南京土拍之9·20（原创视频）下丨阳光、傅璟
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NO.2016G49地块（江浦）
地块位置：浦口区江浦街道环北路南侧、江淼路北侧地块
地块四至：东北至园创路，东南至浦云路，西南至江淼路，西北至浦虹路
出让面积：56850.68m2
用地性质：R21住宅用地
容积率：1.01≤R≤2.5
建筑高度：≤80m
建筑密度：≤20%
绿地率：≥35%
出让起始价：200000万元
现房销售起始价：292000万元
最高限价：316000万元
G49地块位于目前大热的青奥体育公园板块西侧，东侧为正在兴建的浦口区中心医院二期，浦口区中心医院是目前江北最大的成熟医疗配套，目前一期已经在使用；地块北侧为老珠江镇；南侧为正在建设中的南京软件园，未来将会成为江北主要高新科技的孵化基地。
此前，保利西江月与正荣润江城、正荣润锦城、雅居乐滨江花园基本是同时销售，但距离它们却有一定距离，被戏称为“孤盘”。
G49地块与保利西江月有些相似，如果说G47、G48地块属于条件良好、景观优越、交通便利的白马盘，G50、G5地块则属于属于交通位置优越的高新盘，那G49则是位于珠江镇板块和青奥板块之间的孤盘。地块位于宁和高速边，距离中建国熙台、保利西江月、中海万锦熙岸都有一定距离。如何打造这样的地块，需要开发商去考虑如何定义一些特别的功能价值、特别的户型，才能吸引买房人选择这里。G49地块所处的地段属于刚需地段，产品的最终设计应该以紧凑、实用为主要特点。
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NO.2016G50地块（高新区）
地块位置：浦口区沿江街道高新技术产业开发区奶牛场地块
地块四至：东至泰冯路，南至浦泗路，西至宁六公路，北至中心路
出让面积：57502.91m2
用地性质：R2二类居住用地B11零售商业用地
容积率：1.01≤R≤2.1
出让起始价：108000万元
现房销售起始价：174000万元
最高限价：193000万元
NO.2016G51地块（高新区）
地块位置：浦口区沿江街道高新技术产业开发区泰冯路地块
地块四至：东至泰冯路，南至中心路，西至宁六公路，北至富康南路
出让面积：28504.45m2
用地性质：R2二类居住用地B11零售商业用地
容积率：1.01≤R≤2.1
出让起始价：57000万元
现房销售起始价：86000万元
最高限价：95000万元
G50、G51两幅地块毗邻，位于桥北区域，西侧均为江北大道快速路，东侧为泰冯路。从地图上看就像一枚钉子，钉在江北大道边，若是从风水角度来讲，地段显得有些一般。另外周边环境相对来说不是特别好，在出让条件中，有零售商业用地要求。对于这两幅地来说，商业处理的好与坏，周边环境的好与坏，将直接影响其楼盘的品质。
距地铁3号线泰冯路站、宁天城际S8高新开发区站不远，未来交通将会十分便利。至河西万达商圈仅需35分钟左右车程，至江北新区核心区也仅需15分钟左右的车程。
周边在售楼盘，弘阳时光里上次开盘均价在16200元/平。另外距离地块不远的是大华2015G36地块，该地块于2015年9月23日被大华集团以12.9亿拍得，楼面地价7176元/平方米。而G50、G51地块的起拍价分别为8944元/平、9522元/平，与大华G36地块及周边在售楼盘相比，起拍价就已不低。
从开发角度来看，想打造好这两幅地块有一定难度。
第一，两幅地块位于高新区和传统的桥北板块的边缘结合地带，如何定价、定位十分重要。
第二，在交通条件良好的同时，如何解决高架路对楼盘形成的风水冲杀，也十分重要。
第三，两幅地块所在区域没有良好的风景条件，如何将其定位成真正的刚需板块实用性的住宅和户型，是一个不小的挑战。
第四，地块周边有不少实力很强精品项目，很多二手房将对其形成挤压。如何打造一个不一样的产品，是一个难题。
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最后，我们把9月20日将推出的7幅地块的情况做一个简单的总结。
铁心桥G45地块、岔路口G46和白马G47、G48地块，都具有一定优势，会得到开发商的集体追捧。G45、G46地块临近很热门的大校机场、南部新城板块，可以将其打造成具有一定品牌传播力，能够彰显开发商品质与实力的楼盘。
像白马地段一些楼盘，密度比较低，开发商可以做高溢价的改善型产品，先把的品牌打出去，接下来再去其他地方拿地将更方便，这四幅地块相对适合做成标杆性、品牌性的楼盘。
其他几幅地相对而言不具备这个条件，容积率一般，刚需感很强，在这种地块做高溢价的产品几乎不可能。作为开发商很可能想，最后几个地块可以顺手将其拿下，但并不会当作标杆性和战略意义的项目来实施。
如果是买房人，有能力和条件建议考虑G45、G46、G47和G48，相对地段还不错，也较为成熟。但如果产品定价很贵，可以改变思维去考虑其他，比如周围的次新楼盘，从地王旁寻找投资机会，也是一个不错的选择。
G45、G46位于南部新城的边缘地带，G47—G51位于江北新区的非核心板块。如果这两大板块有所支撑，那么热点板块与和核心板块的价值则不言而喻。
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