疯狂购地近600亿！地铁公司正在“豪赌”TOD
◎城市战争（ID：sunbushu123） | 小鱼
最近两年来，在土拍市场上，民营房企正在逐渐退场。
与此同时，被称为“央国平”的央企、国企、城投平台成为了土拍市场的绝对主角。
众多地方国企中，还有一个身影悄然登上“舞台”。
那就是地铁公司，是的，他们也来房地产搞副业啦！
下图为2022年1-9月拿地金额进入全国100强的地铁公司：
中指研究院数据显示，2022年1-9月，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额高达585亿元，接近600亿元。
而且广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁甚至还跻身全国拿地30强。
585亿元，堪称大手笔，地铁公司入场房地产，给低迷楼市带来一股新势力。
这意味着，地铁公司将把“站城一体化开发”的TOD模式推向新的高潮。
根据国家发展改革委7月12日印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》（以下简称《方案》），明确提出支持TOD模式，打造站城融合综合体。
所谓TOD即以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。
在此意义上，《方案》也成为地铁公司进行TOD开发的政策依据。
近年来，北上广深等大城市都在交通站场区域打造大型商务区，如上海虹桥、香港西九龙、深圳北站等站城TOD，效果显著。
以此为信心，各大城市的地铁公司正在开启一场针对TOD的“豪赌”。
01
深圳地铁、广州地铁拿地有多猛？
先来看看地铁公司搞房地产副业的2个佼佼者，分别是深圳地铁和广州地铁。
以下是深圳2022年第三批集中供地土拍结果：
2022年深圳第三批集中供地共出让7宗地块，有6宗成交、1宗流拍。
其中2宗拍至最高限价成交，4宗以底价成交，这场土拍一大亮点是，深圳地铁一口气拿下坪山三宗地，共计花费60.38亿，占深圳第三批土拍总金额的57%。
一句话说就是，拍出6宗地块，深圳地铁一家房企就拿走一半。
再看看广州，2022年广州首轮土拍共出让18宗地块，成交了17宗，其中广州地铁共花费165亿元拿下4宗地块，4宗地165亿元的成交额占总成交的48%，堪称大手笔。
下图为2022年广州首轮土拍成交结果：
除了看拿地金额，房企新增货值也是一项重要指标：
2022年1-9月，广州地铁以542亿元新增货值排名全国房企第14位，深圳地铁（468亿）排名第15位，广州地铁、深圳地铁的新增货值均超过龙湖集团、中国金茂。
数据显示，深圳地铁已经把自己干成了深圳第二大房企，作为深圳地铁集团全资子公司的“深铁置业”，2022年前9个月销售额达178.89亿，排名深圳房企第二名。
广州地铁则起步比深圳地铁晚一些，在广州2022年前9个月TOP20榜单中，没有广州地铁身影。
02
地铁公司拿地排行榜
哪些城市的地铁公司拿地最多呢？
下面是2021年拿地金额进入全国100强的地铁公司：
如上图所示，2021年深圳地铁拿地金额达到242亿元，在全国地铁公司中排名第一，还跻身全国房企拿地金额30强。深圳地铁在房地产还有个身份也被大众熟知，深圳地铁是万科的最大股东，持有32.43亿股股份，占万科总股本27.91%。
2021年，广州地铁拿地金额117亿元，在全国房企中排名第62位，在地铁公司中排名第二，广州地铁还有个身份，那就是越秀地产的第二大股东，持股比例19.9%。
除了深圳地铁、广州地铁，2021年还有成都轨道交通、厦门轨道交通、杭州地铁拿地金额进入全国100强。
再看看2022年1-9月拿地金额进入全国100强的地铁公司：
2022年1-9月，拿地金额进入100强的地铁公司共有8家，分别是广州地铁（拿地金额165亿）、厦门轨交（125亿）、深圳地铁（98亿）、杭铁集团（51亿）、沈阳地铁（43亿）、合肥轨交（37亿）、苏州轨交（35亿）、南京地铁（31亿）。
仅这8家地铁公司，拿地金额就达到585亿元，而且他们的排名均出现上升。
除了以上提到的这些地铁公司，还有武汉地铁、南宁轨道交通、昆明轨道交通近年来也有布局地产业务。
03
地铁公司为何要搞房地产？
地铁公司为什么要搞房地产？有人第一反应认为是为了托底地方楼市，这样想有一点道理，但格局还是太小了。
下面为大家分析出2个主要原因。
地铁公司营收几何？下面以24个样板公司为例。
据统计，2021年从24个城市地铁公司的营收利润情况来看，在不计算政府补贴的情况下，仅5家地铁公司实现了正收益，分别为深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁。
图源：界面新闻
如上图，2021年北京地铁的主体公司北京基础设施投资有限公司（简称京投）获得214.66亿元政府补助，因此归母净利润才达到24.54亿元，扣除补贴的话，亏损额还是比较大的。
此外，苏州轨道交通、青岛地铁、成都轨道交通获得的政府补贴也都超过60亿元，宁波、南京、长沙、天津等城市地铁公司获得补助都超过30亿元。
其中，深圳地铁获得政府补助较少，只有1.37亿元，而净利润达到29.97亿元，成为内地最赚钱地铁公司。
深圳地铁为什么最赚钱？主要靠房地产开发，数据显示，深圳地铁2021年实现营收163.97亿元，利润总额29.66亿元，其中站城一体化开发收入达95.71亿元，占总营收58.67%，而卖票收入为39.18亿元，仅占23.9%。
地铁公司为什么要搞房地产开发？最早还是来源于香港地铁的成功经验。
港铁集团已经在轨道+物业的模式上深耕多年。
据媒体报道，港铁从上世纪90年代开始，就推进土地开发与地铁建设的联动整合的模式。此后，港铁与香港特区政府签署了特许经营协议，通过修建和运营铁路换取铁路沿线地块专属开发权。
凭借轨道+物业的模式，香港地铁被称为全球最会赚钱的地铁公司。
第二个原因，当下TOD成为造城新模式，而TOD又具备开发难度大、周期长等特点，因此对房企的资金实力、开发工程的实力要求也更高，这时候有国资背景、开发实力强的地铁公司就更有资格来打造TOD物业了。
总的来看，地铁公司进军房地产主要还是打造TOD（站城一体化）模式，在产品方面也不需要太担心，相比地铁管网工程，地产开发的复杂程度不见得更高，交给地铁公司运营，最终也肯定能保证交付。
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