从恒大全国7.5折楼盘销售，看疫情和市场双重夹击下的房地产行业如何破局？

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在新冠疫情对市场的冲击下，各大房企纷纷开启了大规模的营销自救活动，恒大集团继2月13日启动第一轮全面营销后，又在2月16日发文：“2020年2月18日至2月29日期间，全国各在售楼盘（含公寓及写字楼），可享受7.5折优惠；3月1日至3月31日期间，可享受7.8折优惠。”

值得关注的是，在上述折扣优惠的基础上，还可根据楼宇去化率、付款方式享受折上优惠。比如在楼宇去化率优惠方面，如果单栋楼去化率达到80%（含）— 90%，可再享受额外9.7折优惠；如果单栋楼去化率达到90%及以上，可再享受额外9.4折优惠。再比如在付款方式优惠上，一次性付款的，可再享受9.3折优惠，但是需要满足签署《商品房认购书》后5天内付楼款30%以上并签署《商品房买卖合同》，1个月后付楼款30%，2个月内付清剩余40%楼款。此外，常规按揭付款方面可享受9.5折优惠，首付优惠按揭付款可享受9.6折优惠，一年内付清全款可享受9.8折优惠。

在2月16日恒大集团召开的全面实施网上销售视频连线发布会上，恒大地产集团副总裁刘雪飞透露，这将是恒大历史上最大的优惠活动。

众所周知，房地产是中国百姓家庭财富比重最高的一块，所以，它不仅是受疫情冲击大的行业，也是社会各方面特别关注的领域之一。那么，在危机中的房地产行业该如何破局呢？首先让我们从两个维度来分析一下当前房地产行业所处的大背景。

维度一：2019年房地产的整体情况。如果经济发展一般是一个“线性”过程，那么“今年”总体上是延续“去年”的情况往下走，主要归纳为以下三点：

1，2019年中国房地产市场确认拐点出现，结束了过去20年的上升期，而开始进入下降通道。

2，一线城市的房价开始松动，北京的房价有一定幅度下跌；二三线城市的情况各有差异，房价有涨有跌；三四线城市的房价下跌风险比较大。

3，2019年房地产去库存的步伐加快，开发商的回款情况不错。

维度二：与2003年房地产行业受到SARS疫情影响的对比，有四点不同：

1，房地产行业的发展阶段不同。2003年中国正处于“98房改初期”，加之城镇化快速发展，房市需求非常旺盛。而当前的房地产市场已经由增量时代进入存量时代。2003年房地产的开发、投资和销售均处于快速增长期，投资金额和销售面积每年都有30%的增长率。而2019年中国房地产投资增长率为9.9%，销售面积增长率为负0.1%。

2，房地产行业的定位不同。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）把房地产定位为支柱产业。当前中国房地产市场的政策是“房住不炒”。

3，房企的负债规模和杠杆率不同。2003年中国房企的负债规模是3万亿，杠杆率是58%。而2018年房企的负债规模达到67万亿，2019年杠杆率达到80%。

4，市场购买力和杠杆率不同。2003年中国购房者的杠杆率为16.2%。而2019年购房者杠杆率达到70%。

通过上述两个维度和七个方面的背景分析，我们再来分析本次疫情对房地产行业的主要影响。

第一，影响开工。由于各地都采取了不同程度的封城措施和严格的复工申请要求，使得大量工地无法开工建设。而开工受到影响，则必然会影响房地产开发投资，根据《中国财经》2月17号的报道，最差情况下，疫情可能导致今年房地产开发投资下降37.5%。

第二，影响销售。据新浪财经2月5日报道，截止1月26日，中国房地产业协会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动，超过60个城市纷纷暂停商品房销售。据中原地产统计，从1月下旬开始，大部分城市房地产成交量比往年春节期间暴跌95%，而疫情最严重的十个省份：湖北、浙江、广东、河南、湖南、江西、安徽、重庆、江苏、四川，占全国房地产销售面积的60%。据《中国财经》2月17号的报道，预计第一季度房地产销售的损失可能达到1.44万亿元人民币。

而在克而瑞近日发布的2020年1月中国房地产企业百强销售榜显示，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。具体而言，绿地、保利等销售金额同比降幅超40%。融创中国、龙湖集团、正荣地产的同比降幅也在20%以上。

重压之下便有了本文开篇所描述的以恒大集团为代表的大量开发商开始尝试线上卖房，包括中海、金地、金茂、中南、龙湖等房企纷纷在各自微信公众号和朋友圈，推出线上购房服务。但房子毕竟属于贵重资产，有多少人会在没有实地看房的情况下就买房呢？中国人民银行参事盛松成在上周六的中国首席经济学家论坛上坦言：“住房是难以通过线上进行销售的...即使因疫情而延迟的购房需求有望在疫情过后迎来反弹，疫情对房地产销售的短期冲击也是巨大的”。

第三，影响偿债。3月份是各大房企的偿债高峰期，房企偿债总额高达727.5亿元。其中，恒大、融创中国、绿地控股等企业到期海外债务规模位列前茅。据中国法院网显示，截止2020年2月10日，今年中国已有96家房地产企业破产清算，破产的多是小型房企，原因主要是资金链断裂。

第四，影响银行。房地产行业的高负债率加上中小企业的资金链断裂，就意味着银行将面对巨大的金融风险。

第五，影响区域。三四线城市的房地产市场风险应该是最大的，因为首先这些城市的房地产供应量最大；其次随着“棚改”政策的退出，原来推动这些城市房地产上涨的因素没有了，其房价本来就存在下跌风险；最后据安居客的一个调查报告显示，本来外地务工人员中有68%倾向于今年春节回乡置业，但是疫情冲击导致这些潜在购买力也消失了，而且疫情的爆发还反映出这些城市在居住环境和应急管理方面的短板，反而有可能加速人口的流出，从而加剧房价下跌。

第六，影响经济。2019年房地产投资占中国固定资产投资的10%，如果参考《中国财经》2月17号的数据“疫情可能导致今年房地产开发投资下降37.5%”，则意味着会拖慢整体固定资产投资，并造成国内生产总值(GDP)增速下降将达0.16个百分点，间接导致建筑业73.4万人的就业受到影响。因为房地产是一个关联度特别大的行业（关联了42个行业），其中关联度最大的如建筑行业，就关系到大量就业，且建筑行业因为存在大量下游行业（钢铁、水泥等），对GDP的贡献比房地产行业更大。

分析至此，面对错综复杂的形势，房地产行业究竟该如何“破局”呢？

1、维持中小房企的资金链不产生大面积断裂，应该是当下中央银行的工作重点，必须把这个工作做好，不然由资金链断裂而导致的金融风险将不堪设想。

2、必要的政策扶持。从2月12日中央政治局常委会会议提出“统筹疫情防控与经济社会秩序恢复”的当天，就有无锡、西安、上海、南昌、浙江、深圳等六省市出台关于应对新冠疫情的楼市支持政策，次日又有广东、南京、天津等省市跟进。今天，又有苏州国土局发文：取消封顶销售、现房销售限制。这些政策也确实主要集中应对疫情冲击下的行业资金压力，缓释房企现金流的风险（详见文末政策附表），内容包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、信贷支持等。由此可见，各地政府正在全力缓解房地产开发企业应对疫情之下生产经营活动面临的困难。据国际金融报消息，自2月10日正式复工以来，政策层面对房企融资相当宽松，中梁、禹洲、合生创展等已相继披露融资计划。首创置业一笔60亿元的私募公司债在“已受理”后第二天即“通过”。

3、房企“各显神通”的自救。对开发商而言，这些政策能否最终传导到终端的销售上还不明朗，毕竟房企无论是自救还是靠政策，最终是要依靠销售来回笼资金的，这也是为什么那么多房企纷纷启动线上销售模式的原因。目前，决定销售的“五限”政策并未解锁，不过我们可以预见到，除了累计最多购买力的一线城市的限购政策调整会相对谨慎，其它城市在大概率上会逐步放松甚者取消一部分限购措施，来抵御被疫情加重的行业风险。

附表：截止2020年2月16日，全国各城市“稳楼市”政策一览（来源：各城市官方公告）

日期	城市	政策要点
2月5日	承德	受疫情影响导致企业无法按期完成土地出让金缴纳的，可延期缴纳最长不超过6个月。新出让的地块适当降低保证金比例，不低于出让底价的20%；土地出让成交后用地单位应在1个月内缴纳出让价款50%的首付款。
2月7日	武汉	疫情期间，一线医护工作人员可提高公积金贷款度，降低缴存时限要求；外地援汉医护人员在汉公积金购房将不受户籍限制。
嘉兴	对土地已成交，按规定在2020年1月23日（含）之后签订《成交确认书》或《土地出让合同》的，竞得人可申请延期签订。
2月9日	西安	适时调整公积金贷款还款政策，疫情导致经营困难企业可暂缓缴存公积金。
	中山	对于受疫情影响未能按期交地、动工、竣工的企业，疫情持续期间不计入违约期。补办用地出让手续、改变土地用途、调整容积率、调整建筑高度业务，未能按期缴交土地出让金的，疫情持续期间免除违约责任。
2月10日	天津	疫情期间延期缴纳土地出让金，延期期间不产生滞纳金或违约金。
安徽省	适当放宽限购政策。降低按揭首付比例。降低二手房交易税费。
2月11日	上海	受疫情影响的企业，土地款可申请延期或分期缴付。
杭州	可以顺延缴纳土地出让金和开竣工时间。
2月12日	浙江省	允许土地出让金延期缴纳、减免国有土地租金、允许海域和无居民海岛使用金延期申请减免和延期缴纳等。
深圳	对特定支持对象，明确其可申请延长公积金贷款期限、放宽公积金缴存条件，逾期还贷不影响个人征信，延长购房提取票据有效期。
西安	出台10条措施，减轻房企拍地负担，可以分期缴纳土地出让价款并允许变更，大力推行网上审批服务，顺延土地评估和规划条件有效期等。
南昌	受疫情影响可延期开竣工，延期缴纳土地出让金，调整土地出让竞买保证金比例。
无锡	受疫情影响缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免。长租公寓可申请服务业企业纾困专项资金补助。2020年6月30日前到期、贷款期限在一年内的贷款落实无还本续贷。可申请延迟交地和延期缴纳出让金。开竣工时间可相应顺延。
2月13日	成都	允许补缴缓缴今年前3月社保，职工购房资格不受影响。
南京	明确疫情一级响应期间企业可延迟缴纳土地出让金，最长可延期至疫情一级响应结束后的33天内。
海南省	明确疫情急需使用土地的，可以先行用地、先行建设；新增建设用地计划指标应保尽保，计划指标挂帐使用。
2月14日	厦门	加大对房企资金支持，长租公寓适当减免租金等。
衡阳	实行购房补贴、加快按揭楼盘公积金贷款发放，房企可分期缴纳土地价款。
2月15日	福州	顺延项目开竣工期限、预售期限；调整土地出让金缴纳期限；调整土地履约监管协议；调整商品房预售条件；拓展房地产销售模式；支持安置型商品房建设；加大住房公积金支持力度。

本文作者：上海产业转型发展研究院副院长

撰稿：严含

编辑：詹晓东

审核：夏雨

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