虽然抗击新冠病毒肺炎的“阻击战”、“保卫战”还在全国各地全面开展，虽然春节假期各地一再延长，但社会基本的经济运行、经济活动还是不能因此而完全停顿下来的。为此，国家和各地政府相继出台了一系列减轻企业负担、稳定就业的政策。其中，减免企业物业租赁费用这项还得到了一些大的商业地产、产业地产商的响应，纷纷承诺为租赁企业减免若干时间房租。减免房租当然会直接降低企业的运营成本，这对雪上加霜的企业来说自然是件好事，也是缓解当前因新冠肺炎给企业经营造成困难的一项应急性举措，值得肯定。不过，如果从整个办公楼市场这两年的变化看，“空置率”逐步走高的趋势还是要从深层次和长周期上来研究和关注的，尤其是通过这次波及全国的“新冠肺炎”疫情看，它是否催促和加快了办公楼市场结构性变化趋势的到来？进而各方面应该如何顺势而为，做好应对呢？从2018年第三季度开始，办公楼市场下滑就初见端倪，依托全市1.4亿平方米各类办公载体（非生产型）的数据信息，本院与办办网一起，连续四年发布了“上海企业空间流向指数”，据分析，与前三年相比，2019年全年市场供应增量、企业需求增量和租金价格均呈下降趋势。另外，从不少行业机构发布的一系列办公楼“空置率”的统计看，虽然不尽相同，也不尽全面，但总的都在说明办公楼市场遇到了很大挑战，并从中折射出整个经济状况不容乐观。从中国现有的产业结构看，第三产业已占54%，尤其是一线城市，上海是70%，北京为83.5%，广州71.6%，深圳61%。经济发展带来了办公楼市场的兴旺，其中服务业的发达更依赖于办公楼市场的发展。所以，一线城市、省会城市乃至于三四线城市都在建设一批又一批的“中央商务区”、“中央活力区”以及大量的科技园、科创园、文创园和主题产业园等等。
目前，对近两年办公楼市场趋冷的分析，还比较多的停留在经济的层面，如讲的最多的是受中美贸易战影响等等。当然，经济因素肯定是最基本和带有底层逻辑性的。但如果你再扩展一点视野就会发现，其实，使得办公楼市场逐渐“萧条”还有其它一些规律性乃至突发性的因素在起作用：1. 互联网科技的不断进步促使空间载体“三个弱化”：一是物理空间的功能弱化了。原来需要一个容纳500人会场才能开会、传达、交流和沟通的，现在一个500人的微信群就能解决，“大礼堂”在中国已成为过去式，人们用于交流已不再完全依赖物理空间的大小或多少；二是地段至上的观念弱化了。现在真的可以做到“酒香不怕巷子深”了，偏远的角落也能成为“打卡地”；三是传统的居住、商业、办公、教育等用地的区分弱化了。在家里进行远程教学、办公、销售并与生活融为一体成为可能。一是变小，根据市场越来越个性化的要求，大量小规模的创新型、科技型、创业型的企业涌现出来，形成浩浩荡荡的“蚂蚁雄兵”，同时，大企业也不断裂变分化出无数小团队、小企业；二是变散，计划经济时代的“万人大厂”现在已经非常少见，一批批“临时用工”达3万人、5万人的企业产生了。据有关统计，在全国有几千万自交几金、无固定单位、关系挂社区，但又有事干的人。有了这么庞大的“自由职业者”队伍，“企业平台化、个人自由化”的工作方式就有了广泛的市场基础；三是变移动，人不必固定在某个地方，天南海北都能办公，都能与公司和客户保持联系；四是变全天候，8小时上下班打卡考勤已成为过去，工作时间可以分时段、有弹性、灵活安排，只讲效率和结果。对于咨询、设计、销售、教育、医师、律师、自媒体、网红、自由职业等众多智力工作者而言，已越来越不需要传统的办公空间。当然，也不是所有企业和员工都适合“在家办公”的，如那些完全依赖于线下的企业。3. 几十年来大规模的建设使办公、商业乃至产业区形成供远大于求的超量积淀。如据不完全统计，近10年来全国大型商业综合体（含办公）约13.7亿平方米，已开业的5.7亿平方米中仅1/3达到盈亏平衡点，还有8亿未开和开不出来。今年计划还将开业1370个，约1.2亿平方米；上海前3年大型商业综合体就建了132个；另外，全国工业区的建筑面积超过30亿平方米。这么巨量的建筑空间，哪有那么多的内容可装啊？因此，它也加剧了办公楼市场的“僧多粥少”和“供大于求”。
上述三方面因素都在促成一个趋势：办公楼市场正在进入一个供给过大、需求减少、产品替代、结构调整的时代。再加上去年来经济下行的压力增大，企业经营状况普遍吃紧，尤其是量大面广的中小微企业，降低办公成本成了“活下去”的一种“刚性”措施，“退租”、“缩租”也就成了去年下半年以来的一种普遍现象。这次又遇“新冠肺炎”疫情的夹击，企业面临既不能像往常那样集中办公，又不能间断正常的经营，还要降低运营成本的“三重挑战”。于是“在家办公”、“线上办公”、“远程办公”又一次进入了人们视线，成为不少企业应对“三重挑战”的首选之策。虽然“在家办公”、“线上办公”、“远程办公”不是什么新鲜事，但是，在上述四种因素叠加的催动下，它很可能会成为今后办公模式、企业发展的一种趋势。
先来看一下美国，据BBC刊登的一项研究表明，美国远程办公的人数从2005年到2017年间增长了115%，2015年初，约有50万人每天使用实时聊天软件Slack；到2017年9月，这一数字飙升到600多万。盖洛普在2017年对1.5万美国人作过一项调查发现，43%的受访者表示他们至少有一部分时间在远程办公；另外，YouGov在2015年进行的研究表明，有30%的美国办公室人员认为，在办公场所之外工作的效率更高。经济和商业研究中心（CEBR）与数字工作平台思杰（citrix）有一份衡量美国各地采用远程办公产生的经济影响报告显示：这种方式对员工和公司都大有裨益，其中，时间效益是一个重要因素。思杰战略执行副总裁蒂姆·米纳汉认为：一般员工在一天有将近65%的时间花在繁忙的事务和会议上，20%的时间在搜索信息，只有15%，也就是1.2个小时，用在有意义、有回报的工作上。美国专家Dan·Ariely的研究也表明：人每天都有一个2—2.5小时效率高峰期，通常是醒后几个小时，用得好，它就是拉开人与人差距的最宝贵时间，但上班族的这个效率高峰期通常被通勤时间占用了。因此，在家工作可以使员工更专注，提高工作效率，在更短的时间内完成等量或更多的工作。这项研究还表明：这种在家办公的方式可以让员工有更多时间处理个人事务，如购物、健身、家务以及与家人共度时光。全球最大的线上协作解决方案供应商PGi在2014年的一项调查也发现，82%的员工在家工作时压力更小，同时也增加了幸福感。因为它能让员工更好地管理时间，并且带来三大好处：高效率、免通勤和少压力。如纽约的平均单程通勤时间为36分钟，如果每年200多个小时的通勤时间免掉了，就可以完全用于休闲，比如健身、看电影、看书以及享受其它消费和服务，这不仅对缓解城市拥堵、减少能源消耗有好处，对扩大和提升消费也大有作用。因此，CEBR和思杰的报告显示：如广泛采用这类“弹性工作制”，能为美国经济带来2.6万亿美元收益。同时，它还能雇佣到更多的兼职人才，他们可通过这种“在家办公”方式更好地进入劳动力市场。据测算：这种吸纳失业者和非经济活动人口的结果等同于每年可增加2.08万亿美元附加值，促进相当于美国GDP10.2%的增长。这些人员包括退休人员、全职主妇、全职看护人员、残疾人、不能离家工作者等等。他们通过这种工作方式而成为劳动力，相当于挖掘出全社会88%的总潜在生产力。
再来看一个具体的案例：全球4大会计事务所的普华永道（PWC）宣布：从2019年2月开始，在香港、澳门及中国大陆正式全面落实“灵活工作”制度。所谓“灵活工作”制度，就是对员工实行灵活工时、灵活工作地点、灵活着装的准则。PWC亚太及大中华主席赵柏基表示：“今天已不再是打卡的年代，愈打卡，愈多问题”。这家在全球152个国家中设有860余个分公司和办事处、超过18000名专业人才、年营收数百亿美元的大企业，为什么会这样做呢？普华永道曾经做过一次内部调查，在2000名受访员工中，有近一半的受访者表示，灵活的工作时间以及平衡的工作和生活关系，是选择工作时最重要的因素。因此，尊重专业人才的选择权和自由度，就成为公司竞争力的重要部分，成为企业决定这种工作方式的根本动因。当然，这样做的结果，也一定是为了让公司实现更大的价值。最后回到国内市场，这些年来，为“在线办公”、“在家办公”、“远程办公”等“灵活办公”服务的协同工具开发方面，相关企业的步子也没有停歇，以阿里巴巴的“钉钉”为例，2016年“钉钉”的企业用户数为100万，到2018年，这个数字增长至700万。腾讯在2016年推出了“企业微信”与之竞争。同时，字节跳动也推出了办公套件“飞书”。前几年，这些协同工具还只是在一线城市中办公方式比较前卫的互联网企业流行，如今，在二三线城市及更多的传统行业也开始获得认同和应用。一大批帮助企业实现“在线办公”、“在家办公”和“远程办公”的工具如雨后春笋般涌现出来，如：在综合协作方面有企业微信、钉钉、飞书等；在线沟通方面有QQ聊天、腾讯会议、Zoom等；在线文档方面有石墨文档、腾讯文档、金山文档、Google Docs、印象笔记等；在文件传输方面有奶牛快传、坚果云等；在个人私用方面有在线处理PDF、在线作图工具、在线思维导图等等。
今年2月3日，春节假期后开工第一天，仅“钉钉”数据，就有近2亿人在家办公、在线办公，彭博商业周刊称之为“世界最大的在家办公实验”。上午9点开始钉钉就吃不消了，几乎崩溃，原因是用户一下子爆满，腾讯的企业微信也同样如此。一时间，史上最大规模的“云办公”在中国突然间出现了！行为心理学研究表明：21天以上的重复会形成习惯，90天的重复可以形成稳定的习惯，习惯一旦形成，想要改变就很困难了。这场抗击“新冠肺炎”的战役还要打多久？好像很难有确切的答案，估计是要看各种因素、条件的变化。但国家已经明确表示，经济是不能停顿的，要一手抓防控，一手抓发展。所以，会不会让“权宜之计”的“在家办公”“在线办公”和“远程办公”这一类“灵活办公”方式变成企业和员工的“习惯”呢？最后成为稳定的“习惯”？17年前的“非典”，催生出淘宝、京东等一大批电商，使人们的“网上购物”成为习惯，这次“新冠”，是不是会让“在家办公”成为人们办公方式的一种习惯呢？还真的说不准。如果一旦成为企业和员工的“习惯性”选择，那么，对众多商业地产、产业地产商以及办公楼、各类产业园区的投资者、运营者意味着什么？那可不是单纯的“空置率”上升的问题，你应该做好哪些“未雨绸缪”的准备？对为“在家办公”服务的协同工具开发行业能否成为一次重大发展机遇和“风口”呢？同样，与满足在家办公需求相关的家用办公家具、家用娱乐设备行业，你们准备好了吗？另外，对城市管理者以及政府的相关部门，在管理理念、手段和方法上也应该做哪些改变和调整呢？所以说，提前预测、研究和应对各种“灰犀牛”的形成及到来，在某种程度上要比防控、减少“黑天鹅”带来的影响更重要，只有从容应对“灰犀牛”，才能避免“黑天鹅”突发时的紧张、恐惧和忙乱，才能趋利避害、扬长避短、顺势而为。“在家办公”、“在线办公”、“远程办公”会成为办公楼市场的一头“灰犀牛”吗？让我们拭目以待！本文作者：上海产业转型发展研究院首席研究员
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