说市 ▏大洋湖：洋湖新城携手大王山 打造品质宜居住宅区

在经济快速发展的今天，随着人们生活水平的提高，物质越来越充裕，于是人们对宜居生活也提出了更高的要求。对于购房者来说，住房需求也已提升为对品质、服务等多方面的需求，房子所在区域是否拥有优越的生态环境和便利的生活配套更成为了越来越多购房者考量的重要因素。

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宜居升级 岳麓南两板块携手打造宜居组团

目前长沙河东不论在人口、交通还是环境上都达到了饱和状态，居住环境日益衰退，而河西以其稀缺的环境资源在长沙楼市中占据独特的优势。自2008年政府提出了大力发展大河西先导区的口号之后，长沙整体规划西移，2015年国务院正式批复同意设立湖南湘江新区，成为了全国第12个、中部地区首个国家级新区，由此可见，大河西代表着长沙的梦想和未来。

（湘江新区空间布局示意图）

洋湖新城向南，大王山向北

两大板块无缝衔接，打造岳麓南品质宜居组团

近几年，随着湘江新区快速发展，目前岳麓区的梅溪湖、滨江都没有太多外拓空间，只有岳麓山以南还有大片可供开发的建设用地。所以岳麓区向南是大势所趋，更是城市发展空间所需。

洋湖生态新城，目前处于快速发展阶段，区域内主体功能基本形成，正以总部经济为引擎，逐渐往西侧和南侧拓展。而大王山板块作为湘江新区的后起之秀，依托800亿文旅产业的快速增长红利，北部片区发展越来越好，与洋湖垸生态宜居区无缝衔接，共同打造岳麓南更高品质的宜居组团。

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优质资源汇集+城市配套丰富 成就品质宜居高地

对于品质宜居高地而言，无非要包括优越的生态环境和完善的生活配套这两点。而由洋湖新城和大王山携手打造的大洋湖片区，不仅有稀缺优异的原生态环境，更在城市配套建设方面，下足了功夫。

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原生态环境优势

具备山、水、洲优异的自然禀赋

片区内汇集中南最大的4A级洋湖湿地公园、约3800亩大王山森林公园、一线湘江+靳江风光等，绿化覆盖率达90%、负离子更是高出中心城区6倍以上。卓越的生态环境构成片区的绿意盎然，以无法翻刻的绝版景观，成就都市人群追求的生态宜居生活。

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规划优势

区域规划定位明确，分工合理

整个大洋湖片区凭借优越的地理位置，生态、文旅、商业配套的强势集聚。其中，洋湖垸集总部经济区、生态湿地区、生态宜居区三大城市功能于一体，而大王山旅游度假区，则集聚了各类重大文旅项目。各功能区定位明确，分工合理。

总部经济区，作为湖南湘江新区的核心起步区，定位为功能复合的总部经济基地，是洋湖生态新城的引擎。凭借区域特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应。同时龙湖天街、德国卓伯根国际mall、宜家家居、荟聚购物中心等商业巨头项目聚集，商业聚集效应凸显。

（总部经济区效果图）

大洋湖生态宜居区，规划的容积率指标相对低，绿化面积大，住宅密度小，更有助于打造宜居生活。目前已有十余家中高档楼盘进驻。

（生态宜居区入驻住宅项目示意图）

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行政单位优势：湘江新区高能级行政单位，促进高能级配套的快速落地

2015年，国务院正式批复同意设立湖南湘江新区，成为中国第12个、中部地区首个国家级新区，是打造“一带一路”核心增长极的重大举措，也是推动长沙在更高起点上融入长江经济带等国家战略的重要平台。

先天的区域优势与政策扶持双重助力下，洋湖总部经济区目前已导入了30余家全国总部企业、区域型总部企业、引领性行业协会进驻，总部经济聚集区初见雏形。

（总部经济区入驻企业示意图）

而随着总部经济区的发展，商务投资环境优化，区域服务质量提升，城市基础设施也一一完善落地。

交通面路网逐渐完善，地铁3号线已经开通，首条空轨线路也已初具雏形；湖南妇女儿童医院今年6月正式开诊；大型商业配套中宜家荟聚中心、欢乐天街奥特莱斯也均已开业；教育配套方面， 多所品牌中小学进驻，并陆续开建中。

（大洋湖各配套分布示意图）

总体来说，大洋湖片区的高能级配套正在快速落地，在商业、教育、交通、生态等各类资源加持下，大洋湖片区人气将不断提升，区域价值陆续释放，俨然是长沙最具潜力的区域之一。

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土地开发优势

净地开发，没有新老住宅混居

相对于旧城区改造，新区的开发优势在于能够对新区进行统一规划、合理布局、因地制宜。目前长沙河东及河西老城区，在城市的发展进程中，已经不可避免的进入了“新陈代谢”，新老住宅混居将是常态。而大洋湖片区，属于净地开发，就像一张白纸，在湘江新区大刀阔斧的规划下，吸引了各大知名房企入驻，在此排兵布阵，打造品质生活。

（品牌房企首进驻时间轴）

从09年洋湖新城启动建设以后，中海、柏宁、万科等实力品牌开发商率先进场，对区域形象做出快速改善；至13年洋湖湿地被评为国际4A级景区后，开发商开始争先入驻。目前大洋湖片区已入驻开发商中，世界500强级不在少数，已形成了片区品牌效应，能有效促使片区住宅品质提升。

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价值凸显，限价走高 市场迎来高光时刻

作为湘江新区的重点打造之地，洋湖新城正在逐渐走向完善，大王山板块也在加速追赶，目前大洋湖区域整体价值逐渐显现，整体市场呈上升趋势。

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土地市场

热度攀升，供应加速；限价上涨

2010-2011年，洋湖首批土地挂牌，引入品牌开发商并形成品牌效应，快速改善区域形象；12-13年，出让地块以中小规模居住用地为主，配合少量配套性商业用地，竞价激烈，溢价大幅，片区价值受到市场认可；

2014-2015年，受市场环境影响，减少了供地数量，但同时在2015年湘江新区获批，洋湖新城迎来新机遇；2016年大王山旅游度假区获800亿投资，双板块利好叠加，使得大洋湖板块2016年后热度又开始提升，供应加速，溢价走高

备注：数据统计口径为经营性用地，包含住宅、商住、商业，数据截止至2020.8.9

备注：数据统计口径为经营性用地，包含住宅、商住、商业，数据截止至2020.8.9

2017年双限地刚出，大王山限价高达8500元/㎡，价格追平雨花区优质地块，板块价值再一次被抬升，也表明了湘江新区打造大王山旅游度假区的决心；18年，洋湖新城限价9998-11500元/㎡，是当时限价第一梯队；

到2019-2020年，限价仍在上涨，大王山限价达11500元/㎡，洋湖新城限价达13800元/㎡；而这宗毛坯限价13800元/㎡的049地块，共9家开发商参与竞价，竞价17轮，最终熔断摇号，可见在政府的规划下，大洋湖的热度高涨，价值开始逐步凸显。

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楼市格局

价值凸显，形成洋湖南强配套住宅区和湘江风光带强资源住宅区

从2015年湘江新区获批，大洋湖迎来发展新机遇，2015-2016年整体商品住宅市场量价双升；2017年长沙进入“四限”高压政策，量降价升；而随着洋湖新城配套的逐渐兑现，大王山规划利好频频，大洋湖板块市场量价持续走高。

备注：数据统计口径为商品住宅，数据截止至2020.7.31

目前大洋湖生态宜居区，共计11个在售楼盘，根据片区规划的配套资源，又可划分为强配套住宅区及强资源住宅区。

（在售项目分布图）

从各项目销售情况来看，强配套住宅区，目前仅中海阅麓山、深业·鹭栖府、先导恒伟星雅韵处于强销期；强资源住宅区目前有珠江·颐德公馆、建发电建·江山悦、蓝光雍锦半岛三个项目处于强销期。

（在售项目对比表）

（在售项目周边资源、配套图）

在强配套住宅区，范围内的项目坐拥洋湖各大核心配套：充足的名校教育资源、便捷的地铁交通、繁华的洋湖商业核心以及湖南妇女儿童医院近在咫尺等。

在强资源住宅区，目前有三个项目在售的，均属于一线临湘江项目，一路之隔就是湘江风光带。除湘江景观资源外，今年6月新开的建发电建·江山悦项目，其地块西侧紧邻约500亩联江公园，是板块内不可多得的双极致景观资源标杆项目，且地处洋湖新城与大王山板块交界处，享双板块红利。正因如此，建发电建·江山悦项目月均流速在强资源区排行第一。

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区域标杆项目——建发·电建江山悦

建发电建·江山悦项目为建发房产联手电建地产，倾注17年匠心铸造的又一新中式人文标杆之作，也是唯一一个拥有【一江一湖一公园】的极致景观资源的新中式人文住区。

品牌资源：建发集团创立于1980年，业务涵盖房地产开发、旅游酒店等多个领域，2020年位列《财富》"世界500强"第234名。于2002年首次进入长沙拿地开发，先后开发了建发汇金国际、建发中央公园、建发中央悦府、建发央玺、建发央著、建发电建·江山悦等数个高品质项目，作为新中式生活匠造者，此次携手央企电建，双世界500强联手，打造51万方新中式高品质人居标杆。

强景观资源：项目一线临湘江，背靠联江公园，毗邻洋湖湿地公园，坐拥 “一江、一湖、一园”稀缺景观，同时共享大王山规划红利，不可复制的生态资源，是购房者追求的生态宜居环境。

（建发电建·江山悦项目区位图）

除此，师大附中博才（也有高中）和博才培圣学校距离项目仅600m距离；项目也将自建一所12个班的幼儿园和1所公立性质小学，并于5月23日与博才教育集团正式签约合作办学，教育配套毋需担心。

主力户型：项目目前在售南北通透的纯板楼小高层，主力户型为108-143㎡的三房及四房，均属于市场主流产品。其中108㎡户型，南北通透，2+1格局，三房朝南，带南北双阳台；128㎡3+1户型，南向宽景阳台，主卧套房设计、U型厨房。低密小高层，在舒适度上提升很大，同时2梯2户设计，也提升了居住舒适度。

（建发电建·江山悦项目主力户型图）

在长沙的楼市版图中，大洋湖片区早些年一直处于不尴不尬的境地。自2015年起迎来新机遇后，地铁3号线、名校、医疗……等公共配套逐步完善，宜家购物中心正式开业，大王山森林公园规划建设的逐步推进、华谊小镇和长韶娄高速成型、湘府路高架桥开建等等，无不宣示着大洋湖的价值魅力。相信在拥有超强配套、文旅资源的大洋湖片区，将吸引大批追求品质宜居生活的购房者在此置业。

来源：克而瑞湖南图文/罗丽审核/蔡嫣