天同码66：抵押租赁裁判规则 6 条
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陈枝辉 北京天同律师事务所
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本 期天同码，节选自《中国商事诉讼裁判规则·担保卷》“抵押” 主题下 “抵押租赁”部分内容。
规则摘要
01 . 房产租赁在先、交付在后，租赁权不得对抗抵押权
在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准。
02 . 承租人擅自以融资租赁物设定抵押，不宜认定有效
承租人擅自对融资租赁物设定抵押后申请破产，出租人申报债权的行为及主张抵押权均不影响融资租赁合同效力。
03 . 抵押物租赁和出售，但未降低债务人对外偿债能力
各自独立的企业法人之间基于资产买卖与租赁关系，不等于双方系企业改制关系，不适用企业改制司法解释规定。
04 . 以抵押房出租的租赁权，不得对抗登记在先抵押权
先抵押后出租的，租赁关系不得对抗已登记抵押权。法院执行过程中处理被执行人房产应保护承租人优先购买权。
05 . 债务人擅自抵押融资租赁物，适用抵押权善意取得
非所有权人擅自抵押所占有的融资租赁财产，抵押权人善意、有偿取得该财产抵押权的，应当认定构成善意取得。
06 . 承包人无权以优先购买权，对抗承包标的物抵押权
债务人将抵押物发包给第三人承包经营，抵押物被判决并执行给债权人的，承包人无权以优先购买权对抗抵押权。
规则详解
01. 房产租赁在先、交付在后，租赁权不得对抗抵押权
在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准。
标签：抵押｜买卖不破租赁｜租赁权设立
案情简介：2010年6月，贸易公司以名下商厦向银行抵押借款5000万元并办理登记。同年7月，贸易公司依2010年5月与实业公司所签租赁合同，依约将商厦腾空后交付给实业公司经营。2012年，因贸易公司逾期未偿贷，银行诉请实现抵押权。实业公司随即刊登声明，称其租赁在先，同时请求法院保护其继续履行合同的权利。
法院认为：①虽然实业公司租赁合同签订在先，但房产交付在银行抵押登记之后，故应认定抵押在先出租在后，实业公司不得要求继续履行租赁合同。②贸易公司因其自身原因导致租赁合同无法继续履行，系属债务不履行之违约行为，实业公司可另行向贸易公司主张违约责任，故对实业公司请求，不予支持。
实务要点：在“买卖不破租赁”具体适用上，应以承租人现实占有不动产或部分特殊动产租赁物为前提，同时，需以租赁权设立在先，在准据时点上则以交付或登记时间为准。
案例索引：见《论物权法第一百九十条中“抵押财产出租”的准据时点——兼论“买卖不破租赁”的理解与适用》（刘高，广东高院民一庭），载《民事审判指导与参考·物权专题》（201401/57:112）。
02. 承租人擅自以融资租赁物设定抵押，不宜认定有效
承租人擅自对融资租赁物设定抵押后申请破产，出租人申报债权的行为及主张抵押权均不影响融资租赁合同效力。
标签：抵押｜抵押租赁｜融资租赁物
案情简介：2006年，酒厂与租赁公司签订《融资租赁合同》，租赁公司为酒厂向科技公司购买生产设备提供融资租赁服务。酒厂随后为获得政府优惠，向科技公司借出买受人为租赁公司的发票，退还后，科技公司重新开具买受人为酒厂的发票。2007年4月，酒厂以履行《产品购销合同》为名将租赁设备为工贸公司设定抵押并在工商部门办理了抵押登记。同年7月，酒厂申请破产。工贸公司主张优先受偿。酒厂认为与工贸公司名为购销实为借贷，且工贸公司曾通过自己账户为酒厂向租赁公司支付租金。租赁公司参加破产债权申报后，主张对租赁设备行使取回权。
法院认为：①本案《融资租赁合同》本身的内容、形式不存在问题，参与融资租赁关系的三方当事人在该合同履行期间，均未明确否认合同效力，租赁公司出借发票行为不能改变其购买案涉租赁设备的事实。出借发票后，酒厂作为承租人，仍积极履行支付租金义务，故该《融资租赁合同》有效。酒厂对案涉租赁设备无所有权，其无权就相关设备设立抵押，且其主张与工贸公司间的《产品购销合同》名为买卖实为借贷，工贸公司曾通过自己账户为酒厂向租赁公司支付租金，此情形下，不宜认定案涉抵押合同有效，更不应因抵押合同而否定《融资租赁合同》的效力。②根据《合同法》第242条规定，融资租赁合同中租赁物的所有权归出租人，承租人破产的，租赁物不属于破产财产；另据《企业破产法》第38条规定，对破产人占有的他人财产，权利人可行使取回权。最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》第18条规定：“在承租人破产时，出租人可以作为破产债权人申报债权，参加破产程序；出租人的债权有第三人提供保证的，出租人也可以要求保证人履行保证责任。”故出租人申报债权的行为及针对租赁物的抵押权均不影响融资租赁合同效力，案涉租赁物不属于破产财产，租赁公司享有取回权。
实务要点：融资租赁协议中的承租人擅自对租赁物设定抵押后申请破产的，出租人申报债权的行为及针对租赁物的抵押权均不影响融资租赁合同的效力。
案例索引：最高人民法院裁定“某租赁公司与某工贸公司等买卖合同纠纷申请再审案”，见《试谈承租人破产及租赁物抵押对融资租赁合同效力的影响——关于华融金融租赁股份有限公司与伊春工贸有限公司等买卖合同纠纷申诉案》（李振华，最高院立案庭），载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》（201103/30:165）。
03. 抵押物租赁和出售，但未降低债务人对外偿债能力
各自独立的企业法人之间基于资产买卖与租赁关系，不等于双方系企业改制关系，不适用企业改制司法解释规定。
标签：抵押｜抵押租赁｜不动产租赁
案情简介：1997年至2001年，老国企酒业公司以自有房产和土地使用权作抵押向银行借款4600万余元。2004年，酒业公司向酒业集团签订《出售合同》及补充协议，约定将部分资产出售、房产租赁给酒业集团，共计作价5200万余元，酒业集团通过向地方财政借款支付酒业公司职工养老等债权方式实际给付对价5500万余元。后酒业公司破产清算，银行主张应依最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第7条规定，酒业集团因为接收了酒业公司的优质资产，应承担连带清偿责任。
法院认为：①酒业集团与酒业公司系各自独立成立的企业法人，基于《出售合同》及补充协议，双方之间形成了资产买卖与不动产租赁的法律关系，并非企业改制关系；酒业集团作为资产买受人与承租人，以代酒业公司支付职工债权的方式实际支付对价，已超过按上述合同约定其应支付金额，其合同义务已履行完毕。酒业公司原有的土地、建筑物等固定资产始终为该公司所有，酒业集团只是在租赁使用这些固定资产，其产权并未发生转移，酒业公司至今并未被工商部门注销，故就固定资产与土地资产而言，酒业公司并未因与酒业集团的租赁关系而降低其对外偿债能力。②酒业公司将部分资产转让给后组建的酒业集团，部分资金由地方政府借给酒业集团作为对价，属于政府支持改制、挽救老国企的举措，我国法律法规并未禁止，不应因资金来源于政府借款而否定当事人实际给付了对价，故酒业集团不应对酒业公司的借款债务承担连带清偿责任。
实务要点：各自独立的企业法人之间基于资产买卖与不动产租赁的法律关系，不等于双方系企业改制关系，不适用最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第7条的规定。
案例索引：最高人民法院（2007）民二终字第90号“某资产公司与某酒业公司等借款担保合同纠纷案”，见《金融纠纷案件中债权银行追索债权能否要求与借款企业有资产关系的新企业承担民事责任——中国东方资产管理公司南京办事处与江苏汤沟两相和酒业有限公司、江苏汤沟酒业有限公司、灌南压铸机有限公司借款合同纠纷上诉案》（李京平，最高院民二庭；审判长王闯，审判员李京平，代理审判员王富博），载《民商事审判指导·案例分析》（200702/12:215）；另见最高人民法院（2011）民二终字第64号“某资产公司与某酒业公司等借款担保合同纠纷案”，见《资产买卖、租赁关系与企业改制关系的区分认定及责任承担——中国东方资产管理公司南京办事处与江苏汤沟酒业有限公司、江苏汤沟两相和酒业有限公司及灌南压铸机有限公司借款担保合同纠纷案》，载《最高人民法院商事审判指导案例-7·公司与金融卷》（2012:216）。
04. 以抵押房出租的租赁权，不得对抗登记在先抵押权
先抵押后出租的，租赁关系不得对抗已登记抵押权。法院执行过程中处理被执行人房产应保护承租人优先购买权。
标签：抵押｜抵押租赁｜租赁权
案情简介：1999年1月31日，木材公司向银行借款的抵押房产办理登记。同年2月，木材公司将该抵押房产出租给招待所。2006年，针对该房产的执行程序中，招待所提出执行异议。
法院认为：①《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”②本案中，案涉房产办理抵押登记时间早于租赁合同签订时间，故抵押权先于租赁合同生效，故本案抵押权实现后，房屋买受人不受原租赁合同的拘束。裁定驳回招待所执行异议。
实务要点：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法院强制执行过程中处理被执行人房产应保护承租人优先购买权，但在买受人受到限定时例外。
案例索引：浙江宁波中院（2007）甬执他字第109号“中国工商银行股份有限公司宁波镇海支行与宁波市镇海木材公司等借款抵押合同纠纷案”，见《基于实现抵押权的买卖对租赁权与优先购买权的影响》（胡红生、李佳），载《人民司法·案例》（200902:87）。
05. 债务人擅自抵押融资租赁物，适用抵押权善意取得
非所有权人擅自抵押所占有的融资租赁财产，抵押权人善意、有偿取得该财产抵押权的，应当认定构成善意取得。
标签：抵押｜抵押租赁｜融资租赁财产
案情简介：1998年4月，胶线厂将所有权属银行的融资租赁设备作为抵押，在信用社办理贷款262万元，并办理抵押登记手续。同年9月，胶线厂又用该抵押设备抵偿所欠村委会的土地使用费并办理交接手续。1999年，信用社诉请胶线厂以抵押物优先受偿。
法院认为：①胶线厂在未征得银行书面同意情况下，擅自将银行所有的设备抵押给信用社，侵犯了第三人财产权，由此给银行造成的损失，应由胶线厂赔偿。②信用社与胶线厂签订抵押合同时，没有理由不相信该批设备不属于胶线厂所有，信用社并无订约过错，故其抵押权属善意取得，且依法办理了抵押登记，应予保护。胶线厂未征得信用社同意情况下又与村委会签订协议，将抵押物用于抵偿债务，侵害了信用社的抵押权。虽然胶线厂与村委会已办理交接手续，但不能对抗信用社的抵押权，故判决胶线厂偿还信用社贷款，抵押合同有效。
实务要点：非所有权人擅自抵押所占有的融资租赁财产，抵押权人善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，该抵押权应认定有效。
案例索引：天津高院2001年3月26日判决“某银行与某实业公司等借款合同纠纷案”，见《天津静海农行诉瀛海公司等将向其抵押并登记但属第三人所有的抵押设备用作偿还对他人的债务借款合同还款案》（郝德春），载《人民法院案例选》（200103/37:209）。
06. 承包人无权以优先购买权，对抗承包标的物抵押权
债务人将抵押物发包给第三人承包经营，抵押物被判决并执行给债权人的，承包人无权以优先购买权对抗抵押权。
标签：抵押｜抵押租赁｜承包人｜抵押权
案情简介：1997年，农机站以其所有的浴池作为抵押向信用社贷款。1998年，葛某与农机站就该浴池签订承包经营合同。1999年，生效判决认定信用社享有抵押物的优先受偿权。执行法院裁定将该浴池过户给信用社，随后信用社又将浴池卖给杨某并办理过户手续。2000年，葛某以侵害其优先购买权为由，诉请确认浴池过户给信用社、杨某的行为无效。
法院认为：①农机站作为独立的法人单位，在信用社以其所有的浴池抵押借款，意思真实且不违反法律规定。在逾期未归还借款情况下，信用社依法起诉，法院作出判决并予执行，将抵押物评估作价后优先偿还贷款本息，程序合法。②信用社将此浴池卖给杨某，并办理过户手续，买卖关系有效。葛某与农机站签有承包经营合同，双方系承包关系，并非租赁关系，故葛某不具有最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定之条件，判决驳回葛某关于其行使优先购买权的诉讼请求。
实务要点：承包人或承租人主张优先购买权，以对抗承包或承租标的物上设定的抵押权的，不予支持。
案例索引：河南永城法院2000年8月3日判决“某信用社与葛某等借款担保合同纠纷案”，见《葛兰英诉城镇农机站抵押借款后又将抵押物发包给其承包经营现抵押物被判决执行给债权人应按租赁关系由其行使优先购买权案》（田策），载《人民法院案例选》（200301/43:211）。
核校：简牍
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