◎城市战争（ID：sunbushu123） | 小鱼大家有没有发现？最近各大城市的写字楼租金，明显跌了。最近我随朋友找办公室，发现珠江新城某甲级写字楼的一间办公室，年初报价月租3万，现在跌到没朋友，1.9万就可以租到。
据中介说，虽然业主不愿意降价，但办公室已经空了大半年了，一直没租出去，不得不忍痛大降价。
这不是个例，一个做共享办公的销售告诉我，珠江城、高德置地、利通广场，甚至周大福金融中心、IFC的共享办公空间，也都出现了明显的空置与降价，原本满租的状态不复存在。
如果说房价反映的是一座城市未来的估值，那么写字楼租赁市场，则反映的是一座城市当下的价值，特别是高端服务业的发展水平。近日，知名商业地产研究机构世邦魏理仕发布了多个大城市2022年上半年写字楼市场报告。（万亿城市中，苏州、天津、宁波、青岛、无锡、长沙、佛山、济南、合肥、福州、泉州、南通、东莞等城市数据暂无）注意，以上口径包含甲级、乙级写字楼，所以统计的租金水平要比单纯的甲级写字楼要低。截至6月末，写字楼平均租金超过100元/月/㎡的城市有北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、郑州。
其中，北京写字楼的平均租金超过了300元/月/㎡，稳居中国内地商务第一城，但相比疫情之前的2019，整体租金水平下降了26.9%。上海以278.8元/月/㎡排名内地城市第二，与北京差距不算太大，与2019年相比，整体租金水平下降了6%。深圳以185.5/月/㎡排名内地城市第三，与北京、上海的差距较大。与2019年相比，整体租金水平下降了10.3%。广州157.7/月/㎡，相比2019年下降7.2%。杭州117.5/月/㎡，相比2019年下降7.8%。另外，南京写字楼租金水平116.1/月/㎡，郑州102.5/月/㎡，成都83.8/月/㎡。整体而言，北京上海平均租金达到300元/月/㎡，显著拉开和其他城市的距离，显示其高端服务业的水平更高。北京上海的写字楼，承接着全国最多的央企、外企办公，这些企业对租金的承受力较高，所以租金水平也显著高于其他城市。广深写字楼的租金水平，与北京上海存在较大差距，但与二线城市相比，仍保持一定的领先优势。根据世邦魏理仕统计，上半年四个一线城市以及杭州、南京、郑州、武汉、成都、重庆、西安等重点城市，写字楼空置率集体突破两位数👇
其中武汉的空置率最高，达到41.1%，这与武汉的供应量大有一定关系。虽然广州的空置率在主要城市中仍然是最低的，但此次也飙升至14%。要知道，前几年，广州写字楼空置率的一直在10%以下，甚至一度保持在5%左右。以上是戴德梁行发布的数据，从2018年到2021年，广州写字楼空置率一直都是个位数！
而14.9%的空置率，可以说是广州近五年的最高值了！
2022上半年广州写字楼新增供应量达到30.5万㎡，供应量同比下降11%；净吸纳量为7.4万㎡，同比下降76%，吸纳量回落，推升全市空置率上升。这几年随着像琶洲、金融城、鱼珠等新兴商务区的写字楼陆续交付，推升市场存量。加之疫情对经济的影响，以及房地产、互联网、游戏等行业受到监管政策影响，行业扩张放缓了，广州是全国游戏行业、以及互联网产业的重镇，因此租赁市场需求放缓，进而推高了写字楼整体空置率。不过，广州市场仍有亮点，据世邦魏理仕报告显示，金融、TMT、消费品制造业和专业服务业等行业需求比较活跃，受广州期货交易所带动，金融业中的非银金融—如基金及证券类均积极布局广州。以此来看，从“守门员”广州的写字楼空置率来看，中国（内地）大城市写字楼空置率集体迈过了14%。当然，写字楼的空置率也不是越低越好，而是说空置率需要控制在一定范围内，我认为10%到20%之间，是一个比较合理的水平。空置率过低的话，企业租赁办公楼的选择就太少，而且租金上涨压力太大，抬高城市的营商成本。空置率过高的话，属于重复建设、浪费宝贵土地资源，而且写字楼运营商赚不到钱，也难以保证写字楼的品质，拉低城市营商环境的档次。从上半年写字楼供应量来看，武汉夺得第一，这也是武汉空置率最高的原因，供应量较多的还有深圳和广州。从写字楼净吸纳量来看，上海、深圳、武汉、广州、西安靠前。从上图可以看出，上半年在北京、上海、广州、南京、武汉等门户属性较强的城市，其金融业成为上半年租赁最活跃的行业。深圳的金融业也十分发达，不过TMT行业租赁需求占主导。大宗交易的资产类别主要划分为写字楼、工业/物流、零售、研发办公、租赁公寓、酒店、数据中心、综合体等。
根据第一太平戴维斯发布的数据显示，上半年大宗交易仍然集中在上海、北京、广州、深圳这些高端服务业发达的一线城市，最受欢迎的二线城市则包括环沪、莞佛、成渝汉等城市。大宗交易市场仍然以投资买家占主导，数据显示，2022上半年投资买家占到65%，自用买家则占到35%，不过二者的差距有缩小的趋势。对于互联网科技企业来说，买楼不仅是自用，也是一种资产配置，要知道写字楼号称“垂直印钞机”，是银行体系、资本市场都非常看重的优质资产，行业不景气的时候，企业可以卖楼来回血。从上图可以看到，大部分城市的大宗交易额都在锐减，只有广州的大宗交易暴增。具体来看，上海的大宗交易成交额在全国遥遥领先，其次是北京，深圳、广州。2022年上半年上海大宗交易成交额332亿元，同比下跌34.9%，北京下跌74%，二线城市合计下跌4.76%，深圳同比持平，广州同比上升257%。2022年上半年，广州大宗交易成交额达到93亿元，同比上涨257%！主要来自写字楼成交。根据广州中原研究发展部统计，2022年上半年广州一手写字楼成交区域主要来自天河、海珠、南沙、花都，一手写字楼成交热门板块TOP5为珠江新城、金融城、琶洲、芳村、花都区府。