从企业“缩巢”现象看，万物互联时代的空间运营策略应该如何调整？

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根据国家统计局公布的2019年前三季度经济运行情况，GDP同比增长6%，为1992年以来最低，整体经济下行的压力仍然较大。而上海企业在同时期普遍的“缩巢”现象，也从一个侧面反映了目前的经济走势。

另据《2019年前三季度上海企业空间流向指数》及相关行业分析报告显示，2019年前三季度，全市楼宇（包含园区和写字楼）空置率18.6%，环比上升0.5%。其中核心商务区空置率达到12.6%，非核心商务区空置率为25.9%。而全市净吸纳量共计8.8万㎡，环比下降达到44.1%。其中核心商务区的净吸纳量为-3.2万㎡，也就是说，核心商务区的企业是净流出的。

由此可见，去年前三季度企业选择物理空间的需求继续降低。相比2018年前三季度全市企业需求增量同比增长8.56%，环比增长-3.26%，彼时下降趋势已开始显现。而一年后的同一时期，企业需求增量同比增长为-1.08%，环比增长为1.41%，虽然下降趋势略有缓和，但绝对量下降还是较为明显的。再从企业对空间需求的规模看，建筑面积在500平方米以下的占绝对主力，为84.33%，而其中建筑面积在100平方米以下占将近一半，为45.74%，比2018年同期提高了5.69个百分点，表明企业“缩租”现象越来越普遍。

同时，新经济形势下的行业比重也发生显著变化，租户结构调整幅度较大，租赁成交活跃度排名前三的行业为零售、制造业和金融业企业，占比分别为30%、30%、20%。

另一方面，全市载体空间的租赁价格也在持续走低，与2018年前三季度相比，去年同期租赁价格环比仍为-0.19%，同比也呈-1.24%，出现双双下降。而从各区的环比看，7个区基本持平，9个区为负增长；从同比看，3个区略有增长，13个区为负增长。从价格分布看，租赁价格在4元/㎡天以下的占比达到77.97%，比2018年同期扩大了2.97个百分点，反映出企业的承租能力在减弱。

综上所述，我们可以深刻感受到，这个时代已经悄悄迈入“单纯依靠办公业态租金收益将越来越难以为继”的局势，而这一点，将给大量的传统“空间运营商”企业带来新的挑战和机遇，倒逼这一群体重新思考和定义“空间运营的本质”，以及如何把握这个时代的经济特征和满足消费群体的新需求。

其实，除了整体经济下行的原因导致办公空间租赁萧条，伴随着5G、物联网等技术的日趋成熟和万物互联时代的到来，越来越多的行业对固定办公空间的依赖程度确实越来越低，合作团队中的单个个体完全可以同时分布于不同的场所、城市乃至国家，毫无障碍地远程协作工作。2017年盖洛普(Gallup)的一项调查显示，43%的在职美国人至少有一段时间在远程工作，2018年美国人口普查数据显示，5.2%的美国员工完全在家办公。在竞争激烈，迭代速度高亢的商业环境下，这种灵活的打法强化了以结果为导向的管理方式，当然也使得传统“空间运营商”企业必须转变打法、适者生存。这里，我们不妨从台北华山1914文创园区空间运营的策略得到借鉴和启发。

该园区的前身为创建于1914年的日本“芳酿社”，后由国民政府接收，改名为台湾省专卖局台北酒工厂。1987年，台北酒厂搬迁至台北县林口工业区。2002年起文建会开始计划运用闲置的酒厂进行旧空间活化再利用，同时解决华山长期艺术表演权与公民使用权之间的争议，整合为“创意文化园区”，作为推动文化创意产业之特别用地。转型之后的园区规划为包含公园绿地、创意设计工坊及创意作品展示中心的创意文化园区，目的在于提供一个可让艺术家交流及学习，甚而推广、营销创意作品的空间。

园区自2007年起由台湾文创发展股份有限公司经营管理，核心产业是艺术展览、文艺表演。园区的空间运营策略首先采取以“酷玩”为主的精准定位，吸引大量具有玩咖精神的人群。“酷玩”是当代台湾深具发展潜力的文化产品特色：酷—时尚、前卫、实验+玩—玩乐、享乐、娱乐。而其空间运营的第二条有效策略则是“固定商家入驻+灵活空间租赁”的活动导流模式：长期合作的商家仅有23家，其余的空间（包括户外场地）都灵活对外租赁，包括场馆22处，其中可用于艺术展览和文艺表演的场馆12处、可用于新品发布会或者创意展示的场馆7处，这些场馆可提供给文艺团体、学生团体、一般机构预约使用，定期或不定期举办艺术品展览、教育展览、影展、摄影展、主题市集、音乐会、发布会、体验活动等。2018年，这些灵活租赁场地协助社会企业、公益活动、微型文创组织、文艺/学生团体办理活动总计954场次，约53万人次参与，其中表演艺术相关活动839场，共有22万人参与，平均每天有2.29场。

除此之外，园区还采用“媒体营销+活动营销”相结合的策略三，增加园区知名度。如2018年5月在园区举办的SHIATZY CHEN夏姿陈品牌展，特邀了国际超模何穗到场参观。轩尼诗互动体验特展则邀请台湾歌手李英宏和马念先来当台味时尚领航员。同时，众多明星在园区开设店铺、举办发布会，带来明星效应。如邀请日本偶像团体Hey!Say!JUMP在来台举办演唱会期间，在园区设立快闪店。

写在最后：华山1914文创园适应时代特征和消费需求的运营策略，可以给到传统办公空间运营商诸多启示。诚然，这个时代的空间运营策略应该还有更多的明智选择，而关键就在于把握核心要点——谁，将是下一个对空间存在刚需的客户；这个客户的空间使用需求又是什么？如果能够回答好这个问题，那么空间运营的其它问题也就能迎刃而解了。

注：《上海企业空间流向指数》报告是上海产业转型发展研究院和产业及楼宇租赁行业大数据企业办办网合作，通过海量的企业择“巢”平台交易信息，5000余处采样点，约1.38亿平方米各类产业园、楼宇（非生产制造类）载体的数据积累，按照市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面，以及相应的同比、环比共21个二级指标，并根据合适的权重计算形成。“上海企业空间流向指数”从2016年起，已连续3年发布。通过企业本身选址需求的变化、载体租金的变化，可从一个侧面反映区域经济的景气度。同时，也可以帮助社会各方面了解上海企业（非生产制造类）在择“巢”时喜欢关注哪些区域？不同区域载体的供应量如何？性价比如何？这对于社会各方面，尤其是各级政府部门，在当前经济发展面临各种内外压力背景下，如何优化营商环境，抓发展、稳增长、抓项目、抓招商、抓好政策落地和安商稳商，都具有一定的分析参考价值。

本文作者：上海产业转型发展研究院副院长

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国内头部教育机器人公司要在上海选址建教育机器人产业园啦，有物业合作引进的同学看过来

企业介绍

自2018年起，全面布局教育机器人全产业生态，秉承“教育即未来，现在造未来”的神圣使命，与“打造全球领先的教育机器人产业生态循环系统第一运营商品牌”的企业愿景，致力于成为全球教育机器人领域的创新领导品牌，构建和运营教育机器人产业生态循环系统。

集团以“未来智造园区”为基础、融合“基地+产品+赛事+服务”，打通教育机器人产业链条，在全国建立涵盖“未来智造园区”、“未来智慧学校”、“未来智能产品”、“未来智享服务”的全教育机器人产业综合体，业务领域涉及未来智造园区、未来智慧学校的投资、建设及运营，未来智能产品研发、生产及销售；未来智享服务WER大赛、科技游学、科技冬夏令营等的设计、组织及运营。集团拥有子公司10余家，现年产值超15亿元，为万千师生提供全方位产品和服务，用人工智能产业与地方政府共同实现新旧动能转换，打造新的地方经济增长极。企业荣誉CAPEK2017年度技术创新奖2017氪7荣获德国红点奖设计大奖2017人工智能创新公司50强榜首2016新浪全国五星金牌教师团队2016年度最佳连锁加盟品牌2016电子业年度大奖2016上海漕河泾国际科技创新大奖2016年恰佩克年度产品创新奖ofweek2016最佳技术服务产品奖2016中国影响力科技创新教育机构2016乌镇世界互联网大会特别支持企业中国加盟产业金鼎奖十大最具投资潜力品牌中国教学仪器设备行业协会会员上海市科学技术创新二等奖2010年度中国最具创新力企业荣誉称号2008年徐汇区科技小巨人企业2005年度漕河泾创业基地优秀企业2002教育机器人国际领袖奖2000年机器人科学和教育普及先锋企业布局总部位于上海，在南京、武汉、北京、天津、沈阳、杭州、福州、湖南、深圳、广州、西安、成都等地设有办事处，生产基地位于常州。

教育机器人产业是集团的核心产业。20余年，集团深耕于智能教育产业，先后生产了奥科流思、氪系列、珠穆朗玛、伯牙、虹湾等多款教育机器人智能产品，以及体系化的SITA实验室/教室系统解决方案，为中国教育信息化改革提供了舞台和高效途径。

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第一项功能：STORM学校，每年常收2000名学生，所需建筑面积总计15000平方米，包括：SITA幼儿园、Ross国际小学、Ross国际中学、科技天才特色班。SITA幼儿园、Ross国际小学、Ross国际中学、科技天才特色班。此项功能需配备学生公寓（建筑面积10000-15000平方米）和食堂餐饮商业（建筑面积10000平方米）。
第二项功能：SITA未来学校，每天最大学生量3000名，所需建筑面积总计20000平方米。
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第五项功能：教育机器人众创基地，所需建筑面积总计3000平方米。
第六项功能：教育机器人中试与生产基地，所需建筑面积总计5000-10000平方米。
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