南宁立下商业新flag，“国际范”还得这3个市级商圈撑腰
本系列旨在研究：商圈是什么？它们会出现在哪里？边界何在？又是什么造成了它们的繁荣、衰败？
此篇为，南宁商圈观察（上篇）。
图片来源丨除特别标注外，图片均来自南宁市商务局、项目官方渠道
撰写丨钟丹敏 胡子慧
编辑丨熊舒苗 潘伊纯 主编丨付庆荣
视觉设计丨一卡拉
南宁，广西首府，“东盟国际门户枢纽”。
“十四五”开局，以“区域性国际消费中心城市”为目标，这座商业三线之城开始了新一轮进阶之旅。
底气何在？目标何成？个中答案，隐藏在南宁商业现状与格局演变之下，且在不同级别的商圈中各有侧重。
本期《商圈观察》，将通过上、下两个篇章，分别解读南宁城市级商圈、区域级商圈，尝试探寻南宁商业发展的更多可能性。
竞逐“区域性国际消费中心城市”，
南宁底气何在？
战略地位：「一带一路」门户城市，“国际范”十足
南宁，广西首府，面向东南亚，背靠大西南，东邻粤港澳，南临北部湾，是中国-东盟博览会永久举办地，国家「一带一路」有机衔接的重要门户城市，西部陆海新通道的重要节点城市。
近几年，中国（广西）自由贸易试验区南宁片区、面向东盟的金融开放门户南宁核心区、中国-东盟信息港南宁核心基地等国家级战略性开放平台逐步落地；此外，由东盟国家发起的RCEP（区域全面经济伙伴关系协定）今年正式生效，中国-东盟自贸区3.0版也将推进建设。南宁的国际化开放程度、影响力步步提升。
◎图片来源：视觉中国
经济指标：GDP首破5000亿，“向上增长”张力强
2021年，南宁GDP首次突破5000亿元，同比增长6.1%。从“十四五”GDP年均增速预期目标来看，在13个二线省会城市中，仅有南宁、合肥、昆明、南昌、太原5个城市达到或高于7.5%，可见南宁经济增长势能未来可期。
与此同时，南宁2021年社会消费品零售总额为2364.17亿元，比上年增长8.4%。“十四五”期间年均增长目标为8.5%，城市消费活力持续提升。
人口方面，2010-2020年10年间，南宁市常住人口净增约208万人，为人口净流入城市，城市人口吸引力足，跻身全国TOP23；增长率达31.22%，在全国二线省会城市中，位列第三。
◎图片来源：《2021年度中国城市活力研究报告》
商业势能：人均购物中心面积约0.38㎡/人，增量机会城市
赢商大数据显示，目前南宁人均购物中心面积约为0.38㎡/人，低于二线城市平均水平0.5㎡/人，商业潜能并未完全释放，仍属于商业增量机会城市。
城市级商圈三足鼎立，
谁是“门面担当”？
2021年10月，南宁商务局发布《南宁市建设国际消费中心城市商业网点规划和行动计划（2021-2025）（征求意见稿）》（以下简称为《规划》）。
按照《规划》，南宁将以5年为期，延南北向空间拓展轴和东西向空间拓展轴“两轴”，打造3个城市级商圈构成的“三核”，以及15个区域级商圈，形成的“两轴三核十五圈”的商圈格局，并培育2个以上的百亿级商圈。
◎图片来源：南宁市商务局
目前，南宁城市级商圈呈现埌东-凤岭商圈、五象新区商圈、朝阳商圈“三足鼎立”的局面，这是南宁城市发展“整体向东 重点向南”的缩影。
上述3大城市级商圈，坐拥352万㎡商业存量，占据南宁18个商圈商业总存量的45%。按照《规划》，这3个城市级商圈还将释放110万㎡商业增量。
具体看，3大商圈所处发展阶段、特性各不相同——朝阳商圈历史最为悠久；城市“整体向东”催生了埌东-凤岭商圈，“重点向南”则推动五象新区商圈崛起。
朝阳商圈：南宁历史最悠久商圈，传统与现代交织
朝阳商圈，南宁历史最悠久的传统商圈，有着无可比拟的历史文化积淀。据《方至广西》记载，朝阳商圈兴起可追溯至明清时期。彼时，解放路、兴宁路和民生路，以及金狮巷、银狮巷，构成了邕城最早的商业中心。
如今，朝阳商圈已经发展成为以朝阳路为中心，由友爱路、南环路、江北大道、解放路、华强路、中华路围合而成的区域。
◎朝阳商圈范围示意图 图片来源：赢商大数据-城市商业地图
这里聚集了南宁印象城、南宁百货大楼、百盛步行街广场、和平商场等近20座商业体，现有商业存量约72万㎡，商圈内不仅融汇百货、专业市场、购物中心、地下商业街、步行街、历史文化街区等多种商业形态，更凭借丰富的历史文化底蕴成为南宁人文旅游的必打卡地。
据统计，朝阳商圈内著名旅游景点三街两巷，自2018年开街以来，已吸引游客达700多万人次。（数据统计截至2021年9月）
都说“一条朝阳路，半部南宁史”。从朝阳商圈的演变史，可以勾勒出南宁商业的发展轨迹。
1956-1999年
南宁百货大楼掀开南宁现代商业序幕
1956年，以南宁百货大楼（南楼）开业为起点，朝阳商圈雏形初显。
1989年至1999年期间，朝阳商圈迎来一轮集中开业潮。南宁和平商场、南宁交易场、民族商场、南宁百货大楼（北楼）、裕丰商场相继开张，促成朝阳商圈形成以南宁百货大楼为原点，百货 、专业市场等环绕的商业格局。
2000-2004年
持续进阶，从百货时代进入购物中心时代
千禧年后，朝阳商圈继续进阶。
2001年，在全国兴建商业步行街的浪潮下，南宁也对兴宁路、民生路2条传统骑楼街进行“现代化升级”，修建为商业步行街，这也成为朝阳商圈向现代商业迈进的关键一步。
同年，地下商业街——百佳汇流线前线开业，朝阳商圈商业格局由地上向地下延伸。
2002年，万达集团首次进驻南宁，并于2年后带来了南宁首座万达广场，不仅引进了南宁首家百盛、沃尔玛、万达影城，还打造了奶茶街、食尚荟等社交空间，成为南宁商业由百货时代进入购物中心时代的转折点。而这座万达广场，后几经转手，在2014年被深国投商置（印力集团前身）收购，更名为“南宁印象城”。
◎南宁印象城
2005-2015年
新商业集中爆发，商圈版图成型
在2005年至2015年10年间，朝阳商圈再次迎来商业爆发。
新朝阳商业广场、国贸购物中心、西南商都、西关新天地等商业项目“接踵而至”，商业体数量累加，商圈版图逐渐成型。
2016年至今
老商圈焕新，向年轻化进阶
近年来，结合新的商业环境以及年轻客群的消费特征，“古老”的朝阳商圈也呈现出新的变化。
2016年，随着地铁一号线的开通，朝阳广场站“柠檬町”地铁商业街开业，主要引入休闲化餐饮和特色零售品牌，设计风格采用较为时尚、前卫的LOFT工业风，朝阳商圈逐步向年轻化进阶。
2017年，百盛步行街广场开业，开业时引进了南宁首家URBAN REVIVO、BELLOSZ淿素、YURIPIBU等品牌，以及海底捞火锅、中影环球国际影城等主力店。可以看出，朝阳商圈依然保持一定的首店吸聚力。
2018年，随着首个致力于打造具有鲜明老南宁历史文化特色的文旅项目三街两巷正式开街，朝阳商圈再添一种全新商业形态——历史文化街区。纵观南宁18个商圈，这至今仍是朝阳商圈独一无二的差异化属性。
◎三街两巷
该项目还原了传统院落式岭南民居以及骑楼建筑，并引进万国酒家、漓江书院、梧州双钱龟苓膏、荔园饼家等老字号、文创特色品牌，体现南宁历史人文特色，并于今年入选“首批国家级旅游休闲街区”。
据悉，三街两巷（二期）也将于今年整体开街，项目将还原仿古城门建筑仓西门、人民剧院等文化遗址，并打造3000㎡“奇市江湖”——「邕子坊」，融合本土特色美食、传承手作、新型文创于一体，持续丰富南宁本土文化体验。
随着城市更新的持续推进，华润、龙湖等知名开发商也把目光聚焦于朝阳商圈。
深耕南宁多年的华润万象生活，将在南宁知名传统美食街中山路打造南宁第2座万象汇。该项目将带来“景观街区+Mall”的休闲购物空间，已确定引入LEGO（区域首家）、Champion （区域首家）、克茗冰室（广西首家）、湊湊（区域首家）等众多首店品牌，预计今年4月正式开业。
◎中山路万象汇效果图
龙湖智创生活则带来其在南宁的首个轻资产项目——龙湖智创生活南宁升喜朝阳里，该项目以“年轻活力的潮流文化商业目的地”为定位，将以“潮”理念进行空间设计与业态组合，预计今年3季度亮相。
◎龙湖智创生活南宁升喜朝阳里效果图
从商业形态、定位和品牌引进情况来看，两者均融入了更多年轻、潮流的元素，将进一步为朝阳商圈注入新的活力。
根据《规划》，朝阳商圈2025年商业规划面积控制在92万㎡以内。虽然因整体新增土地供应较少，且新项目均体量不大，圈内的商业面积规划总量与商业增量相对“落后”，但手握“旧改”这一关键变量，也让这个商圈蝶变出更多可能性。
埌东-凤岭商圈：南宁规模最大、首店吸附力最强商圈，高端mall“主战场”
埌东-凤岭商圈以民族大道为中心，北至祥宾路、云景路，南至凤岭南路、会展路和汇春路连接线，西至滨湖路，东至地铁1号线和铜鼓岭路连接线。目前商业存量约200万㎡，超过五象新区商圈与朝阳商圈的总和，是南宁商业规模最大的商圈。
◎埌东-凤岭商圈示意图 图片来源：赢商大数据-城市商业地图
埌东-凤岭商圈内代表商业项目有南宁万象城、会展航洋城、东盟盛天地、南宁华丰城爱琴海城市广场等。
南宁“城市向东”发展推动了埌东新区、东盟商务区的开发建设，埌东-凤岭商圈顺势而生，历经超20年培育，进阶为当下南宁商业档次最高、国际化程度最高的城市级商圈。
2000-2006年
国际品牌“组团”进驻，商圈高端化底色初现
2000年前后，埌东新区开始兴建。金湖广场投入使用，政府机关、三大运营商等纷纷进驻，催化了埌东商圈的形成。
2005年，位于金湖广场地下商业区的南宁百货金湖店开业。一年后，梦之岛百货水晶城店、广州友谊商店接连亮相，埌东由此形成了以金湖广场为中心的商业格局。彼时，HUGO BOSS、GIADA、PIAGET、BALLY、施华洛世奇等国际品牌“组团”进驻，奠定了埌东商圈“高端、国际化”的商业底色。
2007-2012年
东盟商务区建设启动、重磅项目亮相
商圈雏形渐成
随着南宁成为“中国-东盟博览会”永久举办地，东盟商务区建设启动，航洋国际城、南宁万象城等重磅级商业项目相继亮相。
2007年，航洋国际城开业，坐拥15万㎡的大体量，开业时引进了巴黎春天百货、沃尔玛、百老汇影院三大主力店，开业风头一时无两。
2012年，华润在广西的首个商业项目——南宁万象城登台。作为南宁首个高端购物中心，其汇集百盛百货、Ole’超市、沃美影院、冰纷万象滑冰场等主力店，以及PRADA、GUCCI、BURBERRY、OMEGA、Cartier等奢侈品牌，其中有超30%的品牌是广西首店。
◎南宁万象城
如今，南宁万象城仍是吸聚力强大的“广西首店收割机”。2021年至今，南宁万象城已接连引入广西独家LV门店，以及江诗丹顿、LA MER、TOM FORD、La Prairie、Diptyque、祖·玛珑、L.K.Bennett、ba&sh等广西首店。
2座大体量Mall的出现，带动南宁商业中心继续东移。原来的埌东商圈由此扩容，埌东-凤岭商圈雏形渐成。
2013-2019年
新老更替，商圈迈进新一轮“进化”
一方面，“老将们”或自我更迭，或退出“江湖”，商圈格局持续演变。
航洋国际城因内部调整与外部竞争的压力，自2013年11月开始停业调整，并在2015年1月以“会展航洋城”的新案名重新开业。
项目调性转向年轻时尚，通过引入Zara、无印良品等年轻属性的零售品牌、着重布局餐饮和儿童业态以及设置下沉广场，将项目B2层与地铁出口连通等一系列调改，放大对年轻客群、家庭客群的吸引力。此轮调整后，会展航洋城人气大幅提升，至今仍是商圈里的“流量担当”之一。
◎升级后的会展航洋城
南宁百货金湖店于2014年进行经营调整，关闭了百货区与人人乐超市，仅保留家电区。广州友谊商店则因周边商场的竞争以及电商冲击，在10年租赁期满时，于2016年退出南宁市场。
另一方面，“新玩家”接连登场，埌东-凤岭商圈商业丰富度进一步提升。
2013年，主打“时尚+潮玩24小时活力中心”的东盟盛天地开业，以开放式商业街区的形态带来“夜经济+沉浸式”商业场景新体验，并于2019年获评“广西壮族自治区级步行街”。
◎东盟盛天地
2015年，与南宁万象城仅一路之隔的三祺广场开业。2016年，万象城站丨BINGO126地铁商业街开业，带来了国内首条地铁“星光音乐走廊”。2017年，龙光集团进驻南宁的首个购物中心——南宁龙光商业广场投入运营。
2019年6月，万科旗下社区商业产品——东盟万科里正式亮相。同年7月，南宁方圆荟·会展购物中心入市，作为南宁国际会展中心的商业配套。
经过这一阶段的变动后，金湖广场一带日趋走向“没落”，埌东-凤岭商圈形成了以东盟商务区为中心的新商业格局。
2020年至今
持续向东延伸，约40万㎡商业增量待释放
近年来，埌东-凤岭商圈紧随城市东进步伐，持续向东延伸。
爱琴海集团在南宁的首个商业项目——南宁华丰城爱琴海城市广场于2021年12月开业，成为商圈东扩的新一站，带来了乐天大世界、大渝火锅、半天妖等南宁首店。
按照《规划》，埌东-凤岭商圈还将释放约40万㎡商业增量，增量爆发力在南宁18个商圈中位居第二。
炬城星悦荟将以“盒子式Mall+商业街区”的组合亮相，并带来特色“食嘢街”、沉浸式网红室外街等主题空间，预计今年年中开业。位于其对面的广西首家沃尔玛山姆会员店也将于今年亮相。
◎炬城星悦荟效果图
五象新区商圈：增量爆发力最强，“新CBD”潜力不容小觑
南宁第3个城市级商圈——五象新区商圈，以总部基地金融街为核心区，涵盖由龙堤路-那黄大道-秋月路-明月东路-明辉路-平乐大道-五象大道-玉象路围合而成的区域。
◎五象新区商圈范围示意图 图片来源：赢商大数据-城市商业地图
商圈现有存量商业约80万㎡，重点项目包括南宁宜家、南宁荟聚、绿地五象缤纷天地等。
根据《规划》，2025年商业规划面积控制在130万㎡以内，意味着该商圈还将释放50万㎡商业增量，是南宁18个商圈中增量爆发力最强的商圈。
目前已有五象航洋城、宝能环球金融中心、恒大国际中心、DK国际·C街、五象世茂中心、771广场、金域中央万科里等筹开项目。
在“建设五象新区、再造一个新南宁”的规划下，五象新区商圈正冉冉升起。
2020年底前
写字楼、社区配套商业进入，商圈氛围初现
商圈发展初期，写字楼交付带动办公人群涌入，商业格局主要由富雅国际金融中心、龙光国际广场、富雅国际生活广场等写字楼配套底商构成。
2020年11月，由威宁集团打造的广西首家威宁邻家广场—威宁·蟠龙西邻家广场亮相，主力店包括百汇超市、小阅荟、健之佳等，满足片区居民生活所需。
2021年至今
大型商业体集中入市，影响力水涨船高
2021年，业内公认的五象新区商业“破冰年”。
这一年8月，南宁宜家家居率先开业，这也是广西首座宜家商场，带来了超9000款家具及家居产品，并打造了38个家居灵感展间。宜家的“广西唯一”属性，带动五象新区商圈辐射南宁全市甚至周边城市客群，商圈商业影响力跃升。
10月，南宁荟聚接力开业，引进了广西首家奥飞欢乐世界、广西首家电玩品牌天空之城，以及五象新区首家优衣库、迪卡侬旗舰店、星巴克甄选店等超80家品牌，丰富了五象新区商圈的消费体验。
◎南宁宜家商场
同年9月，绿地香港商业在五象新区的首个商业项目——绿地五象缤纷天地开业，采用开放式商业街区形态，带来了大海湾、瑞柏美、蜀竹缘、湖老大、味家等广西首店品牌，以及MIC（电音派对KTV）等区域首店品牌。
空间设计令人耳目一新，比如以广西桂林梯田为设计灵感，多层退台的建筑形态；结合定制玻璃幕墙，打造网红打卡点“钻石楼”。为五象新区商圈增添了年轻、时尚的商业气息。
◎绿地五象缤纷天地
在商业集中爆发的另一面，五象新区商圈也有“软肋”。比如，一些备受瞩目的“明星项目”多次延期开业，被业内调侃为“鸽王”；部分筹备期项目，因母公司资金问题而前路未卜。
当然，背靠高起点的发展规划，五象新区商圈的发展潜力依然不容小觑。
根据《规划》，五象新区商圈将打造以金融和总部基地等为重心的中央商务区，辐射范围不局限于五象新区，而是进一步发展成为面向南宁、辐射广西及东盟，集综合购物、休闲娱乐、商务交流等功能于一体的都市商业中心。
可以看出，南宁3个城市级商圈已经分别显现出不同的发展契机。埌东-凤岭商圈经过十几年的发展已经“登顶”，并持续东扩进一步加固王座；五象新区商圈作为后起新秀，则凭借政策、产业优势，吸引各方大佬抢地进场，打造南宁新CBD；而作为“老将”的朝阳商圈也将乘旧改之风迎来新的发展变量。
最终，在竞逐“区域性国际消费中心城市”商业进阶过程中，谁能担当“领头羊”，还需要时间回答。
· end ·
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