房产投资管理 5点提高投资回报率
读到一篇文章，谈到如何管理出租房，提高回报率，干货挺多。希望对地产
投资新手有所帮助，也希望老房东们补充完善：
因为三年前开始了地产投资，都是住宅地产。地产类型非常多样。相对于商业地产等其它地产来说，住宅地产的风险是最低的。投资收益在买下来之前就能够计算下来，大致不差。
影响住宅地产收益的最大敌人就是招租。要想获得好的投资收益，房子快速出租以及找到良好的房客是关键。
要做好出租前以及出租后的空置率管理:
在出租前，如果房子需要维修，最好将房子内部先维修好，不影响出租功能。内部修好后，就可以放在网上寻找租客了。不是很挑剔的房客，看到内部没有问题，一般就可以签约。
因为从签约到搬进来，往往还有一段时间，在这期间，可以继续维修房子外部，比如fence，yard,siding, painting, garage repair等等. 通过合理安排计划，可以缩短招租入住时间。
其中，我买的一栋foreclosure房，卫生间，屋顶，地板，杂七杂八小问题的修理，从closing到找到房客入住，花了不到一个半月。八月下旬closing，十月入住，资金很快周转起来。
如果房客自备Stove、refrigerator、washer、Dryer,床、 mower等笨重的物品越多，那么他们住的会比较长久。毕竟这么多的东西，搬家一次非常不让容易。即使有时候提高一些租金，他们自己也得掂量一下，一般也得接受。
另外一个考虑是，这些东西是房客自己的，坏了话，是他们自己维修，省去了地主很多麻烦。
有些小问题，比如铲雪、换灯泡、马桶堵塞、修建草坪-----，这些在合同里面注明，要房客自己负责。
租金，也让房客打到银行账户，不用邮寄支票或去房客家里取钱取支票，这样大大减少了地主的麻烦，一年下来，基本是到月初收钱就是了。我的几栋房子，基本大半年都不去看一眼。
告诉大家一个小窍门：房客如果迟交租金，最开始几次一定坚持要对方交滞纳金，让他们知道迟交房租的惩罚后果，立好规矩，他们以后基本就不怎么拖欠房租了。特殊情况除外。但是一定要事先说好这个罚金的事情。
这个非常重要，出租房的烦恼主要是坏的房客引起的，维修倒是其次。如果房客配合，维修很快能够搞定。
国际学生是质量比较高的房客。因为身份问题，不怎么拖欠房租。如果有拖欠的情况，威胁一下说要告上法庭，基本会缴械投降。
中东人群绝大多数素质非常好，比较礼貌，干净。
当地白人，要挑那种工作比较稳定，经济不要非常优越的人（这种人一般优越感特强，非常picky），一般的中产就行。
信用分数一定要查，低于650或者有过eviction历史，或者其它犯罪记录的，一定不要租，特别是有过eviction历史的，他们对于再来一次eviction不是非常care。
见面show房时，相互沟通交流的感觉非常重要。如果有什么感觉不对的地方，要好好考虑一下，要相信直觉。
Show房时，最好有个open house，设定一个时间段，大家都来看房，给看房的人紧迫感。看完后，有意向，立即让对方填写申请表，交申请金。如果不愿意填的，就不要考虑了，把这一页翻过去。
如果租房市场火爆，房子一listing出去，一天收到二三十多个电话，如果都一个个安排时间，要跑二十多趟，时间成本太高。所以，最后搞了open house，看房的人，半天来了十几拨，很短的时间搞定。
大家比较熟知的是Craigslist：免费，客户量大，但是存在很多问题，就是骗子特多，租客人群的素质不高，三教九流非常庞杂，有时候碰了半天，没有遇到一两个过的过去的房客，浪费了很多精力；
第二个是zillow， 跟很多网站关联， 在一个地方发布房源信息，很多其它网站会显示出来，即使你房子租出去了，或者不租了，还是有源源不断的骚扰电话打进来，让人烦不胜烦。（小编：此网美国用的多）
第三个是：https://iCampusList.com, 主要是面向在校大学生用户群体，用户经过验证，信息真实，体验好，Listing发布一次，以后可以多次使用，房子不出租时，点击一个按钮hide，房子就搜索不到，点击show，房子又出现在市场上，非常方便。如果你有出租房在大学或学校周围，这个是非常好的选择。注册时，学生用户要edu邮箱验证，如果是商家，就可以用其它邮箱注册，使用不受影响。
其它的渠道，倒是不常用，希望大家补充。（小编备注：在温哥华，中文网站有vansky.然而也存在着其他网站到这个网站里抓资料的问题；找香港或台湾租客，可用星岛日报）
租房，最好跟房客保持距离，公事公办。以前有的房客欠租或者迟交，我要收滞纳金、措辞严厉。父母发善心，感觉对方经济困难，这个时候收滞纳金不合适，不让我要，结果导致那个房客经常迟交，引起很大麻烦。
有时候，好心不见得能办好事，做事情要有原则，把规矩立起来，事情就能成。
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备注：此文作者在美国。
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