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关门打狗!警惕三四线楼市可能很快环京化!

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周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机



关门打狗!警惕三四线楼市可能很快环京化!

 

作者:齐俊杰看财经

 

最近地产的风向有点要变,官媒发声批评楼市的声音越来越大,昨天人民日报的小号侠客岛,公然发文章说,就是棚改货币化安置推升了三四线楼市的房价,并举了几个例子,第一,100万人口的城市,15万人动迁,棚改对于中小城市的意义已经不言自明,第二棚改不仅限于棚户区,甚至有的别墅也在进行棚改货币化安置。这又代表什么?

 

但有的专家显然不同意这个观点,举出一组数据,说货币化安置家庭购房比例在一、二、三线城市分别为12.0%26.4%14.8%。三四线城市货币化安置家庭购房比例远低于二线城市。棚改购房家庭占总体购房家庭比例都不高。2013年至2017年间,棚改购房家庭仅占全部购房家庭的8.3%,货币化安置购房家庭仅占全部购房家庭的4.1%。同时,三四线城市拆迁家庭占购房家庭的比例同样不高,仅为5.6%,甚至低于一二线城市。由此得出结论,货币化安置并未造成大家去抢房,拿到钱的家庭,也并没有多少去用于购房。货币化安置之后反而有利于家庭消费能力提升,以及三四线地区的创业。

 

其实这事已经没什么可争论的了,自打我们去年提出棚改货币化安置,就是一场区域性的货币盛宴,一旦开启了棚改,就相当于在一个地方的货币投放量骤增,结果就是推升资产泡沫。至于说购房比例不高,首先我对这个数据表示怀疑,其次资金是有鲶鱼效应的,你的货币大规模投放,激活了这一区域的房价,而房价又是一参考物价格为标准的,也就是说这个小区有一套房价格上涨了50%,那么其他的房子价格标价也就都上涨了50%。所以这就是资金杠杆的效应,一旦撬动了房价,就会发生猛涨。而猛涨的预期,又限制了抛售,只有买入没有卖盘,最后结果就是三四线房价快速上涨。

 

一旦让大家在房地产里尝到了甜头,那就一发不可收拾,大量的拆迁安置款,就都会变成首付,源源不断的流入楼市,撬动住房按揭贷款。在2016年我们就看到,某些月度中,居民房贷甚至占到了新增贷款的80%2017年也超过了53%,如果说前两年我们背负着去库存的任务,那么现在库存也已经消除的差不多了,再这么搞,就实在有点说不过去了。棚改货币化安置,急需一场大的纠偏。如果再不熄火,那么三四线就又会出现新的库存。

 

一场棚改货币化安置,吸纳了巨量的货币资金进入楼市,连一二线的人,都纷纷回老家置业,这严重的限制了他们的消费能力,大量的资金被套在了楼市里,消费怎么可能起得来,所以不要老抱怨内生性经济动力不足,不能像美国那样消费,一家3代人6个钱包都透支去买房了,他能有消费才怪。捆上房贷的家庭,虽然心里感觉是很富有,但其实他们从行为上就开始了节衣缩食,不敢消费,不敢旅游,甚至不敢生病,全靠房价上涨的梦想活着,甚至有生之年,再也等不到把房子变现的那一天。

 

有人说棚户区改造,也是为了老百姓谋福利,这话对的,我们不反对棚户区改造,我们反对的是货币化安置,你拆掉人家的房子,给人家房子就好。不要给钱!只要一给钱,货币的洪水你就不好控制,目测很快三四线的棚改就会回到只给房不给钱的老路上,而之前的楼市上涨,估计半年之内就会风停。在去年三四线买房的人,会很焦虑,因为基本上已经没有了变现的可能。甚至家家户户都是多套房,你连租都租不出去。所谓关门打狗,快要成为现实了。三四线楼市,即将出现环京化的表现。

 


什么是环京化,就是北京周边的北三县楼市,去年一年,房价跌了将近一半,你仍然卖不掉。甚至现在北三县你连中介都找不到几家了。因为严格的政策限制,根本没人买卖,至于租赁的就更少,谁会在北三县租房到北京上班呢?所以环京楼市就是炒房的一个样本,有人说2018年环京楼市调控可能会放松,但是跟他们预测的完全相反,昨天根据新京报消息,大厂已经暂停办理个人之间不动产抵押业务。什么意思,就是说你的房子连抵押变现的路都没有了,彻底失去了流动性,以前你还能通过一些金融中介变现交易,躲开限购,现在这条路也堵死了,估计环京楼市马上都会跟随,我们之前也说过,个人房抵贷叫停,是有效防止资金流入楼市的方式,现在这也变成了现实。所以环京楼市未来只有一个方向,那就是继续下跌。直到退回到暴涨之前的位置。这是一个房住不炒的风向标,打击全国的楼市炒作,肯定要从环京开始,因为这里几乎没有刚需,全是炒作。这里实验成功了,就会向全国推广。

 

所以,那些还惦记回老家买房置业的,现在劝您一句,楼市的风向又要变了,未来三四线肯定是一地鸡毛。不如到抢人的二线省会城市去看看,估计未来还能坚挺的,也就只剩下抢人这一个因素了。

 

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