遇到这样的房客，房东怎么维护权益？

我在 2016 年 4 月 30 日我的专栏及微信公众平台上，发表了一篇关于上诉法院判决 “房客疏忽，造成房东损失，不用赔！” 的文章。之后，在 2016 年 9 月 23 日我又在专栏及微信公众平台上，跟进发表了一篇针对租房法庭一个关于 “房客的狗在租屋随地拉尿，狗主不需赔偿！” 判决的分析。

如果你不清楚案件的细节或不记得内容了，建议你先回头看一下，这样你再看下面我对有关 “狗拉尿” 一案上诉结果的评论，就会明白为什么我在去年 9 月 23 日对租房法庭的判决发表的无奈的评论，得以在这次上诉法院得到平反。

首先，简明扼要地回顾一下去年 4 月 30 日的文章中涉及的案例。这个案例是房客炒菜忘了关火，把房子给烧了。房东向房客求偿损失，上诉法院认为房客的行为不是 “蓄意”，只是因为 “疏忽” 所造成的意外，可由保险公司赔偿，做出了房客不需要赔偿的判决。

现在回到 “狗拉尿” 的案子，简单地说就是，租房法庭认为租客在租房处养狗是违约，而狗拉尿也是事实，但是房东无法证明房客是故意地让狗在地毯上拉尿，因此房客不需赔偿房东。

当时我对这个判决的回应是：

1）房客违约在先，明知不能养狗，却故意在租屋内养狗；

2）如果狗只是一次因为 “内急”，漏了尿在地毯上，应该还不会达到有 “味道” 的程度；

3）如果能够让房东觉得需要清理地毯上某一个特定位置的秽迹时，那至少可以直接地佐证狗在地毯的 “指定地点” 已经拉了不止一次了；

4）如果房客说 “我从头到尾” 都不知道狗会在地毯上拉尿，我认为法官是不应该接受这样的辩护论述的。

因为常识告诉我们，第一次有可能是无心的；但如果有第二次、第三次甚至于更多次时，法官有裁量权，可以使用常识反问自己：如果房客不是 “蓄意或故意” 地让自己的狗在地毯上拉尿，那还有其它什么理由可以解释为什么地毯上的某一个特定位置会有秽迹？难道长期的放纵，不是一种直接或间接的 “蓄意或故意”？

关于 “狗拉尿” 这个案子，房东在租房法庭败诉后，并没有止步，而是向租房法庭的上级法院提出了上诉。

上诉法院在考虑租房法庭对法律的解释是否正确前，首先说明了房东指控房客破坏租房时的程序步骤：

1）房东求偿需先举证损害是发生在承租期间（因为房客可能会说损害承租前就已经有了，因此和房客无关），而且不是因为正常使用造成的损害。这一部分没有争议后，才是下一步；

2）房客必须举证不是房客或到访人蓄意的行为所造成的损害（房客的访客造成的蓄意损坏，房客负责）。如果判决不是蓄意，才是下一步；

3）如果不是蓄意，房屋有保险，就由保险公司支付；

4）如果是蓄意，由房客负责赔偿。

从上述的两个案例来看，上诉法院的案例原则，确定了未来类似纠纷的核心问题：房东指控房客造成损坏后，最重要的环节会是，房客是否能够举证没有故意破坏房东的物业。

而这次上诉法院判决房东胜诉，其理由是：

 1）双方租约清楚地约定，物业内不得养狗；

2）狗在屋内不同地方的地毯上拉尿，造成整个地毯无法清洁，必须更换；

3）“蓄意” 的意思就不是 “意外”，而任意地让狗在地毯不同的地点上拉尿，是 “明知故犯”。

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