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疯狂购地近600亿!地铁公司正在“豪赌”TOD

孙不熟团队 城市战争 2023-03-23

◎城市战争(ID:sunbushu123) |  小鱼


最近两年来,在土拍市场上,民营房企正在逐渐退场。


与此同时,被称为“央国平”的央企、国企、城投平台成为了土拍市场的绝对主角。


众多地方国企中,还有一个身影悄然登上“舞台”。


那就是地铁公司是的,他们也来房地产搞副业啦!


下图为2022年1-9月拿地金额进入全国100强的地铁公司:


中指研究院数据显示,2022年1-9月,包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团,拿地总金额高达585亿元接近600亿元。


而且广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁甚至还跻身全国拿地30强。


585亿元,堪称大手笔,地铁公司入场房地产,给低迷楼市带来一股新势力。


这意味着,地铁公司将把“站城一体化开发”的TOD模式推向新的高潮。


根据国家发展改革委7月12日印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》(以下简称《方案》),明确提出支持TOD模式,打造站城融合综合体。


所谓TOD即以公共交通为导向的开发(TOD)模式,打造站城融合综合体,鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。 


在此意义上,《方案》也成为地铁公司进行TOD开发的政策依据。

近年来,北上广深等大城市都在交通站场区域打造大型商务区,如上海虹桥、香港西九龙、深圳北站等站城TOD,效果显著。

以此为信心,各大城市的地铁公司正在开启一场针对TOD的“豪赌”。


01

深圳地铁、广州地铁拿地有多猛?

先来看看地铁公司搞房地产副业的2个佼佼者,分别是深圳地铁和广州地铁。

以下是深圳2022年第三批集中供地土拍结果:



2022年深圳第三批集中供地共出让7宗地块,有6宗成交、1宗流拍。


其中2宗拍至最高限价成交,4宗以底价成交,这场土拍一大亮点是,深圳地铁一口气拿下坪山三宗地,共计花费60.38亿,占深圳第三批土拍总金额的57%。


一句话说就是,拍出6宗地块,深圳地铁一家房企就拿走一半。


再看看广州,2022年广州首轮土拍共出让18宗地块,成交了17宗,其中广州地铁共花费165亿元拿下4宗地块,4宗地165亿元的成交额占总成交的48%,堪称大手笔。


下图为2022年广州首轮土拍成交结果:



除了看拿地金额,房企新增货值也是一项重要指标:


2022年1-9月,广州地铁以542亿元新增货值排名全国房企第14位,深圳地铁(468亿)排名第15位,广州地铁、深圳地铁的新增货值均超过龙湖集团、中国金茂。


数据显示,深圳地铁已经把自己干成了深圳第二大房企,作为深圳地铁集团全资子公司的“深铁置业”,2022年前9个月销售额达178.89亿,排名深圳房企第二名。


广州地铁则起步比深圳地铁晚一些,在广州2022年前9个月TOP20榜单中,没有广州地铁身影。





02

地铁公司拿地排行榜

哪些城市的地铁公司拿地最多呢?


下面是2021年拿地金额进入全国100强的地铁公司:



如上图所示,2021年深圳地铁拿地金额达到242亿元,在全国地铁公司中排名第一,还跻身全国房企拿地金额30强。深圳地铁在房地产还有个身份也被大众熟知,深圳地铁是万科的最大股东,持有32.43亿股股份,占万科总股本27.91%。


2021年,广州地铁拿地金额117亿元,在全国房企中排名第62位,在地铁公司中排名第二,广州地铁还有个身份,那就是越秀地产的第二大股东,持股比例19.9%。


除了深圳地铁、广州地铁,2021年还有成都轨道交通、厦门轨道交通、杭州地铁拿地金额进入全国100强。


再看看2022年1-9月拿地金额进入全国100强的地铁公司:


2022年1-9月,拿地金额进入100强的地铁公司共有8家,分别是广州地铁(拿地金额165亿)、厦门轨交(125亿)、深圳地铁(98亿)、杭铁集团(51亿)、沈阳地铁(43亿)、合肥轨交(37亿)、苏州轨交(35亿)、南京地铁(31亿)。


仅这8家地铁公司,拿地金额就达到585亿元,而且他们的排名均出现上升。


除了以上提到的这些地铁公司,还有武汉地铁、南宁轨道交通、昆明轨道交通近年来也有布局地产业务。



03

地铁公司为何要搞房地产?

地铁公司为什么要搞房地产?有人第一反应认为是为了托底地方楼市,这样想有一点道理,但格局还是太小了。


下面为大家分析出2个主要原因。


第一个原因,几乎所有地铁公司单纯靠卖票都是亏损的,大家知道,地铁可是一项惠民工程,票价普遍都比较亲民,而且对城市产业也具有推动作用,地铁一响黄金万两的观念早已深入人心,但地铁真的很烧钱,运营、维护成本都是相当高的。

因此,这就需要找到一个赚钱的业务来“养活”地铁开支,而地产综合开发就是其中一条较好的路径,前有香港、深圳等城市地铁早已试水成功。

此外,地铁公司开发房地产业务,也具备天然优势,起码掌握了地铁开发时间进程和线路优势,而且地铁房在楼市里也具有较强优势,因此被称为是“稳赚不赔”的业务。

地铁公司营收几何?下面以24个样板公司为例。


据统计,2021年从24个城市地铁公司的营收利润情况来看,在不计算政府补贴的情况下,仅5家地铁公司实现了正收益,分别为深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁。


图源:界面新闻


如上图,2021年北京地铁的主体公司北京基础设施投资有限公司(简称京投)获得214.66亿元政府补助,因此归母净利润才达到24.54亿元,扣除补贴的话,亏损额还是比较大的。


此外,苏州轨道交通、青岛地铁、成都轨道交通获得的政府补贴也都超过60亿元,宁波、南京、长沙、天津等城市地铁公司获得补助都超过30亿元。


其中,深圳地铁获得政府补助较少,只有1.37亿元,而净利润达到29.97亿元,成为内地最赚钱地铁公司。


深圳地铁为什么最赚钱?主要靠房地产开发,数据显示,深圳地铁2021年实现营收163.97亿元,利润总额29.66亿元,其中站城一体化开发收入达95.71亿元,占总营收58.67%,而卖票收入为39.18亿元,仅占23.9%。



地铁公司为什么要搞房地产开发?最早还是来源于香港地铁的成功经验。


港铁集团已经在轨道+物业的模式上深耕多年。


据媒体报道,港铁从上世纪90年代开始,就推进土地开发与地铁建设的联动整合的模式。此后,港铁与香港特区政府签署了特许经营协议,通过修建和运营铁路换取铁路沿线地块专属开发权。


凭借轨道+物业的模式,香港地铁被称为全球最会赚钱的地铁公司。


第二个原因,当下TOD成为造城新模式,而TOD又具备开发难度大、周期长等特点,因此对房企的资金实力、开发工程的实力要求也更高,这时候有国资背景、开发实力强的地铁公司就更有资格来打造TOD物业了。


总的来看,地铁公司进军房地产主要还是打造TOD(站城一体化)模式,在产品方面也不需要太担心,相比地铁管网工程,地产开发的复杂程度不见得更高,交给地铁公司运营,最终也肯定能保证交付。


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