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天津楼市：一半海水，一半火焰！
最近，天津几个热点楼盘接连开盘，又出现了久违的开盘售罄。
11月18日，首创大都滙推了最后一栋高层，120套房售罄，均价41500元；
▲首创大都滙销控
金地平山印首开，高层均价4万4，洋房均价5万5，300多套房也全部售罄。
▲金地平山印销控
有人会感到很奇怪，现在是调控高压啊，成交量大幅下降，房价也开始下跌，二手房都跌得惨不忍睹，还能开盘售罄？这肯定又是开发商在玩噱头。
BC君打听了一下，首创大都滙还剩几套，严格来说不算售罄，但金地平山印确实是没了（剩下的20来套都是留给回迁户的，要不然也不可能定价2万5）。
真的是一半海水，一半火焰！
就拿金地平山印举例，去年11月份售楼处开放时，放风价是高层6万、洋房8万（精装），今年10月份开始登记时的放风价是高层5万出头、洋房6万出头，随之精装变成了毛坯。房价被限，减掉装修也合情理。
没想到金地平山印最终开出来这个价格，前期吹风再加上售楼处的范儿，买房人之前的预期被拔得很高，一对比，给人的感觉就是便宜。
开盘价低于放风价已经成为现阶段最常见的销售套路了。像河北建昌道的紫金府项目，现在高层的放风价40000，洋房45000-50000，但房管局肯定批不了这个价，虽然会考虑它2万4的楼面价，但售价也不会比同区域的项目高太多。就像红桥的公元大观，2万8的楼面价，高层批的37000-38000，洋房41000；对比同区域的北岸中心，楼面价是9100，高层的价格是35000。
按照这个规则，紫金府将来的价格可以参考同区域的天房中山路（高层均价33000），高层差不多批到35000左右。
这里再插播一下！
关于限价天花板的标准，原来简单粗暴的“环内不能超过5万5、环外不能超过3万”已经升级了，有个新的说法，天津市被分成了89个板块，每个板块按产品分别设置了限价标准。比如东丽湖板块：高层10500，小高13000，洋房14000，别墅16000，都指的是均价。
天房中山路多说两句，这个项目去年年底就说要开，磨了一年，昨天终于开盘了，从30000磨到了33000，多出来的这10%扣掉这一年的财务成本，估计也剩不下多少，还不如去年年底开了，买房人还能省点房贷利息。296套房，337组升级客户，这个比例肯定清不了，售楼处的口径是9个亿销售额（估算250套左右），还剩少量余房。可以参见同区域的天房万欣城，10月21日首开200套房，目前从综合信息网上能看到还剩84套可售房源。
▲天房中山路销控
都快忘掉本文主题了。回到金地平山印，价格合适不合适要对比，离平山印最近的在售新房就是江南邑（这已经超过5公里了），江南邑高层均价是4万，不论是地段、产品还是包装，江南邑都被甩好几条街，我决定还是不再插播江南邑了，要不然这稿子写不完了，留待以后再说吧（BC君已经不知道自己挖了多少坑了）。
对比周边5年内的次新房——中海八里臺（2015年交房），链家今年的成交记录显示，单价都在65000以上。当然，中海八里臺是精装交房，社区规模和环境也要优于金地平山印，但2万多的差价还是很吓人的，就算打个折，1万的差价，随便一套房子就是将近百万的套利空间。
▲中海八里臺链家成交记录
读到这里，或许就能明白，现在的售罄跟去年有所不同。去年的开盘售罄是全民恐慌买房，全市上下是个房子都有人抢，甚至不惜花钱买房号。而这一轮则是有的放矢，直指市中心优质地段的限价楼盘。
为什么抢市中心的盘，无外乎三点原因。
1、市区项目少，尤其是好地段的。好的地段卖完了就没了，不敢等，市区每个地段都有铁杆的地缘客户，必须在家门口改善，远了不去。就像金地平山印，整个河西区北部只有这么一个楼盘，就一路之隔的凤凰城小区就能把它42套洋房包圆了，后面还剩一栋洋房不足40套，机会越来越少。
环城就不一样，项目多，A卖完了还有B，买房人敢等。所以，环城有些项目在限价的基础上还降价了，比如辛庄的金地艺城悦府项目，房管局批的洋房价格是23000-24000，开发商在这个基础上还降了1000，22000就能买到。
2、限价机会。一二手房显著倒挂，有明显的套利空间；有的房价限的比地价还低，拿首创大都滙举例，河北区中山路地铁站上盖，精装修41500的价，再看看天房27.8亿拿的河北区天泰路地块，河北区边上，都快到北辰区了，楼面价已经4万2。等低价地都卖完了，市区就是豪宅的天下，4-5年之后，天津市的房价格局，市内六区新房6万起步，一点不夸张。
3、现在在售的楼盘，地价普遍都低，就算限价开发商也赚钱。首创大都滙楼面价才8千5，已经是暴利了，就算牺牲点利润率，但能提高周转率，有多个项目的开发商很在意周转率。地王就不一样了，没的选，明显的赔钱肯定要等下去，拖得越久财务成本越高，成本越高价格就得越高，听着都头疼。市区是地王高发区，难不成买房人要跟地王们一起等下去吗！
今年还有两个市区盘可以关注，一个是和平翰林公馆，一个是南开1911。
和平翰林公馆也拖了一年多了，去年就说要卖7万多。最新的消息，昨天开始排卡，预计12月份开盘。按照天津的限价规则，价格会在5.5万-6万之间，这个价格仍然是精装，没有变成毛坯，装修也不在合同之外另算。冲这一点，开发商还是比较厚道的。
这个价对比周边二手房，一二手倒挂很明显：都会轩有理性的房主挂6万左右，不理性的也有挂9万的，大部分都在8万左右；金德园的挂牌价普遍都在7万以上；府上和平挂牌价都在8万以上，个别都超过10万。
翰林公馆也符合市区盘+优质地段+限价+一二手显著倒挂的特征，开盘售罄不好说，但热销肯定没问题。
南开1911，在南开虽然算不上优质地段，但赶上南开新房忒少。小道消息项目预计4万3左右，跟旁边的瑞湾花园（10年房龄）差不多价格，再对比融创中心二手房，挂牌价普遍在5万左右，项目周边的老破小也卖到3万了，新房比老破小溢价在50%以内是相当合适的。
虽是限价，但市区的盘起码都需要300万以上，现在能买的起的有两类人群：一类是去年或年初想改善的，卖掉了一套房，手里拿着现金，市区楼盘供应少，这些人一直在等，还好结局是幸运的。
还有一类就是单纯的富人，而富人在这个社会总是有资源优势和信息优势的，嗅觉也更敏锐。南京1万多个富豪抢房充分说明，楼市限价会变成富人们的套利游戏。
这就是所谓的马太效应吧。
1、现在可以出售市中心老破小学区房了吗？
答：未来市区改善型购房是主力，老破小居住价值会越来越低，如果没有学区就需要尽快置换，如果是重点学区，价值还是有保障的，学区房也是刚需，二孩政策对学区房的需求在2018年之后会越来越明显。
2、海教园和生态城怎么样？孩子上学大人工作可选吗？
答：海教园和生态城都是主打教育，从学校配套上看，生态城甩海教园好几条街。生态城要买起步区，滨旅不是一回事。海教园的南开九年一贯制肯定承接不了将来的人口规模。如果要兼顾孩子上学和大人工作，生态城要优于海教园，海教园除了学校没有别的产业，还得到市里工作。
3、明年3、4月份以后是出手二手房的好时机？不是说明年是最低谷的一年吗？
答：受天津停工影响，明年3-4月份新房供应会偏少，买房人会转向二手房，二手房降价能出手，不至于像现在这样无人问津。卖一买一，在明年下半年再买被限价的新房，降价行情才最适合置换，这是我对波段的判断。
4、市区民水民电能落户的公寓还能投资吗？
答：民水民电能落户的公寓应该就是居住型公寓了，等同于住宅，最关键的二手转让的税费跟住宅是一样，这条最重要，很多公寓就是因为税费太高导致不好卖，流通差，税费占房价的20-25%。
5、华夏时报、腾讯财经等主流媒体炒作燕郊房价已跌去三分之二，不知对天津有何影响？
答：燕郊投资成分太大了，本地人购房比例还不到一成，限购要求三年社保，基本上就彻底冷冻了，天津跟它完全不一样，去年天津的外地人购房比例只有23%。天津跌幅绝对不会那么大，20%是道坎，绝对绝对不可能超过30%（个案除外）。
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