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三四线楼市暴涨元凶真的要踩急刹车了?

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周一:通过行业,讲投资背后的估值逻辑

周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机




三四线楼市暴涨元凶真的要踩急刹车了?

 

作者:齐俊杰看财经

 

我们昨天还在担心,降准之后没有其他政策对冲,大量资金必然会流入楼市,但就在昨天晚些时候,突然市场传来消息,根据财联社的独家报道,国开行棚改项目合同审批权收归总行,今年将以实物安置为主。后来国开行又公开回应,然而并没有,截至5月末,国开行今年发放棚改货币贷款4369亿元。我们一直在有序展开。

 

但是从数据上我们能够看出明显的变化,根据社科院的统计20181季度,PSL余额的增量是3038亿,比2017年同期的1632亿几乎增长了一倍,而刚才也提到了,5月末的数据是4369亿,也就是说前三个月是3000亿,45两个月差不多只有1300亿,很显然PSL的规模出现了明显的下降,国开行虽然嘴上不承认,但其实已经用数字告诉我们,他在踩刹车了。

 

根据华尔街见闻报道,说其实从今年年初开始,地方棚改办和国开行的合同审批权就已经上移,执行口径为:新增项目谨慎受理,存量项目仍旧执行,但也要视具体情况来区分。

 

PSL就是抵押补充贷款的缩写,这东西几乎全部用于了三四线城市的货币化安置,他已经成为了货币投放的新渠道,与其他的工具不同,货币化安置是定向定区域的,也就是投放在哪,哪就出现明显的货币超发。所以只要棚改所到之处,房价就会飙升。这就是涨价去库存的逻辑,拆迁给你钱,你知道怎么投资理财吗?你不知道,你在房子上发了财,自然就会产生路径依赖,认为房子是最好的投资工具,所以你会把拆迁补偿,然后加上自己的收入全部都变成首付,去向银行贷款。拆迁给你30万,能逗出你100万的资金去买房,所以一下子楼市就炒起来了,家家户户都是多套房的三四线城市,大家仍然在疯狂的抢房,就是这个道理,你感觉贫穷的邻居只要一拆迁就都去抢房了,而且一买还是好几套,所以你没拆迁也不淡定了。

 

不得不说,货币化安置是我们又一个伟大的缺德发明,这相当于钓鱼,扔下去鱼饵,鱼自动上钩,2016年之前地方楼市根本就不涨,因为供给远大于需求,家家户户都是多套房,租房根本就租不出去,开发商的房子大量烂尾,那会也拆迁,也改造升级,但是都给房子,你拆一套给一套,开发商没利润,地方也没利润,老百姓积极型不高,库存不但没下降,反而越来越高。最后连土地都卖不掉了,2013-2014年的时候,开发商在三四线城市血亏。所以根本不拿地了。直到我们开动脑筋想出了这个馊主意,哪里需要去库存就在哪里投放PSL,进行货币化安置,这个地方的货币供应量一下增加了几倍,那么你想想楼市肯定会跟打了激素一样猛涨。去库存当然也不是问题,虽然投放了很多钱,但这个钱只是过个桥,甚至货币化安置还没完成,钱就都通过首付款的方式收回去了。然后银行还发放了很多按揭贷款。不但把当地老百姓套牢了,还套了很多在一二线打工返乡置业的人。

 

一旦棚改基本完成,去库存完成,当地马上会出台高大上的政策,美其名曰防止楼市暴涨,进行限售,说白了就是不让你卖,他知道大多数房子都是刚买进去,给你35年限售,你根本就别想卖,没有卖盘,楼市就不可能跌下来,皇帝的新衣也至少在3-5年之内无法戳破。那么这之后怎么办,别忘了限售政策没什么约束,地方可以看心情随意延长。可怜的那些在三四线炒房的人,他们还做着发财的美梦,但殊不知未来根本无法变现。棚改一结束,流动性就全部消失了,家家户户都多套房,每个人都捆了一身的房贷,你的房子还能卖给谁去?很多三四线城市,租房回报率连1%都不到,而且根本就租不出去。说明根本就没需求。

 

现在我们从数据上看到,国开行主动踩刹车,可能是给这波棚改大跃进在纠偏,我们也希望及早纠正错误,这种事太缺德,而且相当不利于经济持续增长,本来三四线城市的收入就低,消费不足,人口老龄化严重,养老负担重,你还把这些地方的资金都圈进了楼市,这些地方的家庭以后该怎么生活呢?


 


另外,很多在三四线买房的人,其实都是在一二线工作的,他们在一二线工作生活,但由于高房价实在让他们心累,一二线买不起,看到三四线暴涨,才改变主意回老家置业。这下好,钱都被套在三四线城市了,在一二线城市奋斗就更没指望了。那边房子空着没人住,也卖不掉,这边苦逼苦的连房租都付不起,想想就崩溃。你还指望他能通过消费拉动经济?所以坑都是自己埋的,房地产不但在扭曲中国经济,更是在透支年轻人的生活和未来。最后开发贷大量的置换成了个人住房按揭贷款,有限责任变成了无限责任,看起来银行和金融系统安全了,不会发生系统性金融风险了,但是一场系统性的社会风险其实正在上演。

 

所以,这种货币化安置的缺德政策,原来我们计划是搞五年,现在已经搞了2年多,已经出现了巨大的问题,应该尽快停止。让那些刚刚飞起来的猪,赶紧摔下来。否则等他们真以为自己能飞起来,还越飞越高了,到时候风一停,不但会摔死自己,可能还会砸坏很多花花草草。

 

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