中央再提老旧小区改造,“老破小”终于站在风口上了!
文/孙不熟
对于持有“老破小”物业的居民来说,一个扬眉吐气的时刻来了!
据上海证券报报道,今天召开的国务院常务会议,确定加大城镇老旧小区改造力度,推动惠民生扩内需。
早在去年6月,同样是国常会,也提出加快改造城镇老旧小区、解决6000万农村人口饮水等问题。不到一年,国常会再次提及这个工程,且要求今年的改造规模翻倍,说明这个领域将是今年政府投资的重要方向。
而且此次会议还明确重点改造的是2000年以前建成的住宅区,而目前市场上绝大部分“老破小”都是这个楼龄。在此意义上,说老破小物业站在风口上了,毫不为过。
要知道,国家重视哪个领域,就会把大量投资集中到哪个领域,然后这个领域就会成为资源配置的中心。
据住建部的数据,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超4200万户,建筑面积约40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如改造期为5年,每年可新增投资约8000亿元以上。
也就是说,老旧小区改造有望成为一项投资体量高达4万亿的超级工程,这已经不仅仅是民生工程,还是拉动经济增长的国之大政。
老旧小区改造的最大痛点是什么?钱。
为此,国家去年已经做出部署,一方面,中央会安排专门的补助基金,另一方面,国家还鼓励金融机构支持旧改。而且,一些地区已发行了老旧小区改造专项债,这意味着“老破小”将成为专项债的一大热点。
这阵仗,让人想起当初的棚改,也是国家大力推动,也是金融机构踊跃参与。那场规模盛大的棚改计划,既改善了老百姓的居住环境,也完美地消化了市场库存,更拉动了经济增长。
棚改的威力大家已经见识过了,相信老旧小区改造不会让人失望,今年开始,这类房子有望价值重估。
当然,具体到个人的决策上,仍然需要谨慎,因为政府的投资是有限的,不可能在短期内惠及所有老旧小区,落实方面一定会有选择和取舍。
我认为,如果要购买“老破小”物业,一定要铭记这样几个原则:
必须是大城市,只有大城市,房价才会足够贵,不贵的城市,大家都很挑剔,老破小是没有人关注的。
必须是市中心,有江的要沿着江买,有中轴线的沿着中轴买,有CBD的靠着CBD买。这些地段往往象征着城市形象,政府不会允许太差,会因为维护城市形象的考虑,给这些地段的老房子“穿衣戴帽”,但其他地区的房子老了,就没那么容易沾到政府的光了。
以广州为例,“老破小”的首选毫无疑问就是位于中轴线的六运小区,这里占据天河CBD最中心的地理位置,是广州城市形象的重要组成部分,政府不会允许这个地方太差,而一般小区是没有这种待遇的。
必须要品相较好,老破小参差不齐,一定要慢慢看、认真挑,找一些建筑质量好、户型结构好的房子,最好是有物业公司管理的小区,品相太差的不能要。
有优质学位更好,比如在北京,老破小几乎和学区房是一个名词了,很多高大上的洋房在学区房面前,简直就是渣。上海广州深圳也一样,那些带优质学位的老破小,溢价至少超过市场价的20%,价格异常的坚挺。
所以,老破小,不是不可以买,特别是中央要求加大老旧小区改造的当下,的确是一个千载难逢的契机。
但同时也要注意到,“老破小”是一个小众市场,只有在大城市、中心区、房价极贵的情况下,其价值才是可持续的。