没有资源，养老地产只是空谈｜CRIC观察
行业发展与创新总与时代背景息息相关，中国是世界上老年人口最多的国家，也是人口老龄化发展速度最快的国家。据联合国统计，到21世纪中期，中国将有近5亿人口超过60岁，而这个数字将超过美国人口总数。
当下房地产行业已经告别黄金时代，各大房企正从传统的“短平快”开发往“重运营”转型。养老地产与养老产业的蓬勃兴起和广阔的前景，吸引了很多品牌房企的兴趣，一些养老地产项目已在一、二线城市成功落地。但相比于其它地产形态，养老地产在中国仅仅迈出了第一步，对绝大多数的行业从业者而言仍是一个陌生领域。
那么，养老地产的发展条件是否成熟？当下中国养老地产的发展方向是怎样的？什么样的房企才有实力做好养老地产？
现状：前景广阔，仍处探索阶段
据联合国人口署数据，我国已进入老龄化人口快速增长阶段，65岁以上人口数量将于2025年达到2亿，2050年将突破3亿；另据中国社科院老年研究所测算, 中国养老市场的商机到2030年有望增加至13万亿元。
8月4日，长沙北大资源理想家园营销中心举办了一场关于“养老地产“的地产行业分享交流活动，湖南鑫远投资集团营销管理中心总经理叶英向大家分享了其不久前在日本深入探访学习养老地产的心得与体会，阐述中国养老地产目前的现状与差距。
鑫远集团营销管理中心总经理叶英发言
湖南北大资源湖南地产有限公司营销部总经理陈志凌发言
纵观中国养老产业发展现状，叶英认为：一方面，未来发展空间极为广阔，中国老龄化呈现低龄化、增速快、未富先老。截至2016年底，我国60岁以上人口占总人口16.7%；65岁以上的占10.8%，而到2030年，每三个人里面就会有一位老人。而另一方面，家庭养老在中国占据主流，而社区养老和机构养老由于受传统观念、政策扶持力度不足、专业建设匮乏等因素的影响，在中国分别仅占7%和3%。
综合而言，养老产业在中国处于起步阶段，普遍存在"盲目建设"与“专业运营与护理人才极度缺乏”两大核心问题。
具体来说，由于目前关于养老地产的政策扶持尚不完善成熟，“按床位进行补贴”、“土拍条件中硬性要求配建养老床位”，导致部分企业片面为追求规模而盲目建设；另外，养老地产在中国仍处冷门产品，大部分养老机构的管理与护理人员缺少专业素养，后期运营服务质参差不齐，难以保证。
方向：服务是养老地产的核心
据不完全统计，目前已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。但其究竟是概念炒作，还是只是作为拿地筹码，是否有实力能力做好养老地产仍然有待观察。
养老地产产品细节
目前部分房企在住宅建设基础上，加上简易的无障碍设施和医疗机构的配套，就成了“养老地产”。在目前已推出的养老地产项目中，大部分还是停留在这个层面。“养老地产”沦为炒作概念，以便为竞拍拿地、房屋售卖增加看点。
对此，经济学家吴敬琏表示，“养老地产不应该完全是地产，涉及方面很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护。老龄化产业带有一定的公益性，应该在服务上多做文章，不只是房地产商卖房子那么简单。”
以服务为主体的养老地产，满足老年人学习等多种需求
中国青年报此前曾针对“公众理想中的养老地产到底是什么样的”做过一项调查，数据显示，有73.4%的人首选了“医疗护理等配套服务齐全”，其次是“小区绿化风景好”(60.8%)，第三是“物业服务注重老年人需求”(56.4%)。此后便是无障碍设施便捷(55.0%)，交通便利(51.9%)，价格适中(49.0%)等。
在8月4日的北大资源理想家园活动现场，鑫远集团营销管理中心总经理叶英也强调到，做好养老地产，首先就要厘清“养老”与“地产”的联系，因为这是完全两个不一样的概念。
从专家观点与公众调查来看，养老地产的主体并不在地产，而是服务。最终衡量养老地产项目的标准是提供的养老服务是否令人满意，只有优质的服务才能真正满足老年人需求，得到社会认可，最终才能给投资商带来更好的效益。
没有资源，养老地产只是空谈
养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托，只是营销概念。
当然，几乎现在所有的地产项目都看重这一点，都会包装医疗资源作为营销概念。但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场检验。
北京大学医疗产业园规划图
可以说，在资源整合的能力特别是医疗资源上的实力，北大资源相较于其它企业，在发展养老地产上有着不可比拟的优势。
在大健康领域，北大资源协同整合北大医疗雄厚的学科及专家资源，致力于为城市打造集「医、康、养」及产业孵化为一体的医疗产业生态圈。目前，北大医疗建立了以北京大学国际医院为龙头，覆盖全国的综合医院和专科医疗服务网络，拥有综合医院3家，专科连锁机构 6 家，吴阶平泌尿外科中心等；确立了医疗信息化、供应链方案、健康保险、养老、产业孵化深度打通的产业格局，是当今中国起步最早，医疗品牌影响力最大，医疗资源最丰富，并具有成功整合提升经验的领先医疗机构。
北大资源CEO曾刚与法国DomusVi（多慰）集团CEO Aymar Henin在北京就全面开启养老产业合作签约战略合作协议
2017年初，北大资源集团CEO曾刚发表以“合纵连横，实现跨越式发展”为题的主题演讲，清晰规划了北大资源未来的战略计划。“发挥自身在产业资源方面的综合优势，以产业为核心，以项目为载体，以高起点、高标准和国际化视野进行业态和产品规划，实现生产、生活、生态的有机融合。”
除医疗资源外，北大资源还依托北京大学的学科优势、人才优势及顶尖的科研实力，嫁接资本和科技创新资源，并充分整合方正集团产业优势，推动各产业链协同发展。
据克而瑞《 2017 年上半年中国房地产企业销售 TOP200 》排行榜显示，北大资源以 112.3 亿元的半年销售业绩，同比 2016 年上半年上涨42%，名次从83名，一举前进16名，上升至第 67 位，继续保持2016年101%的业绩增长。
目前，北大资源集团已经在全国多个中心城市完成战略布局，在北京、漳州等城市开始探索进军大健康行业。
未来，养老地产或将成为北大资源实现跨越式发展的重要版图之一。
来源：克而瑞长沙机构
文：马斯峤
审核：刘佰忠（上述内容代表克而瑞长沙机构观点，仅供参考！）
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