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写字楼空置率排名!这些城市,买房要小心

孙不熟团队 城市战争 2023-03-23

◎城市战争(ID:sunbushu123) |  小鱼

近日,贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》,引起广泛热议,关于报告的分析,可以点击这里:《住房空置率排名!南昌最高,深圳最低》。


其实,住宅空置率只能反映表面的供求关系,对深层次的趋势变化,还需要观测另一个指标,那就是写字楼的空置率排名。


因为写字楼直接反映产业的发展趋势,而产业才是决定楼市的根本性力量,毕竟人是跟着产业走的,平均购买力也是由产业决定的。


近日,国际知名房地产咨询机构仲量联行发布了2022《中国办公楼租赁指南》和《中国40城办公楼市场指数》等研究报告。(注:未统计中国台北写字楼市场)


揭晓了全国各大城市甲级写字楼的存量、租金、空置率等情况。


先说重点:


甲级写字楼存量排名,上海以1509万方的体量排名全国第一。


其次是北京(1085万方)、深圳(1081万方)、香港(925万方)、广州(723万方)、成都(397.3万方)、重庆(343万方)、杭州(256万方)、南京(237万方)、武汉(230万方)。


甲级写字楼租金排名,香港以515元/m²/月排名全国第一。


其次是北京(328元/m²/月)、上海(233/m²/月)、深圳(194/m²/月)、广州(155/m²/月)、杭州(135/m²/月)、南京(111//m²/月)、武汉(95/m²/月)、成都(93/m²/月)、重庆(77/m²/月)。


甲级写字楼空置率排名香港9.6%,全国最低。


北京空置率9.8%,取代广州成为内地城市中空置率最低的。


上海空置率17%,广州16%,深圳21%。


除了北上广深和香港,其他城市的空置率全部超过20%。


主要城市中,有两个城市的空置率超过40%,分别是青岛(48%)、天津(42%)


另有沈阳(38%)、厦门(34%)、南京(30%)、武汉(34%)、长沙(34%)、厦门(34%)、西安(33%)等城市的空置率超过30%。


一般来说,写字楼空置率维持在10%~20%区间,是比较合理的。


低于10%,会被认为过低,影响产业选择租赁空间的多样性,“物尽其用”只是理想状况,“适度空置”是完全有必要的。


20%,则是一道警戒线,如果空置率超过这个红线,就可能会过剩。


超过30%,就属于比较明显的过剩了。



01

各城市写字楼存量排名


来源:仲量联行2022《中国办公楼租赁指南》


据仲量联行统计,上海、深圳、香港、北京、广州甲级写字楼存量居全国前五,显示出一线城市的高端服务业体量全国领先,与其经济实力相匹配。


有3个城市值得一说,分别是深圳、杭州、苏州。


如果把今年的新增供应量算上,深圳的甲级写字楼体量已超过了北京。深圳这几年房价涨得很多,很担心产业外流,所以疯狂建写字楼,导致存量、空置率都很高,但好处是:租金稳住了。


如果你去到深圳,尤其是南山区、福田区,真的有一种遍地“种楼”的既视感。


所以,深圳房价、房租虽然很高,但写字楼的租金比较低,即使是深圳湾这样的地方,也有大量租金只要100多元的写字楼。


杭州这几年新经济搞的比较好,上市公司也比较多,但甲级写字楼体量明显不如成都、重庆、武汉、南京等城市,只与厦门相当。


有观点认为,杭州的产业结构与北上广不一样,因为它的产业大多是下沉到产业园区,而不是像北上广那样上浮到CBD的,所以杭州的企业对写字楼的需求不是太大。


一般什么样的企业最依赖写字楼呢?跨国公司、央企、地方国企、服务业企业都喜欢扎堆在CBD的写字楼,而这些企业,往往聚集在北上广这样的门户城市,杭州是个民营经济为主体的城市,对写字楼的需求当然不会太高。


苏州是个典型的工业强市,对CBD的需求也不会太高,但甲级写字楼体量仍然超过天津、宁波、青岛等重点城市。


不过,苏州常住人口接近1300万超过了郑州、杭州等重点省会城市,而且苏州民富程度高,未来高端服务业还有较大增长空间。


值得一说的是,从甲级写字楼未来供应量看,深圳、上海、广州、成都位居前四,说明这些城市的商务区仍然在膨胀,继续巩固城市多中心格局。


02

各城市写字楼租金排名


以下是量联行发布的,中国内地主要城市二季度甲级写字楼租金情况:


来源:仲量联行2022《中国办公楼租赁指南》


据仲量联行报告显示,写字楼租金排名TOP10城市是:香港、北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、南京、武汉、成都。


大家知道,甲级写字楼的租户主要来自金融、TMT、专业服务等行业,以及各类总部企业,这些行业大多属于高收入行业,对CBD的办公环境十分依赖。


因此,甲级写字楼租金的排名,直观反映一个城市高端服务业发展水平。


其中,青岛的甲级写字楼租金水平相对较高,但写字楼体量却在21个重点城市中最少。


杭州甲级写字楼体量不算大,但写字楼租金水平和城市房价水平一样,在主要城市中是较高的,说明杭州上市公司多对租金承受能力还是较强的。


从租金同比变化看, 武汉、广州、南京的跌幅较大。



03

各城市写字楼空置率排名


下面是仲量联行发布的,中国内地主要城市二季度甲级办公楼空置率情况:



从上图可以看到,空置率最低城市易主,北京以9.8%写字楼空置率成为中国内地重点城市中最低水平。


其次是广州(16%)、上海(17%),其他城市空置率则全部超20%。


此前广州甲级写字楼空置率长期在10%以内,此次升至16%,主要原因是供应量加大。


据仲量联行报告指出,上半年广州有5座甲级办公楼竣工,为市场带来约25万㎡新增供应量。


此外,上半年某头部互联网企业逐步迁出珠江新城并搬入其自建总部,该企业过去租赁的、合计逾5万平方米的甲级办公空间被推出市场。


也就是说,上半年写字楼新增供应量至少达30万方,再加之上半年疫情对经济的影响,市场租赁需求以及企业扩张速度均明显放缓,导致写字楼空置率短暂飙升。


不过,据仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行等多家机构发布的报告显示,上半年广州的大宗交易持续活跃,说明市场仍看好广州的商业地产。


据世邦魏理仕统计,2022年上半年,广州房地产市场共录得12单大宗投资成交,总成交金额约86亿元,已达2021年全年成交总额的71%。


其中85%的成交金额来自六宗写字楼成交,分布在琶洲、珠江新城、金融城、天河智慧城和思科智慧城等主要商务片区👇


数据来自南方都市报、克尔瑞,仅供参考


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