岁以下；全日制本科以上学历，年纪在45周岁以下。（2）具有深圳考取的高级职业资格证书，在深社保满3年以上，年纪在35周岁以下；具有深圳考取的技师证书，年纪在40周岁以下。
不符合以上高学历高技能的人员，还可以积分值方式入深户。
◆底牌已经显示出来了，调控只能调成交量，根本无法改变房价上涨趋势：
今天大部分调控手段在2010-2011年都使用过，限购、限贷、限新盘价格、收紧流动性，这次调控新增加了限售、竞自持，还有租售同权、共有产权等等，经历过2010-2016的同志心里应该都很清楚，这些手段除了成交量，什么也改变不了。
◆过去五年，中国整个楼市发生了彻彻底底的资产重估而不是供求关系的改变：
资产重估的过程是有梯度的，首先从深圳开始，然后到北京、上海，再到南京、苏州、合肥、厦门、天津，然后再到杭州、广州、武汉，接下来到三四线城市，五六线城市，完全没有投资价值的长沙、西安涨了，千年不涨的重庆也涨了，这就是一个整体价值重估的过程。
◆资金回流一线城市：
最先涨、最先调整的深圳已经盘整一年多了，风险基本释放，现在三四五六线有些城市还很热。有一些比较聪明的人，在那些城市套现以后可能又会往深圳这样的一线城市涌。
◆深圳版降维攻击：
深圳很多人将降维攻击用到了极致。深圳领涨，抵押或者卖掉房子买北上广，买苏州、南京、合肥、厦门，然后把资金导到天津、石家庄，再到武汉、长沙、重庆，这一轮行情很多深圳人吃了两波，甚至有人吃了三波，这对我们来说，既是教训也是经验，也是要布局深圳的重要原因！
（注：以上为嘉宾观点，不代表365淘房立场。）
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