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一二线城市空置率,集体突破两位数!但大宗交易仍然活跃

孙不熟团队 城市战争 2023-03-23
◎城市战争(ID:sunbushu123) |  小鱼
大家有没有发现?最近各大城市的写字楼租金,明显跌了

最近我随朋友找办公室,发现珠江新城某甲级写字楼的一间办公室,年初报价月租3万,现在跌到没朋友,1.9万就可以租到。


据中介说,虽然业主不愿意降价,但办公室已经空了大半年了,一直没租出去,不得不忍痛大降价。


这不是个例,一个做共享办公的销售告诉我,珠江城、高德置地、利通广场,甚至周大福金融中心、IFC的共享办公空间,也都出现了明显的空置与降价,原本满租的状态不复存在。


如果说房价反映的是一座城市未来的估值,那么写字楼租赁市场,则反映的是一座城市当下的价值,特别是高端服务业的发展水平。
下面就来看看主要城市写字楼的租赁市场。

01
主要城市写字楼租金
相比2019年跌了多少?

近日,知名商业地产研究机构世邦魏理仕发布了多个大城市2022年上半年写字楼市场报告。(万亿城市中,苏州、天津、宁波、青岛、无锡、长沙、佛山、济南、合肥、福州、泉州、南通、东莞等城市数据暂无)
下面来看看主要城市的写字楼租金、空置率排名👇

注意,以上口径包含甲级、乙级写字楼,所以统计的租金水平要比单纯的甲级写字楼要低。
截至6月末,写字楼平均租金超过100元/月/㎡的城市有北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、郑州。
其中,北京写字楼的平均租金超过了300元/月/㎡,稳居中国内地商务第一城,但相比疫情之前的2019,整体租金水平下降了26.9%。
上海以278.8元/月/㎡排名内地城市第二,与北京差距不算太大,与2019年相比,整体租金水平下降了6%。
深圳以185.5/月/㎡排名内地城市第三,与北京、上海的差距较大。与2019年相比,整体租金水平下降了10.3%。
广州157.7/月/㎡,相比2019年下降7.2%。
杭州117.5/月/㎡,相比2019年下降7.8%。
另外,南京写字楼租金水平116.1/月/㎡,郑州102.5/月/㎡,成都83.8/月/㎡。
整体而言,北京上海平均租金达到300元/月/㎡,显著拉开和其他城市的距离,显示其高端服务业的水平更高。
北京上海的写字楼,承接着全国最多的央企、外企办公,这些企业对租金的承受力较高,所以租金水平也显著高于其他城市。
广深写字楼的租金水平,与北京上海存在较大差距,但与二线城市相比,仍保持一定的领先优势。

02
主要城市写字楼空置率排名
武汉最高广州最低

相较于租金,写字楼空置率是一个更受关注的话题。
根据世邦魏理仕统计,上半年四个一线城市以及杭州、南京、郑州、武汉、成都、重庆、西安等重点城市,写字楼空置率集体突破两位数👇
其中武汉的空置率最高,达到41.1%,这与武汉的供应量大有一定关系。
另外,西安、重庆、南京的空置率也都超过25%。
以空置率低而著称的广州数据如何呢?
虽然广州的空置率在主要城市中仍然是最低的,但此次也飙升至14%。
要知道,前几年,广州写字楼空置率的一直在10%以下,甚至一度保持在5%左右。
以下是广州近几年的空置率变化👇

以上是戴德梁行发布的数据,从2018年到2021年,广州写字楼空置率一直都是个位数!


而14.9%的空置率,可以说是广州近五年的最高值了!


那么,广州写字楼空置率上升的原因几何?
首先是供应量上升了。
2022上半年广州写字楼新增供应量达到30.5万㎡,供应量同比下降11%;净吸纳量为7.4万㎡,同比下降76%,吸纳量回落,推升全市空置率上升。
这几年随着像琶洲、金融城、鱼珠等新兴商务区的写字楼陆续交付,推升市场存量。
加之疫情对经济的影响,以及房地产、互联网、游戏等行业受到监管政策影响,行业扩张放缓了,广州是全国游戏行业、以及互联网产业的重镇,因此租赁市场需求放缓,进而推高了写字楼整体空置率。
不过,广州市场仍有亮点,据世邦魏理仕报告显示,金融、TMT、消费品制造业和专业服务业等行业需求比较活跃,受广州期货交易所带动,金融业中的非银金融—如基金及证券类均积极布局广州。
以此来看,从“守门员”广州的写字楼空置率来看,中国(内地)大城市写字楼空置率集体迈过了14%。
当然,写字楼的空置率也不是越低越好,而是说空置率需要控制在一定范围内,我认为10%到20%之间,是一个比较合理的水平。
空置率过低的话,企业租赁办公楼的选择就太少,而且租金上涨压力太大,抬高城市的营商成本。
空置率过高的话,属于重复建设、浪费宝贵土地资源,而且写字楼运营商赚不到钱,也难以保证写字楼的品质,拉低城市营商环境的档次。
从上半年写字楼供应量来看,武汉夺得第一,这也是武汉空置率最高的原因,供应量较多的还有深圳和广州。
从写字楼净吸纳量来看,上海、深圳、武汉、广州、西安靠前。
03
上半年哪些行业租赁需求高?
还是金融行业最多金

以下是主要城市写字楼上半年的租户结构👇

经济形势不好,但金融行业风景独好。
从上图可以看出,上半年在北京、上海、广州、南京、武汉等门户属性较强的城市,其金融业成为上半年租赁最活跃的行业。
其中,广州上半年写字楼市场大宗交易频现,买家也大部分是金融机构,大家可以看看这篇文章:疯狂抄底!出一栋卖一栋!珠城卖了一栋!琶洲卖了三栋
深圳的金融业也十分发达,不过TMT行业租赁需求占主导。
04
各城市写字楼大宗交易
广州暴增,其他城市锐减

租金下跌,空置率攀升,但大宗交易仍然很活跃。
大宗交易的资产类别主要划分为写字楼、工业/物流、零售、研发办公、租赁公寓、酒店、数据中心、综合体等。
根据第一太平戴维斯发布的数据显示,上半年大宗交易仍然集中在上海、北京、广州、深圳这些高端服务业发达的一线城市,最受欢迎的二线城市则包括环沪、莞佛、成渝汉等城市。
大宗交易市场仍然以投资买家占主导,数据显示,2022上半年投资买家占到65%,自用买家则占到35%,不过二者的差距有缩小的趋势。
其中自用买家主要来自互联网、科技、能源企业。
对于互联网科技企业来说,买楼不仅是自用,也是一种资产配置,要知道写字楼号称“垂直印钞机”,是银行体系、资本市场都非常看重的优质资产,行业不景气的时候,企业可以卖楼来回血。
来看看主要城市的大宗交易数据:
从上图可以看到,大部分城市的大宗交易额都在锐减,只有广州的大宗交易暴增。
具体来看,上海的大宗交易成交额在全国遥遥领先,其次是北京,深圳、广州。
2022年上半年上海大宗交易成交额332亿元,同比下跌34.9%,北京下跌74%,二线城市合计下跌4.76%,深圳同比持平,广州同比上升257%。
2022年上半年,广州大宗交易成交额达到93亿元,同比上涨257%!主要来自写字楼成交。
根据广州中原研究发展部统计,2022年上半年广州一手写字楼成交区域主要来自天河、海珠、南沙、花都,一手写字楼成交热门板块TOP5为珠江新城、金融城、琶洲、芳村、花都区府。


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