为中小企业减免房租政策密集出台，要取得实效还需分类施策、突出重点、精准落地

——正文共7628字，预计阅读时间 12分钟

为了一手抓抗击新冠疫情，一手抓经济发展稳定就业，帮助广大中小企业减轻负担共渡难关，在短短两周内，市政府、相关委办局和16个区都迅速密集出台了一系列为中小企业减轻负担的政策，这种“雪中送炭”的举措得到了中小企业的普遍称赞，也是上海各级政府优化营商环境的一种实实在在的行动。据初步统计，市政府和4个相关部门以及16个区的政策共约293条，涉及金融、科技、财税、产业等诸多方面，具有很强的系统性和综合性，在此不一一展开。本文主要想就“中小企业减免房租”这条政策的操作性问题作些探讨（具体政策详见附表）。为什么呢？因为：第一，它针对性强，疫情期间企业无法正常经营，但房租照旧要支付，所以是救急的；第二，其它许多政策平时也有，有些只是变通一下，而且是有条件享受，减免房租则属无条件扶持；第三，企业的成本大头是人员工资，但裁员是把双刃剑，其它政策的兑现也都有不确定性。而刚性的房租支出一般占企业成本的10~15%，如果有人帮着买单，当然是好事，所以企业现在普遍对这条政策特别关注，急切希望兑现。

从这条“减免中小企业房租”的政策操作原则看，核心有三点：1.需直接承租市、区国有企业经营性房产的，即入驻在这些物理空间办公经营的企业才能享受；2.对间接承租的企业，即租用国有企业房产，建设运营各种文创园、科创园、科技园、软件园的非国有企业作为“间接承租方”不享受，但其责任是“应确保租金减免落到实处”；3.鼓动各类非公的市场经营主体为承租的中小企业减免租金。

平心而论，在困难当头的情况下，国有企业能够首先站出来为量大面广的中小企业减轻负担、分忧解难，充分体现了国有企业的社会责任和担当精神。不过，国有企业虽然是国有，但它毕竟也是企业，不可能也不应该承担无限责任，也需要有经济考核和效益的要求。因此，从这个意义上讲，它的确已尽到了责任。但是，从现实情况看，中小企业租赁房产主要有三大类业主方：一是像漕河泾、市北高新、张江、金桥、虹桥等从事不动产经营的国有企业，他们既是投资者、又是运营商，由这些企业直接减免入驻的中小企业房租顺理成章，操作没问题。二是一批主业非不动产开发的国有企业，它们将大量闲置或低效的房产，如老厂房、老仓库、老建筑等租赁给非国有的“间接承租方”，由这些专业机构和企业进行投资、改造、招商、运营，形成一大批“文创园”、“科创园”等各种主题产业园，这些产业园已成为上海各区重要的经济发展载体，同时也涌现出一批国内知名的品牌运营企业，如锦和、德必、科房、弘基、八号桥、启客、荣广、宏慧、北建华清、米域等等。三是由全社会非国有企业投资、运营的各种园区、楼宇。从这三大类建筑空间吸纳中小企业的数量看，后两者要远远大于第一类。这样，就引出了一个问题：为中小企业减免房租的实际效果会怎么样？是只解决其中的一小部分呢？还是通过国企带头、政策完善、方法创新，尽可能让更多的中小企业都得到一点实惠？恐怕，只是与第一类相关的中小企业享受还是远远不够的。在政策具体操作中的确还有许多值得研究、推敲和细化的空间：比如，就拿第二类的非国有“间接承租方”而言，他们目前至少扮演了5个“角色”：第一是国有存量资源的盘活者。通过他们的投资、设计、改造、招商、服务和品牌运营，原来大量闲置低效的国有资产得到保值增值；第二是地区经济发展、企业集聚的重要操盘手；第三是去年经济下行以来造成大量退租、缩租的直接承受者；第四也是这次防控疫情一线工作的承担者，投入了大量人力物力财力用于消毒、检查、统计、隔离和管理；第五更是政府、国企联系服务中小企业的桥梁和平台。笔者为此专门了解了十五家专业运营企业，他们现在运营着169个园区，入驻的中小企业有8630多家，而租给他们的国有集团仅有二十余家，大量的服务、沟通是通过这些“间接承租方”完成的。

如果“中间承租方”确实承担了这5种角色，那么，又会引出一系列更值得思考的问题：第一，这类“间接承租方”似乎比入驻的单个中小企业对稳定就业、服务企业的作用更大，更迫切需要得到支持，而不应只承担“确保租金减免落到实处”的义务；第二，从法律关系上，国企A与间接承租方B存在租赁关系，间接承租方B与入驻的中小企业C存在租赁关系，所以A要减C租金，只能通过B，B在其中同样要付出大量劳动成本；第三，A方租给B方的租金：是与B方租给C方的租金不同的，比如A租给B是1元/平方米，B租给入驻的中小企业C是2元/平方米，那溢价的一元是“间接承租方”投资、管理、运营、品牌等综合劳动付出的结果。但对C来说，他们的理解则是减免2元/平方米。这差价，是让国企来付呢？还是让本该被扶持的“中间承租方”付呢？第四，如A方租给B方是3万平方米，由于去年以来的经济下行，“退租”骤增或B方刚建成不久，只出租出去2万平方米，那A方是按3万平方米减免租金呢？还是按中小企业已入驻的2万平方米面积减免呢？

除此之外，在实际操作中还有一些千差万别的问题，也需要研究如何解决。一是央企的问题，现在各区属的国企落实下去了，央企的协调哪里牵头？二是有的中小企业在A区园区办公，但注册地又在B区，这个减免怎样操作合理？三是有的“间接承租方”是国有与民营合资的，包括国有控股，也有个操作性问题；四是对园区内哪些中小企业更需要支持，怎样在大政策下分门别类、有针对性解决企业不同程度的困难也很要紧。其实，现在受影响最大的是那些文化娱乐、餐饮、咖啡、健身房等商业配套的中小企业，它们离开实体场地就没法经营，而那些以办公为主的入驻企业，许多都通过“在家办公”、“在线办公”的方式使业务不中断，即使已复工一周了，但绝大多数以办公为主的园区、楼宇，真正复工的大约不到三分之一，也是零零星星的人员进出。所以，就实际减免房租而言，如果让园区的运营方与地方政府一起分类操作，可能效果会更好。

根据所列的上述问题，建议可否在实际操作“为中小企业减免房租”这项政策时，考虑选择以下几种方法：

第一、对实际运行较好的非国有“中间承租方”予以重点支持。具体可由各区政府牵头，按照产业定位、产业集聚、解决就业、品牌影响力、税收贡献等综合指标，排出一批名单，然后会同相关国有企业给予以下扶持：

1. 鼓动园区按实全额减免中小企业2个月房租，除国企承担的一部分外，差额部分由园区方补足；同时，国企相应延长一定的租赁期，比如补足1个月房租延长3到6个月租期等，这样，既可使中小企业减免租金到位，“中间承租方”有积极性，国企也有操作性。

2. 区政府对这些国企和园区运营方所缴纳的房产租赁税、增值税等，按实际情况予以相应的减免。

3. 区政府对这些国企和园区运营方所缴纳的税费，在减免的基础上，视情况给予一定期限的缓交。

4. 区政府对这些园区在抗击疫情中的付出予以相应的财政补贴。

5. 制订流程和办法，监督园区将减免房租落实到位。

第二、对实际运行不好的非国有“中间承租方”，则是一个调整的契机。方法同样也是条块结合，综合施策。由区政府会同相关国企，对那些从国企手里租用，但产业低端、管理混乱、安全隐患大、对地区没什么贡献的园区和楼宇，似乎不是什么支持的问题，而是要重点予以清理和调整。至于对入驻其中符合区域产业发展的中小企业，则可采取其它方式予以支持。

第三、鼓励其它各类非公市场经营主体为中小企业减免租金。这当然不能光在文件上写一个“鼓励”就完事了，不能因为中小企业租了这些市场主体的房子就享受不到政策的阳光。何况，绝大多数非公市场主体并不像万达和万科那样财力雄厚，而也是饱受“退租”、“缩租”和“空置率”上升困扰的中小企业。怎么办呢？“鼓励”还是离不开区镇两级政府的支持，办法当然也是区别对待，对那些做得好的、对地区经济发展贡献大的企业，可以通过相关税费的减免、缓交，财政补贴等方式予以实实在在的“鼓励”。

总之，争取通过“国企减一块，其它企业贴一块，政府补一块”的办法，共同帮助中小企业减轻负担，渡过难关。

上海各方面为中小企业减负政策中减免房租条款一览表
市政府	共28条	第9条：减免企业房屋租金。 中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。
市委宣传部	共20条	第5条：协调落实“减免企业房屋租金”。 市属国有文化企业要切实执行好本市“减免企业房屋租金”政策。协调指导市级文创园区、楼宇、空间等各类文创产业载体落实好“减免企业房屋租金”政策，并将其纳入2020年市级文创园区、楼宇、空间考核评估及认定体系。对举措得力、落到实处，使实际经营的中小企业最终受益的文创产业载体，优先予以政策支持和补贴。
市国资委	《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》	对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。　　        对免除2个月租金后仍有较大困难的中小企业，各企业集团根据实际情况，明确减免缓收标准，进一步给予支持。　　        前期已自行出台并公布减免政策的各区和有关国有企业，应做好政策衔接，鼓励各区和相关企业根据承租中小企业实际困难，协商解决，但减免标准应不低于本政策要求。　　        存在间接承租本市国企经营性房产情形的,原则上转租人不应享受本次减免政策,其中：转租人为本市国企的，按照《若干政策措施》有关规定执行；转租人为非国有企业的，相关责任主体应督促其将减免租金全部落实到实际经营承租人，力保实际经营的中小企业最终受益。
市科委	共16条	二、支持本市创新创业载体落实“减免企业房屋租金” 调整创新创业载体考评体系。将本市科技企业孵化器、众创空间、大学科技园等各类创新创业载体落实“减免企业房屋租金”情况纳入2020年创新创业载体绩效评估体系，对本市国有创新创业载体未落实该政策措施的，取消考评资格；对举措得力、成效显著的，加大财政补贴力度。创新创业载体申报“专业化、品牌化、国际化”三化培育验收和上海市科技创新创业载体入库时，应提供减免房租等相关证明材料，市、区科技行政主管部门根据入库载体服务绩效给予经费补助。
市规划局	共8条	免除疫情期间的用地费用。 企业以租赁方式（含先租后让）从政府或国有企业取得的产业用地，免除疫情期间的土地租赁费用，各区可以根据疫情具体确定免租期。
鼓励企业盘活存量资源投资兴业。 存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。支持利用划拨土地上的存量房产发展各类线上运营的新业态新模式，土地用途和权利人、权利类型暂不变更。
浦东	共18条	第4条：减免企业房租。 对承租区属国有企业经营性房产从事生产经营活动的中小微企业，鼓励区属国企先免收2月份、3月份2个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小微企业最终受益。鼓励商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。
第5条：加大双创企业房租补贴。 对租赁非国资经营用房的创新型孵化器和科技企业加速器内的小微企业，给予2个月房租补贴。
徐汇	共18条	第2条：减免企业房屋租金。 符合徐汇产业导向的中小微企业承租区属国有企业经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，免收2个月租金。对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小微企业最终受益。
第4条：鼓励楼宇园区加大支持。 鼓励商务楼宇、园区、科技企业孵化器、双创基地等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。对达到疫情防控工作标准的楼宇、园区物业管理公司，经认定，给予5-20万元工作补贴。
虹口	共16条	第8条：给予企业房屋租金减免。 中小企业直接承租区属国有企业的经营性产权类房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，免收今年2月份、3月份两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终直接受益。鼓励区属国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励本区大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。减收企业人才房屋租金，对受疫情影响导致生产经营困难的企业核心人才，入住区属国有企业经营的人才公寓，经认定，减半收取今年2月份、3月份由本人直接支付的两个月房租，并鼓励其他经营方为区域内各类人才租房减免租金。
长宁	共15条	第4条：实施房租减免政策。 对承租区属国有资产类经营用房符合条件的相关中小企业，实行3个月租金减半；并鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业。鼓励集体资产经营用房参照执行。鼓励各类市场运营主体主动为租户减免部分租金，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可依法申请减免；对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的楼宇载体、文创园区、众创空间、孵化器、创业基地等各类载体，在市区创新平台评选、区楼宇园区支持等相关政策方面予以优先考虑。对创业型企业的租金补贴按一季度和后三季度分期拨付。
静安	共3条	第2条：减免中小微企业的部分房租。 鼓励区属国有企业对自有房产向中小微企业出租的，提供至少1个月的减、免租；减、免租部分由区财政给予一定的补贴。支持各街道、镇参照执行。
杨浦	共10条	第8条：对疫情防控期间区内创新创业中小企业人才，入驻区属单位经营的人才公寓，给予2个月房租减半，并鼓励其他经营方为区域内各类人才租房减免租金。
黄浦	共10条	第5条：房租减免。对承租区属国有企业经营用房、生产经营受疫情影响较重但仍保持稳定就业的中小微企业，鼓励区属国有企业减免1个月租金。区科技企业孵化基地为入驻的中小科技企业及团队减免1个月的房租。对租用本区文创园区经营和办公的中小微企业，鼓励符合条件的园区运营管理方为中小微企业租户减免不少于1个月的租金，并根据实际减免金额给予园区运营管理方50%补贴。鼓励本区商务楼宇业主适当减免入驻企业租金。（责任部门：区国资委、区科委、区商务委、区财政局、区金融办）
普陀	共12条	第1条：减免企业房租。 对中小企业承租区属国有企业自有经营性房产从事生产经营活动的，提供2个月的租金免除，免租期满后可视情再给予一定租金优惠。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励社会物业减免房租，对在疫情期间减免中小企业租金的楼宇园区、创业基地、孵化器等各类物业业主，优先给予区内相关政策扶持。
第4条：加大人才住房补贴。 对受疫情影响、生产经营遇到困难的本区中小企业，提供总计1000个短期租房补贴专用额度，帮助中小企业留住核心人才。补贴标准为800元/人/月，补贴期限为三个月。
闵行	共10条	第3条：减免企业租金。 对上述企业承租本区内国有资产类经营用房的，先免收2月、3月两个月房租，到期后视情再做调整，各街镇（莘庄工业区）集体性经营用房可参照执行。对租用其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，区、各街镇（莘庄工业区）视情予以补贴。（责任单位：区国资委、区经委、区科委、各街镇、莘庄工业区）
第4条：加大企业员工安居保障力度。 对符合“春申人才计划”人才安居补贴政策的企业，其享受租房补贴名额扩大到200%。对符合我区“4+4”产业发展导向的企业，新增1000个租房补贴专用额度（责任单位：区人社局、区经委、区科委）。
嘉定	共12条	第5条：保障员工住房需求。扩大人才租房补贴扶持力度和范围，在租房补贴名额分配中更多倾向于上述中小企业。新增1000个短期租房补贴专项额度，补贴标准为800元/人/月，补贴期限暂定三个月，用于补贴上述中小企业吸引留住核心团队。
第7条：减免中小企业房租。对承租本区内国有、集体企业资产类经营用房的中小企业及个体工商户，暂免收房租1个月、减半房租2个月，到期后视情延长。对租用其他经营用房的，动员业主（房东）为租户减免租金。
松江	共26条	第18条：减免企业房租。 对承租国有和集体所有的经营用房、受疫情影响较大的企业，给予2-3个月的租金减免。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的产业园区、商圈、楼宇、创业基地、科技企业孵化器、众创空间等各类载体，优先予以各类政策扶持。市级、区级创业孵化示范基地对受疫情影响的企业减免租金，按照减免租金总额的40%给予补贴，基地补助额最高不超过30万元。
青浦	共17条	第11条：减免各类中小企业房租。适度减免中小企业租户在疫情期间的厂房、商场、楼宇租金。对承租国有资产经营用房的中小企业，给予1个月房租免收，2个月房租减半政策支持, 公租房（人才公寓）实行特定对象适当减免房租；对承租集体资产经营用房的中小企业，由各镇、街道参照国资减免政策具体研究制定；对承租各类市场主体经营用房的中小企业，鼓励和倡导业主（房东）为租户减免租金（具体由双方协商解决）。
宝山	共8条	第4条：鼓励减免抗击疫情相关的民生保障类中小企业的房租。 其承租区属国有资产类经营用房的，根据其受影响情况，至少减免一个月租金，到期后视情延长。对租用其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的科创园、文创园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，经认定，优先予以我区政策扶持。
奉贤	共10条	第3条：减免中小企业房租。对承租区内国有资产类经营用房的中小企业，暂免收房租1个月，减半房租2个月，到期后视情况延长。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，各镇、开发区可视情况从该经营用房产生的地方财政贡献中予以补贴。
金山	共15条	第7条：保障企业经营用房需求。 对承租区属国有（集体）企业房产的中小企业，经出租方认定后，用于生产经营、商业经营的免除2月份、3月份租金；用于其他性质的承租户，视具体情况做出减免措施。减免部分视同营业收入计入年度国有企业绩效考核。对租用其他性质的经营用房，鼓励资产方为承租户减免租金。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的产业园区等各类载体，优先予以政策扶持。对落户在本区众创空间、孵化器等创新创业载体且实际办公租借在创新创业载体的小微企业和初创企业给予2个月的房租减免。
崇明	共20条	第8条：减免企业房屋租金，中小微企业承租本区国有企业的经营性房产（包括产业园区等）从事生产经营活动的，免收2月份、3月份、4月份三个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小微企业最终受益。对租用其他经营性房产的，鼓励业主为租户减免租金。

本文作者：上海产业转型发展研究院首席研究员

撰稿：夏雨

编辑：詹晓东

审核：夏雨

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