深圳二次房改！6折买房！但一问题恐成巨大隐患
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深圳二次房改！6折买房！但一问题恐成巨大隐患
作者：齐俊杰看财经
昨天，深圳正式对外发布，《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，这被媒体认为是深圳二次房改的标志，重要的思路有下面这几条。
1、深圳的长期规划，到2035年，将建成各类房屋170万套。商品住房，占40%左右，政策性支持住房，占40%左右，这里面包括人才住房和安居型商品房，各占20%。人才住房，可租可售，90平米以下为主，租售价为市场价的6折；安居型商品房对收入有要求，深户，可租可售、以售为主，70平米以下为主，租售价为市场价的5折。公共租赁住房，占20%左右，中低收入人群，30-60平米为主，租金为市场价的3折，特困人员租金甚至打1折。
2、商品房就不说了，那么什么是人才住房，谁是人才，深圳给了解释全日制本科以上学历，或者是国家职业资格二级以上都算是人才，都可申请人才住房。如果收入不高，还可以申请安居型商品房
3、跟商品房划清界限，这个人才住房和安居型商品房，跟北京的共有产权房有点类似，只是弱化了共有产权的概念，让你打折买，但前提条件是你们家没买过商品房，如果买过商品房，将不再符合条件，卖出了也不行。而一旦你买了这种房子，以后要想卖，也只能封闭流转，就是只能卖给符合条件的人，或者政府回购。缴纳社保15年，或者满了60岁之后买房满10年且符合条件，可以申请向政府缴纳一定比例的增值收益后取得完整产权，跟商品房一样上市流通。
4、这个房改计划分三步实施，第一阶段，2018年到2020年，筹建42万套房子，人才房安居房和公租房不少于25万套，第二阶段2021年到2025年，再建45万套，保障类房子还是不少于25万套，最后一个阶段，2026年到2035年盖83万套，各类保障房不少于50万套。
说完了深圳的具体措施，我们来看看政策的具体影响。
1，很怀疑深圳能不能盖这么多套房，深圳跟北京和上海不同，北京上海还有很多的土地，甚至还有城中村和城市周边大量的农用地，但深圳土地已经相当稀缺，每年都跟挤牙膏一样，几乎没有一年是按照指标完成建设任务的。
2、跟北京和上海严格限制人口流入不同，深圳还是开放的，这个政策一出，恐怕也有明显的抢年轻人口的嫌疑，如果人口流入加快，那么深圳是否会遇到更大的麻烦，这也不确定。深圳目前1250万人，如果按照人口流入速度，到17年后的2035年，大概有1800万人，增加600万人，就算保质保量的增加170万套房子供应，恐怕到时候供需关系仍然是紧张的。
3、最要命的问题来了，商品房只占到40%，到2020年建42万套房，25万套是保障房，那么商品房也就只有17万套，这个恐怕会让市场担忧，商品房稀缺。而你的人才房也好，安居房也罢，都是以同地段商品房定价的，也就是说如果大家觉得后面商品房稀缺，都去炒商品房价格，让商品房价格猛涨，那么对于人才房和安居房也会水涨船高。所以这个定价方案，恐怕是该政策的最大问题所在。难怪更多的人担心，打折归打折，但害怕总价先涨上去再打折，这种可能性是非常大的。
所以综合来看，深圳土地稀缺，商品房数量不够，人口持续流入，再加从没按时完成供房计划，这些都指向了最后商品房的价格不确定，有很大的上涨风险，虽然你设置了隔离墙，做了两个池子的规划，商品房不与保障类住房互通，但问题是定价上却有联系。而保障类住房则是价格的被动接受者，换句话说，就算保障类住房再多，你也得按照商品房价格的5-6折来购买和租赁。
深圳的房价目前已经是全国最高之列，成为全国房价的标杆，这个关系到整个全国楼市的预期问题，我能体会深圳的思路，让商品的归商品，你们爱炒就炒去，而保障的归保障，让更多的人都有房可居，这个思路很好，也是我们常说的茅台2000一瓶，老百姓也不眼红，喝着自己的二锅头挺好。但问题是，你中间设计一个以商品房定价为基础这是几个意思呢？这让本来割裂的两个池子再度连接了起来。所以我们看到这个方案，不得不为深圳的房价捏把汗，商品房进一步稀缺，而且并未跟保障房彻底划清界限，恐怖的气氛仍然可以传导到普通居民心里，这个就有点可怕了。所以建议，既然是保障房，就不属于商品经济，最好通过政府限价，把房价写死。这样彻底切断跟商品房的价格联系，才能稳定普通人的购房预期。这边的池子彻底稳住了，商品房那边也就变成了无米之炊，无源之水，也就自然失去了炒作基础。希望深圳或者其他的城市可以考虑一下这个建议。
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