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北上广深的房价,在全球可以排到第几?

孙不熟团队 城市战争 2023-03-23


◎城市战争(ID:sunbushu123) |  安十一

北上广深的房价高,这是大家都知道的。


但是,到底高到什么程度?在全球算什么水平?可能大家就不太有具体概念。


正巧近日,经济学家任泽平发布了《全球一线城市房价比较:2022新版》,我们不妨从中一窥,北上广深的房价全球水平。


报告选取的样本是,具有代表性的全球核心城市,包括纽约、伦敦、东京、北京、上海、广州、深圳、香港等。


房价数据,来源于全球最大的生活信息网站Numbeo。


先说重点:


如果比较市中心区域的房价(按使用面积计算),全球房价最贵的城市是中国香港。


全球第二名是北京,第三名是深圳,第四名是上海,第五名是首尔。


广州房价相对友好,但市中心的房价也排到全球第八。


被誉为全球一线城市的纽伦巴在这些城市面前,已经成为弟弟。


不过,若单论豪宅市场,北上广深的豪宅单价比之纽约、伦敦,仍然有较大差距。


所以出现了一个有趣现象,北上广深港等中国城市(市中心)的房屋均价,已经超过纽伦,但顶豪价格低于纽伦。


房贷压力方面,北上广深的居民房贷压力居世界前列,居民抵押贷款占收入比例超280%,是纽约、伦敦、东京的3-4倍。


此外,北上广深的房子租金回报率均不足2%,仅位列全球TOP7,低于纽约、伦敦、东京。


下面我们展开说说。



01

按市中心房价来排名

港京深沪,居全球TOP4


在正式比较全球一线城市房价之前,我们要知道,中国内地和全球很多地方的住房统计口径是不一样的。


中国内地住房面积统计口径一般为建筑面积,包括公摊面积、墙体占用面积、使用面积,而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。


如中国香港是套内面积,套内面积=建筑面积-公摊面积,美国、英国、韩国等是使用面积,使用面积=套内面积-墙体占用面积。


报告认为:“一般而言,套内面积约为建筑面积的80%,使用面积约为建筑面积的70%。”


为统一口径,换算为使用面积后,全球一线城市中心区域的房价排名如下。👇



换算为使用面积后,全球一线城市中心区域,房价最高的是,香港市中心,实际房价约为27万元/平方米,远超其他小伙伴。


第2,北京市中心,实际房价为192566元/平方米,仅次于中国香港,为我国内地最高;


第3,深圳市中心,实际房价为177795元/平方米;


第4,上海市中心,实际房价为177305元/平方米;


第5,首尔市中心,实际房价为150948万元/平方米;


而我国另一座一线城市——广州,房价相对友好,实际房价为132428元/平方米,但也排到全球第八。


其他排名靠前的全球一线城市还有:


新加坡市中心,实际房价约13-15万元/平方米;

费利蒙、伦敦、苏黎世,中心实际房价约11万元/平方米;

纽约皇后区,实际房价约9.9万元/平方米。


02

按外围区房价来排名

港京沪,居全球TOP3


以上是市中心的房价排名,我们再来看看外围区域的排名


这里的外围区域,报告定义为距离市中心8公里左右的区域。


“具体来看,北京中心区指东城区和西城区,外围区指四环与五环之间区域;

上海中心区指内环,外围区指中环与外环之间区域;


纽约中心区指曼哈顿中城和下城,外围区指距离曼哈顿8公里左右区域;

伦敦中心区指伦敦一区,外围区指三区与四区之间。”


那么,全球一线城市外围区域的房价排名如何呢?👇



换算为使用面积后,全球第一名,还是中国香港,外围区域实际房价超18万元/平方米,还是远超其他小伙伴;


全球第2名,还是北京,外围区域实际房价为109035元/平方米;


全球第3名,上海,外围区域实际房价为93048元/平方米;


全球第5名,深圳,外围区域实际房价为73444元/平方米;


广州外围区,排名全球第16,外围区域实际房价为58644元/平方米。


其他排名靠前的还有,首尔外围区域、日内瓦外围区域、特拉维夫-雅法外围区域、苏黎世、慕尼黑、新加坡、旧金山,实际房价在6-8万元/平方米。


所以,放眼全球,无论市中心还是外围区域,我国北上深房价之高,都属世界前列。



03

单论豪宅的话

北上深,与纽伦还有较大差距


报告还发现了一个有趣现象。


换算为可比的使用面积后,北上广深中心区的顶级豪宅单价,普遍低于国外一线大城市。


去年底,英国伦敦拍出百万单价的豪宅!


据英媒报道,这是一套4室公寓,位于前身为“旧战争办公室”的英国二级历史建筑、伦敦地标性建筑The OWO项目里。


去年底,这套公寓以每平方英尺1.1万英镑的价格成交,折合人民币,每平方米的售价高达101.22万元!


我们再来看,纽约。


纽约中心区最贵的豪宅,是位于曼哈顿中城的公园大道432号,单价约48.3万元/平方米。


而我国一线城市的豪宅呢?


广州第一豪宅,位于珠江新城CBD的汇悦台,单价约27万元/平方米,以使用面积算,单价约为38.6万元/平方米;


上海浦东中心区,最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品,单价约25.7万元/平方米,以使用面积算,单价为36.7万元/平方米;


深圳第一豪宅,深圳湾壹号,单价约23万元/平方米,以使用面积算,单价约为32.9万元/平方米;


北京市中心最贵的豪宅,西单上国阙、中海凯旋等,单价约18万万元/平方米,以使用面积算,单价约为25.7万元/平方米。



04

北上广深的房贷压力

是纽约、伦敦的三倍多


既然说到了买房,那少不了房价涨幅、房贷、利率的话题。


报告指出,2009年Q1-2022年Q1,北上广房价上涨超3.5倍,高于全国平均。


放眼国际,核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。


所以,核心城市的房产也成了资产配置的大热门。


但是!各地收入、房贷利率等不同,要综合考虑。


我们不妨再来比较下,全球一线城市的房贷负担,报告用“抵押贷款占收入比例”来表示。


据Numbeo定义,抵押贷款占收入比例,指每月抵押贷款与家庭收入的比率,越低越好。👇



据Numbeo的数据,2022年在全球主要的482个城市中,北京、深圳、上海、广州的居民抵押贷款占收入的比例,分别为422.78%、353.96%、348.33%、284.27%,分别高居第九、第十三、第十四、第二十六。


而伦敦、东京、纽约的呢?


居民抵押贷款占收入的比例,分别为92.59%、74.5%、68.09%,排在全球150名开外。


简而言之,北上广深的居民房贷压力也居世界前列,居民抵押贷款占收入比例超280%,是纽约、伦敦、东京的3-4倍。


伴随着高房贷压力的是,较高的房价收入比。


房价收入比,为每套房屋销售价格中位数与家庭年收入中位数之比,反映的是居民家庭对房价的支付能力。


比值越高,支付能力越低。


在计算房价收入比的时候,我们要明确国内外的房屋持有费用不同。


国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高,持有成本明显高于中国内地。


报告假设居住30年,将这30年的持有费用按照假定5%的折现率计入房价,计算折现后的房价收入比。


考虑到持有费用,并以使用面积算,纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、18、12。


北上广深的市中心房价收入比分别为55、46、35、32,是纽约、东京两倍以上。👇




总体而言,北上广深的房贷压力、买房压力,远大于纽约、东京、伦敦等城市。



05

北上广深住宅的租金回报率

到底有多低?


看过了房价比较,我们再来比较下租金回报率。


大家知道,租金回报率是住房每年租金与售价的比值,租金回报率越高意味着买房靠收租回本的时间就越早。


这是全球一线城市中心区域的租金回报率。👇



这是全球一线城市外围区域的租金回报率。👇



全球主要城市中,租金回报率最高的是纽约。


据Numbeo2022年5月数据,纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.62%、5.82%。


第2,伦敦市中心与外围区的租金回报率分别为3.23%、4.60%;


第3,东京,市中心与外围区的租金回报率分别为2.75%、2.54%;


而我国的上海、北京、广州、深圳呢?


租金回报率不足1.9%,仅位列全球TOP7,低于纽约、伦敦、东京。


5月,上海、北京、广州、深圳,市中心租金回报率分别为1.81%、1.49%、1.34%、1.05%,外围区租金回报率分别为1.95%、1.61%、1.44%、1.28%。


当然,考虑到我国居民收入统计不全、高经济增速等情况,房价收入比、租金回报率等数据国际可比性并不高。


但报告的各项数据,也具有一定的参考价值,反映出了一些现象。


如果想投资内地一线城市,纠结上海VS北京,广州VS深圳,大家可以参考一下这些数据。


比如上海房价没有北京高,但租金回报率比北京高,性价比更高;


广州房价没有深圳高,但租金回报率比深圳高,性价比更高。


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